王志浩房地产资料网
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看房选房时的注意事项 在买房看房时都应该看些什么？注意哪些事情？
问:我们想问一下，在买房看房时都应该看些什么？注意哪些事情？我们的一位朋友最近买房，他的经纪人在带他看房时，进到房子里以后什么也不介绍。虽然这是一位很有经验的经纪人,
但在这一点上，他认为该经纪人应该提高。所以我们想请您介绍一下。 答：房地产买卖是一门需要有专门学问和知识的工作。在看房时, 房地产经纪人不仅要介绍市 场, 学区,
交通等外在因素, 还应详细介绍房子本身的内在因素,
特别是一些开销比较大设 备及部件, 例如：冷热器机,
屋顶, 窗户, 室外油漆,
等买主不易注意的地方。有些东西, 如
地毯, 室内油漆等人人都能注意到的地方,
不用提醒人们就能看到, 而卖主在制定房价及买主
报价时通常是考虑了室内的因素。只是到了房屋检查是才发现许多问题。但是那时为时已晚。买主只能根据房屋检查报告要求卖主去修理有问题的东西。而那些旧的设备部件等应在谈合同时就考虑到房价中去。所以经纪人应在看房时就指出，帮助买主分析房价。那么在看房时应注意哪些呢？室内：地下室的墙如果是水泥墙，要看一下是否有裂缝。如果是垂直的裂缝，可能会导致渗水,如果是水平裂缝,
则应看一下裂缝的宽度,如果不超过八分之一英寸则不算问题。
同样，水泥地面有裂缝不超过八分之一英寸也不算问题。木墚:
看一下各个连接处是否结实，
可用小刀子插入木头中，以检查木头是否仍然结实。供水管道：最好的材料是铜管。有些十几年的房子使用一种塑胶管(Polybutylene
Pipe)。这是以前石油公司(Shell等)生产的石油副产
品,当管子新时没有问题, 但现在很多房子出现问题,
看房时要注意这点。窗户:有些老房子的
屋主换了新窗子,如果全部窗子都换新的话,
开销大约一万元左右，看房时要注意观察。浴室:
看一下屋主是否将浴室翻新过。如果不是，要看一下状态如何，如:
墙上不应有霉斑,排水要
畅通, 供水压力应足够。
在水池放水时, 如果同时冲马桶, 水池中水流应不减少。厨房:
如 果是旧厨房, 要看一下台面和厨柜是否足够大。
各项设备包括：炉子, 冰箱, 洗碗机,
烤箱, 排油烟机是否工作状态良好。同时检查一下水池及排水管的状态,
并查看电插座是否够多, 照
明是否足够。 供电系统: 对于旧房子,
100安培的供电量是最起码的, 较新的房子应该有
200安培。任何电线都不应该裸露在外面,
打开配电盘不应有未封口的地方。新房子都是铜线,
要比老房子中的铝线要好。因为铝线容易氧化。在靠近水源的地方电插座应是GFCI(一种装有接地短路保护装置的电插座)或者是普通开关连接在GFCI上。冷热器机:
一般的寿命是20－25
年,如果需要换新,费用在$2,500－$3,000,
看房时要查一下其寿命还有多少, 并要注意一下其
保养的状态。 热水器在老房子中虽然是大件, 但价钱不贵,
仅$350－$400, 寿命应有十年。
另外,在看房子时应注意有些东西屋主可能会带走，如：吊灯,
窗帘, 洗衣机, 烘干机等。室
外: 外墙如果是砖, 在接近地面处每隔一,
两米应有一个小洞(Weep Hole, 排水气孔)这不是
问题, 如果没有小孔则是问题。
如果砖墙上有裂缝，一般情况下不是问题。但如果宽度超过
四分之一英寸，则可能表示有较大的问题。如果外墙不是砖，通常是塑料护板(Vinyl
Siding) 或是铝护板, 其寿命在20－30年。
如果一栋20多年的房子还未换新, 则开销大约$3,000－
$5,000来换新。屋顶：有多种材料, 最常用的油毯片(Shingle
Asphalt)寿命应在15－25年。
