王志浩房地产资料网
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购买新房的注意事项 建筑商交房前要进行Pre-drywall Meeting和Pre-Settlement Meeting, 要做哪些准备?. 房子马上盖好但还有些问题，是否应去参加 Walk Through?. 签了买新房的合约后建筑商说房子不卖给我们了，他们能这样做吗？ 华盛顿地区建筑商排名
问：我们考虑买一个新房子，听买过新房子的朋友讲，有的建筑商质量好，有的差，有的价钱合理，有的贵。那麽对建筑商有没有一个统一的评比？我们能到什麽地方查询？如果能查到，则对我们买房有很大的帮助。 答：你们可以上网查询。网址是：JDPower.com。这是一个成立于1968年的机构，名称是:“J.D. Power and Associates”。它专门对各种与消费者有关的产品，服务等进行评比。评比内容
包括：汽车，金融机构，旅游，通讯，医疗保险，住房等。在这里，它对建筑商进行了评分，评分的内容分三项进行：质量，价钱和设计。在华盛顿D.C.地区，对较大的25个建筑商进行了评分，前三名是：1.
Ausherman；2. N.V. Homes；3.
Winchester Homes。 另外，还有一些建筑
商也榜上有名：Ryan Home,
Miller & Smith, Caruso, Equity, Patriot, Drees, M/I, 和
Ryland。有些 建筑商在前几年得过不少奖，名声也很响，但在2001年的评比中，没有挤进前几名，它们是:
Toll Brothers, Stanley Martin, Centex,
Beazer, John Laing, Pulte, US Home, Washington Homes, D.R. Horton等，这可能是由于“萝卜快了不洗泥”的原因吧。J.D.
Power 还对售後服务进行了
评比，前三名是：1.
Ausherman,
2. Ryan, 3. Miller & Smith 与N.V. Homes 并例第 3名。这是一
个机构的评比，在今年(2001年)举行的第44届最佳建筑商评选大会上“44th
Annual Finest for Family Living Awards”，许多建筑商则又荣登榜首，下面按房子的种类(独立屋，连栋屋，
公 寓)和价位分别列出：第一类，独立屋(Single
House)：27万以下：Beazer
Homes; 27万至30万：
Patriot Homes; 33至36万：Mid-Atlantic
Builder; 36至40万：Beazer
Homes; 40至47万5：Toll Brothers; 47万5至55万：Mid-Atlantic;
55至70万：Brookfield
Homes; 70至85万：Berry
Co. 和Mitchell & Best Home Builder并列；85至100万：Brookfield Homes。第二类，连栋屋(Town
House): 20万以下：U.S. Home; 20至23万：Porten
Homes; 23至26万：Miller
& Smith; 26至30 万:Miller&Smith;
30至35万:
Miller&Smith; 35至40万：Craftstar;
40至50万：
Eakin/ Youngentob; 50万以上：Eakin/Yongentob。第三类，公寓楼(Condo):18万以下：Rocky Gorge; 18至24万： Centex
Homes; 24至30万：Centex Homes; 35至40万：IDI Group; 40万以上：Town
Center Tower LLC。除此以外，如果是名声不好的建筑商可能会在消费者协会挂名，你们可电话查询，看建筑商是否被消费者反映过问题，电话是：240-777-3636。 建筑商的新房标价有讲究
问：我们正在买房，看过一些房子后，觉得比较喜欢买新房子。去建筑商的样品屋看过后，有个问题想问一下：在广告上看到建筑商标出的价钱是三十万($300’s)，去了一问发现几种不同式样的房子都要四十多万，而供参观的样品屋也在出售，要价更是高达60多万。我们搞不清楚，买一个新房子，到底应是什么价？ 答：买新房子时，要先做好心理准备。你经过精心挑选，加上各项Upgrade和Option后，实际买价往往比建筑商的标价高出好几万。你看到的建筑商的广告(或路上插的牌子)上的价钱只是他们的最低起价。你提到的“$300’s”可理解为“$399,990”。而这个标价的房子可能他们几乎不盖，也没有地方能够看到样品房。而再增加一个档次的房子就要四十二、三万。现在建筑商在一个社区盖新房子，一般都要提供至少五、六个不同式样供选择，价钱往往能够差出10万，那么最贵的式样就要达到五十万。当你们选中一种式样，举例说如果价钱(Base
Price) 是42万，加上Option 和Upgrade后,通常要再加2,3万，最后买下来的价钱要达到45万。建筑商盖样品房时一般不选最高一档的，通常是选第二、三档的。所盖的样品屋还要加盖阳光屋(Sun
Room)，阳台(Deck)，完成 地下室(Finished Basement)，室内面积增加 (Extension)，仅这几项就要好几万，再加上建筑商 在样品屋内加了大量的Upgrade和Option，及请了专业的室内装饰师进行室内装饰，这样一算，很 容易就是几万甚至十几万。这就是为什么建筑商的样品屋看起来非常漂亮且吸引人。所以顾客要注意，你所买到的房子和建筑商的样品房可能大不一样,不要到过户时才大感意外。可以在看过建筑商的样品屋后，在同一社区看一下正在施工的房子，尤其是刚盖好马上要交工的房子，进去感觉一下。 怎样查出近期过户新房的价钱
问：看了您前面的有关旧房比价的问答非常收益。我们现在买的是新房子，很想了解在同一社区与我们买的同式样的房子的价钱。听经纪人讲由于是新房子，所以短期之内从房地产公司的电脑网络中查不出来。请问有没有什么其它渠道能查出来？ 答：建筑商售出的新房子要等六月以后才会进入到房地产公司的电脑网络中。这是因为一当房子过户后，政府要先通过报纸在第二周向公众发布，然后将该房子的产权登记注册，并输入政府的电脑，这段期间大约要4-8周。当信息进入到房地产公司的电脑网络中又要2-4个月。所以你要查 找信息可先通过以下几个渠道：1. 查阅每周五发行的华盛顿时报(Washington Times)中的房屋 指南(“Home Guide”)专刊，或当地(郡)的报纸“Gazette”中的“Homes”专刊, 上面有前一星 期每个房子过户的简单信息。2. 去本地图书馆 (Reginal Library，不是任何一般的图书馆)向图 书馆管理员索要载有房地产信息胶片(Micro Film) 或去翻阅由“Lusk&Son”出版公司发行的房地 产过户记录季刊。 这样能查到的是大约2-4个月左右的信息。3. 除了报纸的速度最快外， 就是 Internet，大约可以在1,2个月左右就能登出来。维州费郡的网址是：www.co.fairfax.va.us/dta/re/propadd.asp；马州蒙郡的网址是：www.dat.state.md.us/sdat/cics/。有兴趣的读者不妨一试。 建筑商会给有房地产经纪人的客户更好的(不同的)价钱吗？
问：我们打算买一栋新独立屋, 听请你帮助买过房子的许多朋友讲,
他们买的价钱都比邻居的
便宜, 而且所选的房址(Lot)也好, 是不是建筑商会给有房地产经纪人的客户更好的(不同的)价 钱？
还是其它原因？ 答: 你所讲的情况可能是我在前两年帮助顾客买的房子,
很多顾客都是买到了社区的最低价,
而 且房址(Lot)也好。这是因为那时是买方市场,
选择性比较大。在所有的建筑商那里都可以讨价还
价。我在很多社区不仅房子卖得最多,
价钱也讨得最好。有分别在不同的社区卖出过八,九,十一，二十五栋房子的纪录,
不仅在中国经纪人中卖的最好,
在美国人中也是名列前茅。由于卖的多,
对建筑商的底价了如指掌,
每去一个建筑商那里用不着艰难地讨价,
很容易地就拿到最低价。建筑商甚至说,下次再带人来不用讨价就会给我们的客户最低价。
至于谈到“不同”的价钱, 建筑商的基本价(Base
Price)对任何人都是一样的,
有没有经纪人是没有区别的。
这里顺便提一下, 你不会因为有了经纪人而使你要买的房子的基本价提高。那么现在(1999年)是卖方市场,
在比较好的地区,在建筑商那里已不能再讨价还价。我带去的顾客也拿不到比没有经纪人的顾客更低的价。只不过因为我与建筑商很熟,
每新开一块地(Section),
建筑商会先与我联系。这样我的顾客总是买到好的Lot。有时别的买主改变主意不买了,
建筑商也是先与我联系,
让给正在等待下一批Lot的顾客, 并且是涨价以前的价钱。我在这里多说一句，有的顾客会问：既然有没有经纪人价钱都一样，建筑商那里有人在卖房，为什么我还要找经纪人?