一栋中等大小的独立屋应不超过$2,500－$3,500换一个新屋顶。看屋顶时油毯片的四边已开始变形,
翘起, 则表示其寿命已不多了。但如果屋顶并未开始漏水,
而且还可能有几年的寿命, 则卖主通常不会同意换屋顶。这种情况下,
如果这个房子有讨价的余地, 则应在谈价钱时考虑进去。但如果卖主不修,
而买主也很想买, 则买主只好接受现状。这里给读者一个Tip：在屋顶寿命快到时,请屋顶公司来做一个免费估价,
要求有效期一年。这样, 得到的换屋顶的费用应该不高。如果你们等到阴雨天,
屋顶开始漏水, 才找人来修,
可能费用就要高很多。
车道：如果是水泥路面, 不应有大量断裂,
下沉等现象。如果是沥青路面, 年长日久可能会有松动的石子,
屋主通常会铺上 Driveway Sealer。院子里的树:
如果有大树, 应该距离房子不少于20尺。如果该房子以前曾经是用油取暖,
现在已不用油了, 要弄清楚油罐是怎么处理的。
总之, 要看的地方很多, 有不清楚的地方你应尽管问经纪人,
他会如实回答你的。 看房子时除了看内部还应看哪些地方
问：我们现在正在买房, 打算买一栋20年以内的独立屋,
由于从来没买过房子, 在看房子
时, 不知道要看哪些地方, 记得您曾经回答过读者有关看房时的注意事项及房子的一些重要
部件的价值, 但我们想了解一下有关看房子时,
应避免些什么? 听朋友讲,看房子时要注意观察一下邻居都是什么人,
房子的附近是否有低收入房等, 能否请您在注意事项上为我们具体指点一下?
房子的内部要注意些什么? 答：世界上没有任何两个房子是一样的,
房子的位置不同, 新旧不同,
大小不同, 朝向不同
等因素都决定了房子的价值。选择房子时, 每个家庭都有各自的要求,
所以在看房子时, 应根
据各家的要求来挑选。但有些地方要特别注意, 除了你提到的邻居以外,
还要注意下列事项: 房子所处的地理位置要远离大马路,
也就是说要避免噪音污染, 如果一个房子处在社区的出入
口附近, 那么这个房子就存在噪音污染,
空气污染, 不安全等因素;
看环境时, 要看一下附
近是否有高压输电线通过, 这一点在医学上虽然还没有证明对人体有害,
但在人们的心理上还 是有负面影响的;
房子所处的地势如果比较的话, 可能会对房子的地基造成损坏,
房子附近 有树本是好事, 但如果树离房子太近,
而且树又较大, 则也可能会对地基造成损坏。
如果房 子接近未开发的空地,
要去政府了解一下开发规划,
免得造成刚搬进去后, 发现新的商业区
或低价房很快动工。对于房子本身, 要注意一下价值比较高的部件,
如: 屋顶, 冷暖器机,
厨 房设备, 窗户等是否换新,
有些旧房子屋主在卖房子时, 新油漆并换了新地毯,
给人感觉很 好, 有些人就被蒙了,
所以买主在看房子时, 要请经纪人帮忙看一下房子的各个部件。
另外, 有些十年左右的房子的供水系统是使用一种灰色塑胶管(Polybutylene
Pipe), 这种水管曾经
出过问题, 看房时要注意, 但并不是所有的这种塑胶管都有问题,
若买主看中了一栋房子一 切都满意, 就是担心这种塑胶管,
不妨在签合同时, 请教一下房屋检查师。
另外, 1978年以
前盖的房子还有可能存在含铅油漆的问题。 在看房子时,
看一下地下室是否有潮湿的地方。 总之,
有很多地方要看, 可请经纪人帮你们分析。 比较买新房和旧房的优缺点
问: 我们打算买房子,
想比较一下买新房子和旧房子的优缺点。我们更加喜欢新房子,
能否 帮我们分析一下? 答:你比较喜欢新房子是因为新房子使你感觉好,
这是由于新房子的设计, 结构,
室内空间, 采光等比旧房子更适合现代人的生活和居住。其实,
新房子还有很多看不到的优点: 1. 节省
能源:窗子都是双层玻璃的, 隔音隔热。绝缘材料性能更好,
取暖取冷费用远比旧房子低。统
计资料显示: 新房子的能源消耗是80年代的一半。2.