我的回答是: 1. 建筑商的销售代表是代表卖主的,
他的职责是保护卖主的利益。2.
你的经纪人要保护你的利益,
为你把关, 为你介绍与房屋买卖有关的,
经过挑选出来的各种服务机构，而你不用再去费心。3.
经纪人为你服务是由卖主付费。 自己找地皮盖房子
问: 今年以来市场上出售的房子很少,
新房子更是有限,
且价格越来越高,有些好社区价格较合理的房子甚至出现买房子要排长队,
长期等待的情况。我们在考虑想请您帮助买块地皮找建筑
商来盖房, 听说这样可以省些钱, 不知您的意见任何? 答:我一向不主张自己买地皮找建筑商盖房,
而我自己和许多顾客的经历也证明自己买地皮盖房
麻烦和弊病太多, 不但省不了什么钱反而损失很大。首先自己能买到,
能买得起的是小块零星地
皮,往往有大的缺点,
例如地皮位于低价位的旧社区,
或大路边, 或地皮形状,
地势不好。在这种
地皮上盖的房子, 自己住着不舒服以后再卖也不好卖,
其次买地盖房牵涉的问题太多:
要申请政 府的盖房许可,
一块地可以盖几间房,
盖什么样的房子,
房子的尺寸, 位置(宽度, 纵深, 离公路 多远等),
政府都有严格的要求,
往往与主观愿望不符合,
例如有人买了一块地,
原以为可盖8栋 房子, 买后才知道政府仅批准盖4栋房子, 这样地皮成本一下子增加了一倍。盖房前必须先修路,
通水, 通气,
通电, 每一步都需要得到政府许多有关部门的批准,
申请起来费劲费力。我曾经帮
买主从一个小建筑商手里买过一栋房子, 房价确实低于市场价,
房子的设计也很可爱,
但是这位 小建筑商一共只买下两块地皮
(只能盖两栋房子)
却必须专门修一条路,
而且政府规定必须先修
路后盖房, 而各种申请手续繁琐复杂,
这位建筑商花了一年的时间才办好所有批准手续,
所以过 户时间只好推迟了整整一年。一年来多交的地皮贷款费和税又使造房成本提高了很多。
第三. 自 己买地盖房常常有风险,小建筑商往往财力有限,
他们常常要求买主在盖房之前就去贷“Construc
-tion Loan”(建筑贷款), 买主不但需要在得到房子之前半年或一年就开始贷款付利息,
而且如 果在盖房子过程中建筑商经济上出了问题,
买主可能会承受更大损失,
例如: 有的小建筑商会突
然宣布破产(Bankruptcy)这样就可能使买主付出的钱(定金和贷款)血本无归,
或者不得不花费巨
额金钱和大量时间去打官司。第四.
小建筑商的质量信誉和长远可靠性往往比较差,我曾接到过两 位顾客的电话,他们是自己或通过别的经纪人买地皮由小建筑商盖了房子,
过户后发现房子质量有
严重问题, 地下室严重漏水,地基出现大裂缝,他们和建筑商联系时发现电话已切断(disconnect),
建筑商消失了,过户时建筑商也没有提供
Warranty (保修), 他们打电话问我怎么办?
我只能尽 力帮他们出主意解决已经出现的问题,
却发现的他们付出的“Education
Cost”(学费)实在是太 大了。 买新房如何在图纸上选房址
问: 我们现在要买新建独立房子,
建筑商的建房工地由于没有开发出来，选房址时只能在图纸上
挑选, 能否请您为我们指导一下? 答：在买新房子挑选房址(Lot)时有很多因素要考虑,
比如: 在社区中的位置,
房子所处的地势,
房址的形状及面积的大小,房子附近的其它建筑设施及所接邻的Lot等。下面详细讨论一下：总的说来很难找到十全十美的Lot,只能权衡每个Lot的优缺点, 挑选优点较多而没有大缺点的Lot。在一个社区应尽量先选位于Cul-De-Sac中的Lot, (Cul-De-Sac是指社区的路走到底以后有几栋房子围着的一个圆圈)。另外, 所选房址最好靠树林（或树木),
靠公共地 带(Common Area),
靠公园,高尔夫球场等人们比较喜欢的地方。对于房子靠近水要看是什么样的水,
不仅是中国人, 美国人也比较喜欢海边(Ocean
Front), 水库和河边 (Water
Front), 但如果是小水塘,
而你家里有小孩,
则要注意安全,买完房子后最好安装篱笆
(Fence)。在美国, 水边的地是最值钱的,
其次是靠高尔夫球场的,然后是靠公园和靠树林的地。相反如果靠近大马路,
高压线,则不太好。一般每个社区外面多会有比较大的马路,
所选Lot要尽量避免大马路,
有些社区靠近高压线也应远离。
至于有些房子靠办公楼,
购物中心, 教堂,
学校等则见仁见智,不同的买主有不同的喜好和看法。
对于房子所处的地势,
应选地势较高些的,
这样可避免将来造成地下室潮湿及进水。如果地势低,
别人的房子在你们上面,每天住在里面也不舒服,对于斜坡地, 若能建成走出地下室,
则是很好的选择。但如果地势斜度较大,
超过25度则地基容易出问题。选Lot除了Cul-De-Sac外, 应尽可能选在一个社区的里面,
而不要选在社区的进出口的路边,
这样可避免噪音,
空气污染, 不安全等因素。另外还要注意同社区的低价房,
其中包括政府规定的如果建筑商盖房超过一定数量新房就必须盖一定数量的连栋屋(在马州称做MPDU, 在维州称做ADU)。对于所选Lot的大小, 形状,
我是这样认为的:
现在盖的新房一般地都比较小,
所以选地时应挑选大一些的,
形状要规整一些的,
但不论什么形状要注意后院的面积,
一般人都希望大一些,
如果后院面积小,
但与公共地面(Common
Area)接邻, 则可弥补不足。除了自己家的地,
还要看邻居的地,
有时邻居的地很小,
这样一来, 两个房子之间的距离也就很小,
你也会感觉不舒服。有的房子四周都被其它房子包围着,
这样的 Lot也应避免。如果你选的Lot靠近树林, 空地等,
要问清楚当房子盖好后,
这些树林或空地会怎么样。
如果你的房子的车道较长,
特别是与邻居共用同一车道,
除了要考虑将 来开车进出车库
是否方便外, 还要问清楚将来对车道的保养
(包括铲雪,清理树叶等)
由谁负责。在每个社区都有
一些Lot位于街道的拐角处(Corner
Lot)。 在价位较低, 面积较小的社区, 要避免这种 Lot。但
在高价位(50万以上),
地较大的社区,
Corner Lot 都是最先卖掉。这是因为很多大房子有三个车库,
并且是从侧面进出,
所以Corner Lot实用,
方便且美观。另外房子的朝向问题。在中国,
人们喜欢坐北朝南,
这是由于房子的结构所造成的。
中国的房子后背是墙,
在冬天挡住北面来的冷风,
前面是门和窗, 太阳能晒进来。而美国的房子前面是车库,
门厅, 客厅,
餐厅等人们不常活动的地方,
而后面是厨房, 家庭起居室 (Family Room), 家庭餐厅 (Breakfast Area) 等人们常活动的地方。因此背后朝南是许多经纪人推荐的朝向。