安全性能更好: 老房子的配电系统标准
较低,许多房子只有一百安培的供电量,
几个大功率的用电器(冷气机,
烘干机, 烤箱, 电冰
箱,电热器, 电吹风等)
同时使用会使电线发热, 保险丝烧断,
甚至导致火灾(Fire Hazard), 而新房子的供电量较大(200－300安培),
电线的布置除了火线(Hot)和零线(Neutral)外,
还有 地线(Ground), 这样更加安全。在接近水源的地方
(厨房, 浴室, 房子的外墙上),
所有电插 座都接有短路保护装置(GFCI)。保险丝都改为自动跳闸开关(Circuit
Breaker)。浴缸附近的玻璃采用钢化玻璃(Tempered
Glass) 以减少受伤的危险性。政府对新盖房子规定每层楼都必须安装烟雾报警器,
每个卧室也必须安装, 并且都串联起来,
一但一个地方有警报, 全楼都
会一齐响起。有些建筑商甚至还提供一氧化碳探测器(Carbon
Monoxide Detector), 煤气探 测器(Gas Detector)。新建的连栋屋还装有自动灭火器(Fire
Sprinkler System)。3. 居住
环境更加有益健康: 老房子的绝热材料
(Insulation) 含有对人体有害的石棉
(Asbestos), 新型绝缘材料不再含有石棉。并且新房子的油漆不再含有对人体有害的物质铅,
在1978以前建的房子有可能存在含铅油漆,
在1982年以前建的房子的水管系统所用的焊锡也含有铅。
电器设备中的多联乙苯 (Polychlorinated Biphenyls), 及电器绝缘材料中的甲醛在新房子中已
不复存在。4. 建筑材料及设备: 冷暖器的热交换率更高,
最好的设备能达到 95% 的高效率。曾经导致问题的聚丁烯塑胶水管
(Polybutylene Pipe) 已不再使用。电线中的铅线由于容易氧化,
新房子已不再使用而改用铜线。屋顶的油毡瓦片由于材料的性能提高已从原来的15
年寿命延长到了25年。厨房的抬面可选用Corian
Countertop (一种人工复合材料), 即美观又实用。5.
家用电器设备及配线布置: 洗碗机噪音降低,
冰箱内部体积加大, 布置合理。微波炉不怕金属。室内电话,
有限电视布线可任意选择地点, 电话线的基本配置最少也有四条线供使用,
有些家庭还选择了电脑网络及家庭电影院的配线。与新房子相比,
老房子也有其优点: 老房子所在地区都是已经开发过的地区,
各项配套工程齐全, 如:
医院, 学校, 商店,
救火 站, 图书馆, 活动中心,
教堂等一应俱全; 交通便利;
社区及邻里相对稳定, 看房子时,
便于 对邻里进行了解; 学校的成绩及活动易于了解及比较。买旧房子时,
你看到的就是你要买的,
而新房子只能看样品屋。你所买的房子盖好后,
可能和样品屋大不一样。 买房子有什么捷径能很快地买到而又能避免买在不好的社区
问: 我先生刚刚在华盛顿地区找到一份满意的工作,
我们在北卡的房子已上市出售, 我们打
算一到华盛顿就买房子, 但听朋友讲最好先租一年的公寓,
对当地的情况有了一定的了解再 买房子,
但我们现在家庭人口多, 不愿意挤在公寓里面,
请问有没有什么捷径能很快地买到 房子,
而又能避免买在不好的社区? 答: 有。不管在那里,
学校的好坏都是一个最重要的标志。如果你先生是在华盛顿DC里面上
班, 则市郊的蒙郡(Montgomery County)和费郡(Fairfax
County)都值得考虑, 这两个郡在全美国的3300个郡中,
学校的排名分别是第五名和第二名, 可谓名列前茅。而在这两个郡中又有很多的优秀的学校,
只要你买的房子是该郡的前几名的学校,
就一定没错。但你同时也应 请一名信誉好,
经验丰富的房地产经纪人帮你选房, 因为在有些好学区也有少数社区不太好。
如果你先生在马里兰州上班, 则应考虑蒙郡,
在维吉尼亚州上班, 则应考虑费郡。还有一点
你应有心理准备, 同样是二,三十万元买房子,
在你们那里可能买到一栋豪宅, 而在DC地区可
能只买得到一栋很普通的小房子, 稍新一点的房子恐怕只能买连栋屋
。 看房时要比价，买到物有所值
问：您在去年十一月的一篇问答中提到买房时要将买主看中的房子与其它在市场是出售的房子与其它在市场上出售的房子进行比价。我们也明白这个道理，但不知道想比较的东西的价值,
能否提供一些具体数字? 答:在看房子时,经纪人会帮助你分析房子的应值市场价,这要从房子的面积大小(包括房间的数量,浴室的数量,车库的数量,是否完成地下室,有无阳光屋(Sun
Room)阳台(Deck),等), 设备的 新旧(包括:冷热器机,热水器,冰箱,洗碗机,烤箱,洗衣机,烤干机,炉子),房子各部位是否有换新(包括屋顶,侧墙板,室内油漆,地板(硬木,大理石,瓷砖,地板革,地毯),厨房,
浴室等翻新)。 下面是一些具体数字:完成可走出地下室:
$15,000-20,000, 加一全浴:$5000;
加一车位车库: $10,000, 浴室翻新或增加一个: $3500-$7000;
厨房翻新: $5000-$10,000; 天窗(Skylight): $1000;湾式窗(Bay
Window):$2,000-$2,500; 增加窗子:$500-$1500一个,
增加一个家庭起居 室(Family Room):$20,000-$35,000; 全砖壁炉:$5,000-$7,000; 煤气壁炉:$3500-$4000;砖面 (BrickFront):$7,500-$10,000;阳台(Deck)12x20尺:$3,000-4,000;阳光屋(SunRoom):$15,000 -25,000,喷水式浴缸(WhirlpoolTub):$1,500-$2,000,硬木地板:$10-$15/尺;地毯$10-$25/码;
新屋顶:$2,500-5,000, 侧墙护板(Vinyl Siding):$7,000-$10,000($2/尺),
冷热器机:$3500-$4000;热水器:$350-$500,警报系统:$1000-$2000;吊扇:$250-$500; 加湿器:$450-$850; 电子 除尘器:$350-$450;地下室预设排水管(Rough-in):$1,500-2,000。(由于项目太多, 无法一一 例出)。除此以外,还要看房子在同一社区所处的位置,如果背靠树林:$10,000-$20,000; Cul-De-Sac: $10,000。 找房子可到国际网络中自己去查，不同的网址提供不同的房源
问: 我打算买房,
看到现在市场上的房子不多, 经纪人也说房地产公司的电脑网络中房子不
多, 听朋友讲可以在国际网络
(Internet) 中自己去查房子, 我刚刚订了国际网络,
能否请 您提供些不同的网址由我们去查? 答: 可供顾客自己查房子的网址最常用的是
www.homesdatabase.com, 除此之外还有:
www.realtor.com, Iown.com, Cyberhomes.com, real-estates.com,
americahomes.com, relibrary.com, rextra.com。
每个大的房地产商公司的网址上也可查房子, 有:
remax.com, weichert.com, longandfoster.com, centry21.com, prudential.com,
era.com。有些市面上
能免费拿的售屋手册也有网址, 如:
homebuyersjournal.com, treb.com。
卖新房子的网址 有: newhomesguide.com。
屋主自售的网址是: forsalebyowner.com。银行拍卖房的网址是:
foreclosure.com。 政府拍卖房的网址是:
imghomes.com, vahomeswarh.com。 除了查房
子的网址, 办理贷款的网址有:
loanweb.com, mortgage101.com, mortgage-net.com, internetmortgage.com,
finet.com, borrow123.com 等。但在 internet 上查的房子都是已
经上市一段时间了。在现在的市场是卖方市场, 好房子一上市就卖掉,
所以你还是应该和经
纪人随时保持联系。我在这里再多说一句: 我为顾客每天都要多次查房子,
找我买房子的顾
客不会因为我的原因而丢掉刚上市的好房子, 并且我还将每天新上市的房子发e-mail给我的
客户。如果任何一位顾客看到中意的房子,
随时与我联系, 可马上看房,
从而保证了不丢掉 任何机会。 每个房地产公司的Home
Page中都有丰富的内容
问：从报纸上看到你在 Internet上有自己的
Home Page。我们想知道里面有那些内容? 如
何查询? 答： 我的 Home Page 内容丰富,
提供了大量的买卖房屋的有关知识及信息。如:
有关 Montgomery County 和
Fairfax County 的, 1. 与人口有关的信息:
1970－2002年男女人口数;
白人, 非白人人口数;
16岁以上人口数; 各类不同工作种类数量;
家庭收入; 新建住宅数;
在校 (小学, 中学)
学生人数。 2.公立学校的有关信息:
每个 County 的小学,
初中和高中均有各自的详细信息, 应有尽有,
甚至包括学校的午餐菜单。其它还有: 社会安全设施
(警察局, 消防站等等),
水电气, 有线电视,
公共交通, 教堂, 政府机构,
搬家公司等等, 还包括旅游,
餐馆, 体育锻炼, 娱乐,
图书馆, 天气预报等等。另一项重要内容是房地产知识问答(已累积达近三百篇),
内容涉及与房地产买卖有关的大量知识及信息,
几年以来在各中文报纸上连载, 深受读者欢迎。
许多读者来电说, 他们一直在搜集我们的房地产知识问答,每周从报纸上剪下来保存,
但常常有缺漏,我的
Home Page 就给这些读者提供了方便。我的网址是:
www.hallwangrealty.com。欢迎查询。 多数新房区都有社区管理委员会(HOA)
问: 我们打算买一栋连栋屋,
听买过房子的朋友讲, 在他们的社区有一个社区管理委员会
(Homeowner Associate), 对社区的制度, 规划有严格的要求,
每个月每户都要交社区管理
费, 费用是强迫交的,
每年还要上涨,但他们并没有看到社区管理委员会做什么事情,
交了钱 反而还要受很多限制,其他的朋友也有类似的反映。请问有什么办法能对社区管理委员会进行
了解, 包括财务状况, 如果不交费会有什么后果? 答: 现在买房子,
除了在一些老区(三，四十年以上的房子)外,
多数的居民区都设有社区管理 委员会(简称社管会:
HOA), 如果是公寓则称为: Condo Association。社管会有两种组成方
式: 1.由所在居民区的居民选举出由居民自己做为管理人员而组成的委员会。2.