若是背面朝西, 在夏天的下午可能会有夕晒的感觉,
但如果后面有树能遮住阳光也可解决问题。
有些美国人喜欢买背面朝东的房子,
这样他们夏天就可以在傍
晚出来在阳台上烤肉,
因为房子的后备正好是阴凉地。由于现代生活中,
冷暖气是不可缺少的,
一年四季室内恒温,
很多屋主甚至不知道自己的房子的朝向,
这也不足为奇。最后还要问清选中Lot所处的行政区划, 邮政编码及学校的划分。在马州蒙郡有一个新社区分属两个不同的地区,一半是Rockville, 一半是Potomac。在维州的费郡也有一个新社区虽在同一行政区划内,
却一半去Chantilly高中上学, 另一半去
Oakton 高中上学。 地下室分那些种类？
问: 最近看中了一个Lot，作北朝南，几乎位于
Cul-de-Sac 之内，地势在小区内也高，各方面条件看来都不错，却发现有个问题，此屋址前低后高，建商表示不能建成走出式地下室，但仍能开一扇门，循一六级石阶上到地面。这样的地下室在雨势大时难道不会有淹水的危险？又，这种地下室对房价有无影响？地下室又分那些种类？ 答: 当买一栋新房选Lot时，需考虑的因素很多，除了你提到的朝向，cul-de-sac，地势高 低，地势的走向以外，还有其它许多因素，比如：Lot的大小，房子附近是否有大马路，
高压线，与其它不同类型的房子（Townhouse,
Condo, Apartment, MPDU or ADU) 之间的距离，从房子里面看出去的View等等）。让我们来看一下你所遇到的问题：“屋址前低后高”。这样的Lot在建筑商盖房时由于地势的走向是不可避免的。
买房子的人多数会挑选“前高后低”的Lot。这样就可以做成
Walk Out Level Basement (平地走出地下室)。 除此以外，若要走出则需要修筑台阶上到地面。这种地下室称为“Walk
Up Basement”。 另有一种型式的地下室称做“English
Basement”(英国式地下室)。 这种地下室是将整栋
房子从地下上升半层左右，从前面看上去，大门要走六至十阶台阶上去，升出半层的地下室在前面大门的两侧各有两个小窗子。还有一种地下室称为“Crawl
Space”。这种地下 室只有不到半层高。平时人是不下去的，只是需要维修时才“爬”
(Crawl) 进去。不管什 么样的地下室，盖房子时都要在房子的四周将土堆在房子地基四周做成斜坡状(Positive
Grading), 规定是从地基往外测量6尺，下降的距离不应小于半尺，这样，在下雨时，水不会进到地下室,
但建筑商在建房时,
地基四周的土是在房子盖好时才填回去(Back
Fill)。 如果回填土比较干，过一段时间（一年至两年）经过雨水侵泡，地面会下沉(Settlement),
这时应不断填土，否则地面会变成
Negative Grading. 那就会造成地下室淹水，一年之内
建筑商都会负责的。只要
Grading 没有问题，则地下室不应进水。你们选择的这种地势只要后面没有其它的房子，应对房价没有大的影响。但如果在后面地势高的地方还有另外的房子，那就会影响你将来卖房（房子不容易出手）。当然，平地走出地下室会更好卖些。所以，如有可能的话，你可选择另一侧的
Lot，这样，房子就是座南朝北，而且地下室可能是
Walk Out Level。我认为，在美国座南朝北的房子应比座北朝南
的房子更好些。 新房建在房址上是可移位的
问: 我们刚签了合同买一栋新独立房,
在选房址(Lot)时,
我们希望将房子向左侧移一移,
最好 是能移到左侧的地界边上,
因为我们房子的左边没有房子,
右边邻居的房子就显得比较离我们
近了些。问了一下建筑商,
建筑商说只能挪动一点点(大约两英尺), 是不是这样?
难道有什么 规定吗? 答: 是的。你们买房子时,
在建筑商那里会看到一张图,
叫做Site Plan。是一张有关每个房子
在社区中的地理位置,
包括房址(Lot)的大小,
形状, 房子之间的距离,
地势的高低等的蓝图
(Blue Print), 在该图中, 每栋房子所在的房址都标有地界线(Boundary),
但这不是说你的房子
可以建在该界线内的任何地方,
能建在哪里是由另一个界线所限制,
称做Building Restriction Line(BRL), 也称做Building Envelop。这是画在地界图中一个更小的方框,
房子在这个方框中是可以移动的,
甚至可以转换角度,
当然要经过建筑商的同意。那么你的建筑商说“只能挪动一点点”,
恐怕是这个框子比建筑物(房子)本身没有大多少的缘故。 通常买新房平均加多少钱的Options?
问: 我们打算买一个新房,
听说买主通常要加些Option,
但不知要加多少钱的。请问一般的家
庭平均加多少钱的Option? 答: 买新房加Option要根据每个家庭各自的需要而定。
一般情况下, 买主加房价的10%左右, 多 的有加到20%以上的, 少的一般也要加5%左右。当然也有极少数家庭一点都不加,
但后来都会后 悔。
有些建筑商的高价大房子里面很多的
Standard 都已经是普通价位房子的
Option 了, 再 加些
Option 就不用很多了。如果你们财力有限,
可考虑先加些结构上的
Option, 过户后再加
其它Option。 买新房应加什么样的Options(1)?
问：我们现在正在买新房，面对众多的额外设计和档次提升(Option
& Upgrade)不知从何下手， 能否请您为我们指点一下。 答：买新房子可选的东西很多，其决定因素有以下几方面：首先要以买主的经济能力为决定因素，要负担得起，再看买主是否喜欢，再好的Option如果你不喜欢也是浪费；其次要看你喜欢的Option是否物值其价。有些建筑商漫天要价，也有些建筑商开价合理，对于将来可以自己请人来做的，如：完成地下室，阳台等，不妨过户后再做。因为建筑商是要赚钱的，一个阳台自己请人做大约＄2500左右，建筑商可能会收你＄4000；再一个要选大众化的，如：砖面(Brick
Front)，硬木地板(Hardwood
Floor)，全白厨房(All-White
Kitchen)等；最后要考虑凡是将来在结构上不易变动的，如：地下室增加门窗， 走出地下室，Bay Window，9尺屋顶，吊扇接口等。 房地产经纪人会给你很好的建议的。 买新房应加什么样的Options(2)?
问: 我们现在正在买房,
已经看好一处建筑商的新建房,
准备去签合同。我们听说买新房有很多
的Option可选择,由于从来没有买过房子,不知应选那些? 在选的时候应考虑哪些因素?
请指教。 答: 选Option时, 要考虑到美观,
实用及今后卖房时的买主是否喜欢。对于新盖的房子,
由于结 构上一但定下来,
房子一但盖好, 今后就几乎不可能在结构上做任何变动,
所以要慎重考虑。
比 如: 砖面(Brick
Front), 阳光屋(Sun Room), 壁炉(Fire Place), 湾式窗(Bay
Window), 可平地走出地下室的外墙上加窗子, 地下室预铺下水管道(3-Piece Rough-in, 用于将来装修浴
室走水用), 硬木楼梯(Hardwood
Staircase, 通向二楼卧室的),
喷水式浴缸 (Whirlpool
Tub), 大理石壁炉面等等。我的建议是:
如果买主的经济能力允许,
应尽量加上, 这是有很多买过新房
子的买主买房子时为了使房价不超过一定的数目,
在选Option时 尽量少选,
但过户以后, 住了一 段时间,才觉得买房时应加上,但房子已盖好, 再想加已经不可能了。建筑商在为买主提供
Option 时, 其收费通常是屋主直接找装修公司去做的费
用的1.5倍。举例说:
修一个阳台, 建筑商要每 平方尺$18至$22, 而屋主自己找人来做,
只要十二元即可。那么一个阳台如果建筑商收$4,500,
屋主找人做只要$3,000,
可省下$1,500。
同样道理, 中国人喜欢硬木地板,
若将第一层全铺上硬
木地板要$9,900, 自己找人做只要
$6,600即可, 而且还可以将揭下来的地毯铺到地下室去,
一举 两得。如果屋主要将地毯升级(Upgrade),
那么建筑商多会提供三到四级供选择,
若屋主打算提 升两级,
建筑商多收的 钱足够屋主自己去外面自己找个地毯商铺上同样档次的地毯,
和上面说 的硬木地板一样,揭下来的地毯还可以铺到地下室去。对于建筑商提供的标准地毯,
地毯下面要铺 一层海棉垫(Padding),
如果是标准的海棉垫,
不到一年连地毯带垫子就踩得不能用了。若买主不
打算换硬木地板, 则建议将地毯下面的海棉垫换成最高档次的,
成本不过多花几百元,
但地毯的 寿命却延长到了五,六年。类似这样的事情,
如: 厨房里的炉子,
冰箱, 洗碗机,
微波 炉等, 要
标准的就行了。如果要建筑商Upgrade以后的设备, 建筑商并不会将被换下来的标准设备留给买
主,而加上的钱完全可以自己到外面去买到同样的东西,还可以将建筑商提供的标准的设备留下来,
待将来卖房时换上去,
仍是新的。至于各种各样的
Option, 当然还要根据屋主的喜好而定,
有些 东西, 如:
湾式窗, 天窗(Sky
Light), 有些人喜欢, 有些人不喜欢, 那么喜欢的人就要考虑加
上, 但也要注意到这两种窗子容易导致漏水。另外有很多的Option在每个建筑商那里价钱都不一
样, 有的要得很贵,
有的要价偏低, 房地产经纪人会给你很好的建议的。 买新房自己加装硬木地板的一些考虑
问：我们现在正在买建筑商盖的新房。由于我们非常喜欢硬木地板, 打算把第一层楼除了厨房
以外的地方都铺上硬木(Standard
Oak Floor)地板, 但计算下来收费很高,
听朋友讲, 可以等房
子买好后再请人安装。我们由于没有经验,
不知过户后再安装是否可行?
与请建筑商安装相比利
弊如何? 请指教, 答：你的朋友的建议从省钱的角度看是很对的。一般来讲, 建筑商的收费是外面的承包商(Sub-Contractor)的费用的1.3至1.5倍, 就是说, 如果一个客厅由承包商来安装硬木地板要$2000,
那 么建筑商就要收$3000。按照单位面积计算,
建筑商一般收费是$7.5/平方尺, 而请承包商则最多
只要$5.5/平方尺。除了省钱以外,
还有另外的好处,
就是硬木地板的材料有好有坏,
坏的材料 主要是指颜色不好,
有木栉子等。如果建筑商来装,
不分好坏通通都给你铺上。而你自己找的承
包商, 可以提出具体的要求,
比如: 将颜色花纹不好的木料剔掉,
有栉子的也剔掉,
只不过花 $80多买一合木料就是了。这样装下来的地板非常漂亮。
在装木地板时, 季节也很重要,
由于材 料的热涨冷缩原理,
冬天安装的木地板一年四季木板条之间都很紧密,
而夏天安的木地板,
到了 冬天就可能出现缝隙。那么请建筑商安装,
如果正好在冬天,
则无问题, 如果正好在夏天,
结果 可能就不尽理想。请承包商的另一个好处就是由于房子盖好后,
换地板要将地毯换下来,
原来的 地毯建筑商并没多收钱(如果是 Standard的话),
屋主可将地毯铺到地下室去,
这样一举两得。还
有一个好处就是可请承包商在揭掉地毯之后,
安装木地板之前,
打一些螺丝钉, 这样可大大减少 木板的吱吱声。目前除了少数几个较好的建筑商,
如: Toll Brothers, NV Homes, Craft Mark, Engle
Homes等, 会打螺丝钉,
大多数建筑商都是用普通钉子,
时间稍久(半年左右)地板就会发 出吱吱声,
若铺了硬木地板,
可能这个声音就永久存在下去了。当然请建筑商装硬木地板也有好
处, 比如: 对于手头现金短缺的买主,
可将装硬木地板的钱,
放在贷款中。另外,
怕麻烦的买主 比较喜欢一次性完工,
省得搬完家后, 再被打搅。 Stucco是一种外墙材料
问: 我们正在买新房子,有一个问题不知如何决定:
建筑商提供的房屋外墙建筑材料有多种:
砖, 石头,
Vinyl Siding 和 Stucco。房子正面的石头墙要加很多钱,
如果是砖或 Stucco, 则是标 准的, 不用加钱,
侧面和后面都是
Vinyl Siding。由于石头外墙比较贵,
所以我们不考虑。砖
墙和 Stucco 我们要选择其中一种,
Stucco 比较好看, 风格与砖不同, 使人感觉新颖明快,
我 们很喜欢, 但由于对这种材料不了解,
尽管建筑商也在推荐,
但我们仍然犹豫不决,
想请您给参 考一下, 能否对Stucco也介绍一下。 答: Stucco 是一种水泥,
全称是 Synthetic Stucco, 也称为 EIFS (Exterior and Insulation Finishing System)。是盖房子时,
做为房屋外墙的建筑材料,
其它材料有: 砖, 石头, 塑胶或铝 护板(Siding), 目前最常见的是砖。Stucco
的结构有四层, 从里到外分为: 绝缘板 (Insulation Board), 铁丝挂网 (Mesh), 底层水泥
(Base Coat) 和外层颜料层
(Finish Coat)。Stucco 在 华盛顿地区最近越来越流行,
但发现很多问题。
由于 Stucco 的安装没有考虑到排水的问题,
一 但下雨, 若有水进到
Stucco 和房子的内墙之间,
则无处排出, 就会有潮气产生, 对房子的结构 造成损坏。目前已经有多起法律诉讼,
屋主告 Stucco 的生产厂家(Sto
Corp 和 Dryvit System Inc.)和建筑商,
而法院的判决也多是对屋主有利。几个月前美国电视台NBC的日线(Dateline)节 目进行过详细报道,
指出了问题的严重性,
节目中一位被采访的专业房屋检查师不无夸张地说:
Stucco 的问题是 FRT Plywood 的十倍 (FRT是一种经过防火处理的墙板,
曾导致问题)。所以我 建议你们最好不要选
Stucco。如果你们非常想要的话,
则搬进去住以后每年都要对其进行检查, 发现问题及时解决。 建筑商是不是必须按照合同的规定日期交工?
问: 我们买了一个新房,
建筑商还正在施工,
买房合同是在四个多月以前签的。当时建筑商说
大约需要五个月左右就可交房,
但现在看来离完工还早得很,
我们去问过建筑商,
建筑商说会 尽量抓紧,
而不愿意书面写下来。我们查了一下合同,
上面写了过户日期,
但只写了月份, 并没 写日子。我们想问一下,
建筑商是不是必须按照合同的规定日期交工?
如果房子还没完全盖好,
我们能不能先过户?