雇用专门的
管理机构。每个社管会有自己的一套规定和管理方法,
并书面写下, 称为:
HOA Document。通 常包括两部分: 1. 法律及规定部分(Bylaws,
Rules, Covenants, Declarations等)。2.财务
状况(Financial Statement, Assessments)。具体来说,
包括: 如何使用游泳池,
球场及其它 公用设施, 如何保持环境卫生,
对倒垃圾, 铲雪的规定,
除草及收树叶的规定, 噪音的控制,
建筑物的室外油漆颜色, 停车场地的使用,
社管费 (HOA Fee) 的征收方式,
如果需要上涨, 涨价的幅度是如何规定的,
所收费用的使用情况, 财政预算(Budget)及储备金(Reserve
Fund) 的状况, 是否存在法律诉讼
(Pending Lawsuit), 是否有拖欠未付款或应收未收到款等。
由 此看来, 虽然有种种规定, 但都是为了保护屋主的利益的。有些社区没有社管会或社管会没有
起到应起的作用, 则社区逐渐变差(Run
Down), 而最终使房子的价值下降。对社管会进行了解
只要要求一份 HOA Document 即可。在美国的多数州,
包括马里兰州和维吉尼亚州都规定: 在
房屋买卖时,卖主要向买主提供一份
HOA Document, 又称作 Resale Package,应在过户的20天
以前交给买主。 当买主接到该文件后, 经阅读若发现有无法接受的规定
(确实也有些社区有 奇怪的规定), 比如:
马州蒙郡的 Montgomery Village 就规定不许在社区停车场停轻型卡车
(Pick up Truck), 则可在收到 HOA Document 的五天之内,
书面通知卖主宣布合同无效。
一般情况下社管区的费用都不高, 通常在
$30-$60 之间, 虽然每年有可能上涨,
但上涨的幅度都不大, 买主不必担心。但对公寓要注意,
有些公寓的 Condo Fee 因包括了水电气,
所以费用较高, 而且上涨幅度较大,
有的每月收费达四, 五百元,
且屋主无法控制。若不及时付费,
首先屋主会收到罚款(Fine)通知,
其次会被告上公堂 (Law Suit), 最后会背上债务
(Lien against property)。当今后卖房子时, 老帐新帐一齐算,
付清罚金, 律师费及债务后,
才能 将房子卖掉, 所以屋主应按时付费。 “Time
Sharing”是一种什么样的公寓
问：我们最近外出旅游, 所住的旅馆向我们推售旅馆的住房,
称为“Time Sharing”,
说是 买下来就变为属于我们的公寓了,
每年只要不多的钱 (我们算了一下,
每年大约$500多元加
上头期款八千元, 就可每年都去住一个星期,
不论是旅游旺季还是淡季, 都可保证有房子住,
如果某一年去不了, 还可租出去。请问这是不是一个好的“Deal”？ 答：我个人认为这不是一个好的“Deal”。除非你们非常喜欢旅游,
能够充分利用这套 “公 寓”。这种“Time
Sharing”的公寓, 你只是拥有一年的几十分之一时间的居住权,
除了要交 房屋贷款, 还要交管理费。时间稍久,
不仅不认为得到了一个好的“Deal”,
反而觉得是背上 了个大包袱, 时间和精力被消耗不少。你这个问题曾经有人在一次广播中的房地产专栏节目
中问过节目主持人, 当时那个主持人让这位听众等20分钟,