因为我们的利率锁定过半个月就要过期了,
而且我们也订购了家具,
洗衣 机, 烘干机等,
但最主要的是我们要提前60天通知现在住的公寓,
由于建筑商的时间不定,
使得我们的计划无法安排,
如果建筑商不按时完工,
是否应该赔偿我们的一些损失? 答:在买新房时,
建筑商与买主所签的合同,
通常只写上估计的过户日期,
而不是象买卖旧房那
样,将过户的日子准确地写在合同上,
如果在那一天不能过户要经过买卖双方重新商定。你要在
写有过户日期的合同中的那一段里仔细谈一下,
通常建筑商会在估计的日期后再加上一年(有的甚 至两年), 并申明: 如果是由于天灾人祸,
材料短缺, 劳力不足,
员工罢工, 政府手续拖延等建筑
商无法控制的原因, 建筑商有权将过户时间后移,
而不受任何惩罚,
并且也不用付给买主任何赔
偿。但实际上, 有时建筑商已书面通知买主过户日期,
但发出通知后, 又有些情况发生, 使房子 不能按时交工,
而买主已经按照建筑商的通知安
排了所有计划, 对买主造成了损失。这种情况
下, 建筑商可能会酌情赔偿买主一些损失的。至于房子还没盖好就先过户,
这是不可能的, 因为 房子没盖好, 政府是不会发给居住批准书(RUP:
Residence Usage Permit)的, 那么建筑商也就不
能过户。但有时, 房子已基本完工, 只剩一些小地方需稍加修饰,
只要政府的各项检查都已通过,
那么就可以过户了。至于这些小地方,
建筑商会书面写下来,
在短期之内(通常是30天之内)来完 成或修理好就可以了。 签合同后房价涨了,过户时钱是不是要增加
问: 我们上个月买了一栋新房并与建筑商签了合同。
上个星期去建筑商那里看到房价涨了五千, 我们的过户日期预计是七月份,
到那时我们付的价钱是不是还要再加五千? 答: 不用担心。合同上写的价钱就是你们过户时付的价钱。买房合同是法律文件,一但定下来就不 能单方面改变。房价上涨是你们已经赚了钱,
所以大可不必担心,
只管高兴就是了。 买新房后收到税单上的估价与房价不一样是怎麽回事？
问: 我们刚刚买了一幢新房子,现收到一张税单, 上面有我们的房子的估价(Assessed
Value), 但数字比我们买房子时的价钱低了很多,
请问这是怎么回事？
难到我们的房子跌价了吗？
有什 么办法可以把这个数字调到我们的房子的市价上来？ 答:你收到的税单应当是政府寄出来的。政府会每年两次寄给你税单。如果你们是每个月交一次钱
给银行, 而且所交的钱里面已包含了地产税
(Tax)部分, 则收到这张单子后不用做任何事情,
税 金由银行交给政府就行了。政府对你房子的估价称为Assessment,
得到的数字并不是你的房子的
市场价, 而是政府用于计算税收的基数,
通常这个数字要比房价低很多,
所以你不需要把这个数
字调高到市场价, 那样你会多交税的。
反过来, 如果这个数字高于市场价,
则有可能是政府计算
错了, 而不是说你的房价涨上去了。
遇到这种情况, 你应该去政府那里核实一下,
看这个数字是 否计算有误。 买主自己可以在正在施工的房子上加装东西吗(1)？
问: 我们买的新房子正在施工进行中,
按照计划还有两个多月就要交工了。
听说在盖房过程中, 买主自己可以在房子上加装一些东西,
是不是这样？都有哪些东西是买主可以自己加的？ 答: 严格来讲,
新房在施工过程中,
除了建筑商自己的施工人员以外,
其他人是不能在房子上装
任何东西的, 但有的建筑商会网开一面。如果你要加装任何东西,首先要经过建筑商的同意才行。
其次,凡是需要有执照的工作,
如水工, 电工,
木工, 冷暖器工等,
是必须由建筑公司的施工队来
做。那么,你能加装的东西有哪些呢？ 1.
电话线, Cable线, 音响线路, 电脑网络。
这些都属于低压输电线(Low
Voltage Wiring), 没有执照的人是可以安装的。 2.
在地板(Sub Floor)上加螺钉。现在建筑商盖房子,
在地板上多数是钉钉子,时间不长(通常几
个月以后),地板就开始发出“吱吱”的声,很烦人。加了螺丝钉后,
有效地解决了这个问题。 3.
胶缝(Caulking): 多数建筑商都在房子的外墙接缝处用胶粘上。但内墙之间通常都不粘胶,这 种房子天长日久后,
房间的墙角的地毯就会出现黑印,
这是因为空气在房子里流通,
墙角的 地毯起到了“过滤器”(Filter)
的作用, 而把灰尘过滤了下
来。 4.
加钉房盖铁三角(Hurricane Clip): 这是在房子的内墙和屋顶交接处钉上一种加固房子用的
铁三角, 称为
Hurricane Clip。 5.
如果可能的话, 与工地上的电工直接联系(当然要经过建筑商的同意),
加装一些灯具,如: 车 库上装一个照明灯,
当车子回家进车库前,
就会自动打开(Motion
Sensor Light); 在房子后 面屋顶两角处, 各装一对照明灯(Flood
Light), 为今后盖的阳台照明用;
在浴室里加装热 灯(Heat
Light), 带换气扇的那种,
冬天洗澡时, 即取暖, 又排湿气。 以上这些事情, 虽然有些建筑商允许买主自行安装,
但务必注意两点：一是施工安全,
千万不要 对房子结构造成破坏或大意造成失火等灾害;
二是人身安全, 如果为了自己装图便宜而出现了人
身伤亡, 那绝对是得不偿失的。 买主自己可以在正在施工的房子上加装东西吗(2)？
问：我们买了一幢新房子，现在房子已经盖到一半了。听建筑商讲还有两个星期就要上Dry-Wall 了。我们在买房选
Options 时，有些东西忘了加。
比如，吊扇的接口等。那么在建筑商的Pre-Drywall Meeting之前，我们能不能自己去加？
或请电工去加？ 听说有些东西买主是可以自己
去加的，都有那些？ 答：严格来讲，建筑商是不允许买主在房子交工前进入房子做任何对房子进行改变的事情的。这即是对建筑商建房质量的保证，也是对买主人身安全的一个保证。因为以前曾发生过买主未经建筑商同意而进入施工现场结果出现人身伤亡事故。所以，多数建筑商要求买主若要进入施工现场应预先约好时间。由建筑商方面派人陪同，戴上安全帽，方可进到房子里面。当买主买了新房子，签过合同后，通常建筑商会告诉买主，买主应在多少天之内对房子的Option进行增加或修改，通常是20天左右。一但这20天过了，再修改就很麻烦了。有的建筑商是不允许了，有的是在还可以改动的前提下，额外对每一项改动加收$200左右的手续费。按合同严格地讲是不能改动，但许多建筑商还是可以灵活掌握的。比如：你想要的吊扇接口，若通过建筑商去加可能太晚了。但你可以去找工地上干活的电工，请电工来装，只要建筑商不干涉，就有可能。电工是给电工所工作的公司干活的。电工公司与建筑商有承包合同。你们和建筑商签的合同中，建筑商是Contractor来给你们盖房子。实际上真正干活的是与建筑商有承包合同的承包商(Sub-Contractor)。你们 直接找电工来给你们装东西，电工所做的事情叫做Side
Work，你们付钱给电工，不算在房价中。 这种情形有的建筑商是睁一只眼闭一只眼。只要不给建筑商惹出麻烦就可以了。但你们要做的事
情，如果是需要有执照的。比如，水电系统，冷热系统等则必须是有执照的人来做。有的建筑商只允许给建筑商干活的水工，电工来做。而不允许买主自己请外来的水工或电工来做。当然我也见过个别建筑商允许买主自己从外面请的水电工，甚至是买主自己(而买主自己并没有执照)来装东西。但建筑商最后要由自己的水电工再重新检查(Certify)一下。所以，如果你们要加装什么东西，务必要和建筑商事先打好招呼。那么哪些事情有可能建筑商允许买主自己做呢？有些低电压的配线系统，如:音响系统(Stereo System) 的喇叭的布线；电脑网络(Computer
Network)系统； 额外加装电话接口(Telephone
Jack)和有线电视 接口(Cable)。2. 在地毯，木地板和磁砖没装之