然后该主持人通过广播向听众问, 如果有哪位已拥有这种公寓的听众愿意无偿将自己的公寓赠送给这位问问题的听众,
请来电 话。结果不到20分钟,
主持人收到了三位听众的捐赠。 正在出售的房子外面挂有牌子，有的正在卖有的已经卖掉
问: 我们打算买房子,
现有两个问题想问一下。1. 看到路边有许多卖房子的牌子,
有的
下面挂一个小牌子, 上面写着“Under
Contract”, 有的写着:“Sold”。我们打听了一下, 说是已卖掉了。
那么既然已经卖掉了, 为什么还挂着牌子？
我们还看到有些牌子, 没有写 “Sold”或“Under Contract”, 但打电话去问,
有些也说是卖掉了,
这就使我们糊涂了。 2. 这些牌子分别属于不同的公司,
我们要去看房子, 是不是必须找同一家的经纪人才能带我
们去看？ 答: 房地产公司在卖房子时,
通常要在房子外面的路边插上卖房子的牌子。一旦收到报价,
经 过谈判, 买卖双方达成协议,
卖主签字后,
则称为“Under Contract”。
一旦买方的贷款 申请被批准, 则卖方经纪人会将牌子换为“Sold”,
但在房地产的电脑网络里仍然是 “Under
Contract”。当房子过户后, 电脑里就变成了“Sold”,
而牌子也就拔掉了。有时, 正在卖的
房子,既没有挂“Under Contract”的牌子, 也没有挂“Sold”的牌子, 这可能是卖方经纪人
疏忽了。对于第二个问题的答复是：任何一位房地产经纪人都可以带他自己的买主去看市场上
任何出售的房子。因为每个经纪人都可用自己的电子钥匙打开门上挂的电子锁,
而这个锁里就 有房子的钥匙。 看中的房子地下室未完成，想装浴室但没有管道怎么办
问: 我们现在正在买房选房。最近看中了一栋独立屋,
一切都很满意, 但地下室没有完成。
我们打算将地下室完成并且装一个浴室, 但经纪人讲这栋房子无法安装地下室,
因为在地下 室没有预留排水管。他并且说:
楼上的排水管是从地下室的墙上中间部位排出去的,
而不是
象其它房子那样是从地下室的地面下出去的。我们很喜欢这栋房子,
请问遇到这样的情况,还
有没有办法安装浴室? 答: 有。如果一栋房子仅仅是没有预留排水管(Rough-in),
那么请人来在地下室将地基打开, 安装一套是很容易的,
开销大约一千元到一千五百元, 但如果排水管不是从地面下出去的,
而是从墙上出去的, 说明地下室的地面低于外面排水管的水位,遇到这种情况则比较麻烦,
但仍然是可以做的。“水往低处流”: 先安装一套Rough-in,
然后将污水排到 一个小水井(Sump Pump), 再在小水井上安装一个水泵,
利用水泵将水提升至高于排水管的位置,
流入排水管排 出, 这样的水井称作
Grand Sump Pump, 它与一般的 Sump Pump 不
一样, 它的体积要大些, 水泵的马力要大些。装一个
Grand Sump Pump 的开销大约是$2,800。注意事项:
地下室的浴 室在停电时不要使用, 否则污水无法排出去。 房子的Assessed
Value与房价有什么关系
问: 我们在买房时,
查看房子的资料, 看到有一栏叫做“Assessed
Value”, 请问这是不是
房子的实际价值? 如果不是, 它与房价有没有什么联系?
我们是第一次买房, 看到一栋房子
的资料写着 Assessed Value: $318,510, 而房子的实际要价是:
$343,900, 是不是要价过 高了?
这使我们摸不着头脑,
请解答。 答: 我曾经回答过类似的问题。屋主的要价是根据市场价定的,
你们看房时, 要请经纪人提
供该社区的市场价格统计表(Comparative Market Analysis, 简称CMA)做为参考。Assessed
Value 是政府用于对房子征税所做为的一个基数,
这是政府对房子的估价 (Assessment),它并
不是市场价。你们仅可做为粗略的买房参考, 但这只是非常不准确的“参考”,
因为有些数
字并没有体现出房子的价值。比如: 屋主近期新换了屋顶,
冷热气机, 新门窗等,
那么政府的
估价通常体现不出来。还有些买主用每年交税金额数做为房价的参考值,
比如: 你提到的那一
栋每年交税$3,535, 在它同一社区有一栋房子的税收是$3,527,但却卖了37万。所以,这样的参
考是不准确的。有些房子交税少于平均数, 可能是有其它原因的。比如:
低收入家庭或退休家 庭, 政府都给予一定的纳税优惠。 房子的要价是如何定的，做为买主如何知道要价是否合理
问：我们打算买一栋10年以内的独立屋,
看到市场上正在出售的房子的价格什么样子的数字
都有, 有的卖主要 $399,900, 有的要
$398,888, 还有的要 $391,942。我们想问一下,
卖主 出的价是根据什么订的? 上面的几个房价卖主为什么不要一个40万?
对于买房子的买主, 我
们怎么能知道卖主要的价是不是合理的市场价? 如果卖主要价偏低,
我们买到当然没问题, 但如果卖主要价偏高,
我们并不清楚而报了全价, 这样不就吃亏了码?
有没有什么办法可以 防止这样的事情发生? 答：房子在市场上卖掉,
完全是由供需关系和价值规律所决定的。当一位卖主要将自己的房子
上市出售, 他会请一位房地产经纪人将市场上正在出售的和在近期内已经售出的所有同类型的
房子列出清单, 计算出平均价, 然后和自己的房子进行比较,
根据建筑面积大小, 房间数目
的多少, 房屋部件的新旧程度, 房子所处的地理位置等多种因素进行价格上的调整,
得出一
个他认为满意的要价。有些卖主着急将房子卖掉, 可能会比正常要价低一些。反之有些卖主卖
房并不着急, 就可能会要价高一些。要价低的房子当然会很快地卖掉,
要价偏高的房子, 当
一段时间没有卖掉, 卖主就会降价,
直至售出为止。有的卖主要价的尾数总是出现
“999”, 一个原因是心理因素,
如果一个房子要价40万,
听起来就比 39万9千9百的要价要高。另一个原因是房地产公司的电脑网络中的数字,
当一位买主要买40万以下的房子,
经纪人在查房子时, 输入的数字会是“40万以下”,
所有40万以下的房子就被查出来了,
而要价40万的房子就正好没被查出来。卖主要价是否合理,
要请你的经纪人帮你分析, 这里经纪人的经验就非常重要,
他应根据市场行情, 对一个刚上市的房子的价钱做一个准确的估计,
而不应为了卖掉一个房子而让买主不分清红皂白地给全价或高价去买。如果一个房子的市场价应值38万,
但卖主要价39万, 经纪人应能帮助买主分析出该房子的实际应售价38万,
这时经纪人会帮买主去讨价一万。如果这个房子卖主只要37万,
这已经比市场价低了一万, 经纪人也应帮买主分析出来,
这时就应给全价 (Full Price), 甚至加一些钱将房子买到手。我遇到有些买主,
看到市场上有新上市的房子, 要价已低于市价,
还要再去讨几千块钱, 结果被别的买主用全价买去,这就是典型的因小失大。所以买房子的买主应与经纪人密切配合。
对于卖主要价偏高, 而买主又是以高价买下房子的情况,可能会在买主办理贷款时被查出(除非买主是全部用现金来买)。因为银行在放贷款时,要确定买主买房的价钱没有过高,以防将来买主因付不起贷款房子被没收回去,重新放在市场拍卖而卖不出去。所以银行要对房子进行估价(Appraisal),
如果估价值低于买价, 则银行是不会批准贷款的,
那么买主也就买不成这间房子, 遇到这种情况,
买主都会再与卖主重新谈判房价。 屋主是否有权将房子里的吊灯拿走
问: 我们买房遇到这样一个问题:
我们在看房子时, 房子里面有三盏吊灯(Chandelier)很漂
亮, 我们很喜欢。我们在签合同时,
卖主也没有写明吊灯要拿走, 后来卖方经纪人来电说,餐
厅里的吊灯要拿走, 这在她的卖房手册(Brochure)里面有写下来,
她说那是合同的一部分。
并且她说在我们看房子时, 她曾经指出过,
但我们并不记得。我们要问一下, 屋主有没有权
利将吊灯拿走? 答: 吊灯在房地产买卖中,
归类为固定部件(Fixture)。如果没有特别声明,
则是应该留下来 的, 多数屋主在卖房子时,
都会将不留下的东西贴上标志, 然后在签合同时,
在合同中注明, 否则,
就应视为房子的一部分, 随房子一起卖给买主。如果卖主向卖方经纪人说了不留下而
经纪人忘了写在合同里, 那么是经纪人失职,
她应负责任。 虽然该经纪人在 Brochure 中有
注明, 但那不是合同的一部分, 所以在法律上无效。但如果该经纪人在买主看房子时,
曾经指 出吊灯不留, 买方明明知道,
但在签合同时有意不写, 造成卖方经纪人失误,
那么这件事如 果打官司上法庭, 若经纪人能证明当时是指出过,
那么法官可能会判卖方将吊灯拿走。如果
是这样的情况, 买主应该本着谅解的精神,
允许卖主拿走。但如果卖方经纪人根本就没有说
过, 只是事后她说曾经在买主看房子时她说过,
却又拿不出证据, 那么做为买主要据理力争,
没有必要承担因卖主经纪人的失误而造成的损失。 买房应看多少栋房子
问: 我们打算在北维州(Vienna,
Tyson¢s Corner)地区买一栋独立新房,
价钱计划在50-60 万,
我们打算看约一百处房子, 再做决定。现在已经看了二十多处房子,
并且想在看中了一 处以后还要砍价, 否则我们不会去买的。请问我们这样的想法对吗?