前，在地板(Sub Floor)上打螺丝钉。美国的房子多是木质结构，天长日久，木板之间开裂变形，
人在上面走动会发出“吱吱”声。 现在 盖房地板上用的多是钉子，因此有些买主趁着房子没盖
好之前，自己去加螺丝钉，所用的螺丝钉是大约一寸半长。一个3000平方尺的独立屋大约需要8磅左右的钉子。钉时要重点放在过道，门口，楼梯口等走路较多处。这项工作买主可以自己去做。用一个周末就可以完成了。在室内浴室的四周墙内装上隔热材料(Insulation)。本来Insulation是装在外墙(Exterior
Wall)和屋顶(Attic)中的，起到隔热，
隔音的作用。 如果在浴室四周的
墙上装上Insulation，则当今后使用浴室时，能大大降低噪音，特别是在夜间效果更好。买主可
以和装Insulation的公司直接谈。请他们在给你们的房子上Insulation的同时，也将浴室装上，价钱大约在$200-$500就可以装3至4个浴室。4.房子与屋顶的交接处，通常房盖的三角型木制屋
顶结构是直接架在房子上面。用普通的钉子钉住。屋顶的重量压在上面看上去不很结实,当刮大风时，特别是电视中有时看到房子的屋顶被刮掉，就是风的力量大过了屋顶的重量。所以有个别好的建筑商就在屋顶(盖)与房体连接处加钉一种铁三角以加固房子。这种铁三角就叫“Hurricane Clip”。在建材商店有售，
屋主可自己去买来装上。
有些电器照明设备， 可请电工来装，
如: Recess Light,
Eyeball Light等，加在Family
Room,书房，厨房等地；Heated
Light 加在浴室 的淋浴外面的上方。做以上工作时要注意，应问清建筑商什么时候要请政府来人检查。屋主所做的工作应在政府检查后去做，如果在之前去做，导致建筑商没通过检查，则对谁都不利。 建筑商交房前要进行Pre-drywall
Meeting和Pre-Settlement Meeting, 要做哪些准备?
问: 我们买了一栋新房子,
房子已经盖到一半了,
建筑商通知我们说要进行一个
Pre-drywall Meeting。我们想知道一下去之前要做些什么准备? 去的时候要注意哪些事项?
在过户前还有一 次
Pre-Settlement Meeting, 是否也要做些准备?
有哪些注意事项?
另外, 我们听说有的买主
在盖房过程中请房屋检查师来检查, 你认为我们是否应该做房屋检查? 答: 建筑商与屋主开
Pre-drywall meeting 主要目的是要确认屋主买房子时选的
Option 和 Upgrade 都已安装在房子上了,
或任何改动都已正确记录标明。因为一但墙板(Drywall)装 上后, 再要进行改动就很困难了。有些屋主在这时侯去进行质量检查,
我认为如果是屋主本人去检查质
量, 除非他自己很懂,
否则是没有意义的,
因为屋主看到的“质量”问题不外乎是一些表面的现
象。建房质量除了建筑商自己把关以外,
还有政府部门的检查人员在每道工序上检查,
任何一道 工序不过关是不能进行下一道工序的。
如果你们担心质量问题,
不妨请一位房屋检查师,
做一个 配套检查,
即: 在 Pre-drywall 时检查一次, 在房子盖
好后再检查一次, 收费是普通一次检 查的1.5倍。在去 Pre-drywall meeting 前, 你们应当把
房子上的 Option 和
Upgrade 过一遍, 以免在Meeting时连自己都记不住当时签合同时加了哪些Option和Upgrade。在过户前,
还有一次 Pre-Settlement Meeting。主要目的是查看一下建筑商要交工的房子是不是按照各项建筑指标完工的,
如果屋主对有些地方不满意则可当场指出,
除非屋主过份地“吹毛求疵”,
通常建筑商都会尽量满足屋主的合理要求。另外一个目的是建筑商与屋主将房子里面各个部件过一遍,
讲解各项注意事项及维护保养须知。需要一提的是:
由于目前房子供不应求,
建筑商往往赶工,
那么在房子交工时,
有些项目没有完成,
比如: 室外的草地没有及时种上草,
室内有些问题(主要是指不影响居住的小问题)没有及时修好, 比如: 一面镜子破了一点,
订的货要两个星期以后才到等等,
那么, 在合同中通常有规定,
屋主是不应以此为借口而不过户的。有些屋主在这时进行房屋检查,
但我觉得应等到建筑商的保修期快到时再做,
因为从过户后到那时, 可能会有更多问题发生。 不知建筑商是怎样计算室内面积的?
问: 我们正在买房子,
打算买一栋新建房,
已经看过几处建筑商的房子,
在看房时发现这样一
个问题, 就是建筑商的样品屋(Model
House)的室内面积给人的感觉不一样。
有的建筑商说他们 的房子有
3000 平方英尺, 但我们觉得还不如另一处建筑商
2800 平方英尺的大。不知建筑商是
怎样计算室内面积的? 是否有一个统一的标准? 答: 建筑商计算室内面积(Finished
Square Footage)是没有一个统一标准的,
你在看建筑商的样
品屋时, 会产生错觉是因为有的建筑商说他们的样品屋是某一个Model,
指的是基本样品屋
(Base Elevation)。在同一个Model中, 通常还要再细分几个款式(Elevation),
每个Elevation的面积有可能不同。而有的建筑商盖的样品屋可能是最高的款式,
也就是说可能面积最大(通常 Elevation 之间差别不超过200平方英尺), 并且建筑商的样品屋往往将某些房间加大,
比如: 将家庭起居室
(Family Room)加大, 或者加湾式窗(Bay
Window), 湾式窗一般向外伸出2英尺, 还有的建筑商将车库上面的地方做出来(Finished),
称作: Bonus Room。 而许多建筑商都加盖阳光屋(Sun
Room) 在房子的侧面或后面,
有的干脆两个都加,
有的建筑商甚至将阁楼(Loft)也做成房间。那么所有这些加出来的屋子都是额外的面积,
应计算到这个房子里面。如果一个建筑商的房子基本面积是
2800平方英尺, 但它将Family(如果是一个14x20英尺的)扩大到18x20英尺, 加了一个Sunroom(12x
18英尺), 最大的Elevation比基本的增加48平方英尺, 再在车库上做一间Bonus
Room(12x14), 那么这个2800平方英尺的房子就变成了2800+80+216+48+168=3312平方英尺, 当然要比一个什么都没加或者没加大的房子要大了。另外,
现在的设计流行高屋顶,
多数建筑商已将第一层的高度从以前的8英尺升高到9英尺,甚至有的将一楼升高到10英尺,二楼升为9英尺,再加上有两层楼高的Foyer,Family
Room 及教堂顶(Cathedral Ceiling
或 Valted
Ceiling), 并配上天窗(Skylight),
使室内高大明亮,
从而显得面积扩大。建筑商在计算室内面积时,
对于独立屋通常都不包括完成地下室(除非特别声明), 也不包括车库。
有的建筑商在计算时将内墙里面的面积通通包括进去,甚至将楼梯的面积在计算时加倍。多数建筑商在计算时,
如果两个房间中间有一道墙,
则把墙占的地方也算进去,
当然只应算一次,
两层楼高的Foyer 及 Family Room 应该只算一次,
有些被占用的地方,
如: 厨房的壁柜,
室内的壁炉等也计算
在内。因此看来, 在比较建筑商的房子时,
如何计算室内面积也是值得注意的。但遗憾的是,
许多建筑商的销售人员都不清楚他们的房子是如何计算室内面积的。 新房刚买下就卖的有关问题(1)
问: 我们在北维州买了一栋独立新房,
建筑商现在还正在盖,
我们因为工作调动需离开本地,
因 此这个房子我们就不能要了,
所以我们打算将房子退掉,
已经问过建筑商,
答复是允许我们退, 并且可以将定金全数退还我们，因为房价已涨了价。但我们也得到朋友的建议,
说是可以等房子盖好后,
将房子先过户, 然后马上卖掉, 这样还可以赚点钱。请问:
哪一种做法比较好?
如果我们先买下再卖,
有什么问题没有?
具体手续如何办?
建筑商会不会反对?
一买一卖的费用大约是多少?
如果能赚钱, 大约能赚多少? 我们是去年(1999年)5月份在北维州的
Oak Hill买的房子, 当时的买价将近40万, 今年11月底可能完工。 答: 你的朋友的建议是对的,现在美国的房地产正是在大涨的时候。
你的房子在这个地区从你当
时签合同到现在房价已经上涨了大约20%左右, 就是说如果你现在卖,
大约能卖四十七,八万。一 买一卖的费用大约要三万多元(主要部分是房地产经纪人的佣金,在6%左右), 卖掉后净赚大约五 万元,
当然赚的钱你是要交税的(Capital
Gain Tax)。具体做法是:
你可在房子快完工时,
请房 地产经纪人将房子放到市场上去卖,
最理想的情况是在建筑商完工时,
你已将房子卖掉,
在你与 建筑商过户时,
你的房子的买主也在同一天与你过户。这样一来你可能都不用拿钱去过户,
也就 是说连贷款都可能不用借。
同一个过户律师在当天将你的买主的钱交给你的卖主(建筑商), 多 余的差额就是你赚的钱(当然要除去费用)。如果你不能在同一天过户,
那么你就要申请贷款,
费 用就要增加一些(大约再加将近房价的2%)。至于你在房子还未盖好就卖,
建筑商是否反对,
你不 必担心。虽然房子没盖好之前,
房子是属于建筑商的,
你不能在房子前面请经纪人插牌子,
但你 可以请经纪人去为你找买主,
你可以和新的买主签合同,
因为你和建筑商签了合同以后,
你已经 对房子有了同等的产权(Equitable
Title)。建筑商所关心的是,
房子完工时, 你能否按时过户, 至于过户以后, 那怕是当天你就将房子过户给别人,
他们是不在乎的。但有一点你要注意,
就是 你的经纪人在卖房子时,
应声明(Disclose) 你们现在是合同的持有人(Contract
Owner), 要把这 句话(“Seller is Contract Owner”)写在你们的卖房合同中。另外,
如果你们的房子盖好时,
你们已经离开了本地,
签过户文件时, 你们不能亲自去办,
则可请人代理, 代理的这个人称做
Power of Attorney(POA), 其手续很简单,
你现在就去过户公司填一份POA,
填上你们指定的代
理人的名字, 公正一下就可以了, 过户时代理人为你们签字就行了。 新房刚买下就卖的有关问题(2)
问:
你帮我们在北维州建筑商那里买了一栋新房, 是去年底签的合同,
现在房子快盖好了。由于
我先生在加州又找了新的工作,
所以现在这个房子打算不要了。我曾经跟建筑商去谈过“退”房
子, 但他们不同意并说如果我们不买了,
要扣掉我们签合同时付的押金,
而且可能还要“告”我
们对他们造成的“损失”。
其实什么损失也没有,
而且房价到现在为止还涨了一万五千多块钱, 所以我们打算先把房子买下来,
搬进去后再卖房,
这样可能不至于损失太多。
能否为我们分析 一下买房卖房付的费用以及我们可能的“损失”有多大?
我们买的房子价钱是42万。 另外建筑 商在过户时会付给我们七千块钱的过户帮助费,
但条件是我们必须用他们指定的贷款公司和过户
公司, 我们问了一下利率,
发现建筑商的贷款公司给的利率比外面我们自己找的利率高出0.5%, 所以我们打算过户后就做一次“重新贷款”,
这样做是否合算?
答: 1.买卖房子在北维州开销大约是房价的8%-9%。这里包括了卖房时付给经纪人的佣金(多数情 况下是6%), 剩下的2-3%就是各项过户费用。当然,
帮你们买房时, 我的公司已给了你1%房价的 过户费帮助,
而你再卖房时, 又可优惠(减收)你2%的佣金, 你只需付4%。在此前提下,
让我们来 算一下帐:
42万的房子过户费大约是房价的2%($8,400),
卖房时房价已涨 到$435,000(有可能还 会再涨一些),
如果你就是卖掉了$435,000,
那么佣金要付$17,400,
加上卖房费用大约一千元,共 $18,400, 买卖房子总共的费用加起来是$26,800。让我们再算一下你们买房时得到的钱:
建筑商 给你们的$7,000,
我的公司给你们的$4,200,
房子升值的 $15,000, 共: $26,200, 收支几乎相
抵。如果你们多卖了钱,
就可能还会赚点,
若少卖了钱, 就要有损失了。2. 如果你们打算很快 卖房,
建议你们不要马上就办重新贷款,
因为办理重 新贷款还要有费用(大约是贷款额的1%), 而 应该申请一个短期浮动利率的贷款,
比如: 1年的ARM(Adjustable
Rate Mortgage), 或 COFI Loan(详情请问贷款公司)。 但要注意由于这两种贷款的利率很低,
有些银行(主要是联邦银行)
会规定如果在两年内还清贷款,
则要收2%贷款额的罚金,
所以在申请贷款时要千万注意。另外,在 建筑商指定的贷款银行那里贷款,
在申请时, 务必要求申请的贷款没有Point和Loan Origination Fee。这两种费用都是以贷款额的百分点计算的,
如果各收1%, 那么建筑商给你的钱也就去掉差不多了。 房子马上盖好但还有些问题，是否应去参加
Walk Through?
问:我们买了一栋建筑商的新房,房子已快建成,他们通知我们马上就要做
Final Walk through。 但我们发现房子里面还有很多地方没有做好,
到 Walk Through 时,
恐怕不能最后完成。
请问 我们是不是还应去参加
Walk Through? 答: 按照合同规定,
一但房子基本盖好,
建筑商通知买主参加
Walk through, 则买主在无特殊情
况下, 应该按时去,
但如果房子里还有很多地方没有做好,
那么要看是不是会影响居住和使用。
比如说, 有些设备不工作,
水电气还未接通,
屋里漏水等大问题,
则可和建筑商协商解决,
将 Walk through延期。但如果是一些小问题,
比如: 墙上有些地方油漆得不好,
屋里打扫得不干净,
屋外的草还未种上等,
则不应不参加Walk
through。有些建筑商在房子还有大问题时就通知卖主
参加 Walk through, 他们说会将任何问题记录下来,
写到 Walk through list 中。但这里要注
意,该list中所记录的项目,
建筑商有权在过户后三十天之内完成,
所以这个list应记录些小问
题, 如果是大问题,
建筑商应该分开记录。 买新房出了问题怎么办(1)？
问: 我们刚刚买了建筑商的新房,
搬进去没几天, 房子就到处出问题:
屋顶漏过水, 地下室也进 过水, 有两个门已经不好开关了,
车库前面的车道陷下去了一个大坑,
房子里还进了老鼠,
过户 前建筑商答应修的东西也不来修了,
有问题给他们打电话,
他们理都不理, 这使我们非常头痛。
是不是买新房子都会这样?
要早知这样, 还不如买旧房子更省心。本想找律师打官司,
一来觉 得花钱找气受,
二来我们都很忙,
既无时间也无精力。请问有没有什么好办法解决我们的问题?
如果我们想 Complain, 应找哪里去? 答: 你们遇到的问题在买新房子时是比较典型的,
具有一定的普通性。新房子在前一,二年多少 都会发现这样或那样的问题。一般来讲,
建筑商都提供一年的全面保修,
不同的问题找不同的公
司来修, 如果你是屋顶漏水,
应请屋顶公司(Roofing
Company)来修, 而不应再找建筑商。通常
建筑商在你过户时, 应提供给你们一份各种专业装修公司的联系电话清单,
有问题直接找他们。
本来买新房子是可以避免这些情况发生的,
就是在签合同之前,
打听一下他们的建房质量和售后
服务,经纪人应能告诉你有关建筑商的情况,
如果他没有在这个社区卖过房子,
或者他做的比较 少,那么你们可以向已经买过房子的屋主去打听。
你提到的问题, 有些是正常应该发生的,
比如: 门不好关上,
这是房子在Settle时造成的; 车道下陷也是地面Settle造成的。 那么现在问题已
经发生了, 解决的办法是找有关部门去反
映, 你可以先找地方政府的有关部门,
这是由Consumer Affairs部门负责的, 他们的电话是:
Fairfax County(VA): (703)222-8435; Montgomery County(MD): (240)777-3636; Howard
County(MD): (410)313-6420; Arlington County(VA): (703)228-3260。州政府也有相关的部门:
马里兰州: Consumer Protection
Division, Office of Attorney General: (410)528-8662; 维吉尼亚州:
Department of Agriculture & Consumer Services: (800)552-9963。另外非官方机构中的3B局: Better Business Bureau的电话是:
(202)393-8000。 买新房出了问题怎么办(2)？
问：我在两年前买了幢新房，刚一搬进去就出现了很多问题，如：屋顶漏水，门窗关不严，墙上出现裂缝，等。开始时我们给建筑商打电话，他们还派人来修，但大约六个月后，建筑商就不见了，听说是宣布了破产或者是迁到了外州。现在我们又在地下室的水泥墙与木墙接缝处发现了霉斑与潮湿，及其它一些严重的问题。我们试图与政府给建筑商核发执照的机构联系，但得不到任何帮助。请问我们应该怎么办？ 答：
建筑商一般都提供一年的房屋全面保险(One Year Warranty)，好的建筑商提供则 1－2－10 保险，即：一年的全面保险，两年的设备保险，十年的结构保险。而这些保险通常是由第三者公司来执行。所以请你查一下你的过户文件，是否你也有一年的房屋保险。如果没有的话，你可以请一个律师，但恐怕得到赔偿的机会非常渺茫，而且所话的律师费也不值得。这就说明了为什么买新房子检查建筑商的信誉非常重要。买新房子时如果你有经纪人，你可向经纪人了解建筑商的情况。如果是不知名的小建筑商，你可以向建筑商索要他们五年前左右建造的房子的社区的地点,然后去那里问几个屋主，他们的房子是否出现过什么问题。通常有经验的经纪人都会在签写买房合约时和在过户时提醒你确实得到了建筑商提供的各种保险并收到了有关文件。 签完合同后不想买了，怎样退房?
问：我们在一个月前在 Loudoun
County 和建筑商签了一份买房合约买了一幢新独立屋，房价
超过50万。最近我们感觉美国经济不太景气，公司裁员严重，我先生的公司情况也不好，他有可能失掉工作，再加上9月11日的爆炸事件，我们心理很不踏实，想退掉这间房子，但又担心会丢掉2万5定金。请问我们要怎样做才能退掉房子又不失去定金。 答：今年以来，Loudoun County 因为企业裁员数量较大，不少人丢了工作。还有许多人即使没有
丢掉工作也有危机感，买房人数减少，卖房人数增加，许多社区有10%以上的房子在市场上出售。几个月卖不掉，只好降价，形成买方市场，供过于求的局面。所以你们的心情我很理解。一般买新房在合同签定当天建筑商会交给买主一份社区管理委员会文件
(HOA Document)，按法律规定，
买主有三天时间Review这份文件，如果不能接受或不喜欢文件的规定条款则可以无条件宣布合同作废。建筑商必须全数退还买主交的定金。在这三天过去以后，买主要想
Cancel合约，唯一的合
法理由是贷款不合格。假如你们夫妻双方有一方失去了工作，一个人的工资不能贷到足够的贷款,
则你们可以全数拿回定金。如果你们两人工作，经济情况没有改变，而建筑商指定的贷款公司认为你们的贷款申请可以被批准,你们就无权退出合约。否则不但不可以拿回已交的定金,建筑商还有权向你们追究更多的损失赔偿。但是如果你们提出正当理由，说明你们无法凑够原来计划的头期款(你们父母有病需回国探望，原来借了亲友的钱需提前归还，新近发现太太怀孕等等，需要额外开销的事件)则有可能退出合同。顺便提一下，如果是买市场上的重售屋(Resale
House), 买主有三条理由可以退出合同而不至于损失定金。除了上述的对设区管理委员会文件(HOA
Document) 和贷款不合格以外，买主还可以因为对房屋检查结果不满意而退出合约。但是重售屋中有少量老的独立屋(一般在三，四十年以上)所在地区没有社区管理委员会，那么这一条就不能做为退房理由了。 签了买新房的合约后建筑商说房子不卖给我们了，他们能这样做吗？
问：我们现在正在买一栋新房，合同是今年7月份签的，当时交了两万元的订金。合同签完後，有过两次修改，一次是换了Lot，另一次是换了Model。现在建筑商的律师给我们来了一封信，说我们对他们造成了Damage，然後把我们的订金也扣掉了，并且说房子也不卖给我们了。他们这样做可以吗？我们还是愿意买这房子的，我们现在怎麽办？ 答：如果你们没有说过不买房子，就不存在Damage的问题，那麽建筑商就不应扣你们付的订金。你们在买房签约时所交的两万元订金，建筑商会在合同生效(通常是几天的时间内)後，就将支票存入他们的帐户，这不叫扣掉了你们的订金。当你们愿意继续买下去，但建筑商不愿意卖给你们,这种情况发生的很少，你们应请一位房地产律师，将建筑商告上法庭，所告的名目是：Specific
Performance。 买新房的订金应放哪里？钱不够怎么办？
问：我们正在买新房子，最近看中了一处建筑商的房子，下星期约好了去签合同。建筑商说在签合同时，要交$15,000的订金。我们买的房子是30万，打算放5%的头期款，房子预计要八个月以後竣工。我们现在存款只有一万元，但我们每个月都可以存下些钱。如果是这样，我们在签合同时钱不够行不行？另外，听建筑商讲订金放在建筑商那里，但我们朋友买房子时，订金是放在经纪人那里的，我们是不是也可以要求将订金放在我们经纪人那里？ 答：多数建筑商要求放5%的订金并不是必须在签合同时交的。你们在签合同时可以和他们商量，通常情况下，他们是允许你们先放一部分订金，然後在以後的几个月内陆续补齐。建筑商卖新房,绝大多数都要求订金放在他们那里，而且是不容商量的。你们朋友可能买的不是新房，在旧房买卖中，订金多数是放在买方经纪人那里。如果卖给你们房子的建筑商是小建筑商，你们需要了解清楚，建筑商把订金放在什麽样的帐户里，他们所放的帐户应该是专门用于存放买主订金的中间户(Escrow Account)，而且应该有保险。以前曾发生过小建筑商拿了买主的钱，签了合同没几天, 就宣布了破产。如果这种情况发生，买主去打关司钱都拿不回来。 |