因为我们的朋友当时买 房时, 就看了一百多间,
并且还砍了价。 答: 此一时也,
彼一时也。你们的想法现在看来是很不现实的,
你们的朋友当时买房可能是
几年以前的事了。现在买房子, 尤其是在好区的新房子,
建筑商几乎是不还价的, 而且你
们要看到一百间房子, 那可能要看上两年,
因为在这个地区没有那么多的房子供你们看,
即使 建筑商不时有新社区退出,也是很有限的。到那时,
房价又会上涨很多, 五,六十万恐怕买不到
独立新房了, 不仅自己误了自己, 还要付更多的钱,
买到的房子不如现在的, 所以你们应该
抓紧买房, 在现在的市场上, 挑一间相对来讲还可以接受的房子就行了。事实证明,
在目前 的卖方市场下, 租房不如买房,
晚买不如早买, 小房不如大房,
旧房不如新房。 卖掉公寓再买一个房子,
是应该先卖公寓还是应该先买房子
问: 我们现在有一栋公寓(Condo),
打算卖掉这间房子再买一间独立屋或连栋屋,
但我们想 知道具体应怎样做,
是应该先卖Condo还是应该先买房子,
想请教你们的意见。 答: 这两年房地产市场是卖方市场,
即房子上市后卖得很快。一般房子只要不是位于很差的
地区, 要价合理, 状态较好,
上市后都很快就卖掉, 平均一个月内会收到合同。如果是好地
区好学区的房子, 上市后一周内就可能收到合同。
而一般买主买房都希望在两个月以内过户, 所以现在卖房不难。但是要买一间比较满意的房子却不太容易,
因为是卖方市场, 房子供不应
求。市场上房子本来就不多, 房子一旦上市很快就会卖掉,
很难保证在两三个月内买到合适的 房子,
而且由于房地产市场紧俏, 连租房也很困难,
所以建议你们一定要先买后卖, 至少要
先开始看房, 对市场有所了解, 看看市场上有没有符合你们要求的房子。否则你们卖掉了房
子, 又买不到合适的房子, 无处安身,
问题就严重了。 想换房子，是先卖后买,
或是先买后卖,
还是同时买卖
问: 我们现在打算换房, 想把现在在维州(McLean学区)的连栋屋卖掉,
然后再在马州的 N.Potomac 买一栋独立屋。
因为我们即将退休, 马州有很多朋友。
我们的连栋屋大约能卖 近30万, 现在贷款只剩不到4万,
我们想买一栋35万左右的独立屋,
那么我们该怎么办? 是先卖后买,
还是先买后卖, 还是同时买卖?
如果先卖后买, 我们担心一旦卖掉,
又买不到怎么办? 而先买后卖,
如果我们的房子一下子卖不掉, 那么我们就没有钱买第二个房子了。若同时买卖,
能做得那么巧合吗? 能否给我们出出主意? 答:
你们现在先同时做两件事:
1. 看一下你的现在住的社区卖房子的情况,
房子是否可以一 上市很快就卖掉, 这你可以请经纪人帮你查一下。据我所知,
目前维州 McLean 地区的房子卖
得很快。2. 再去马州看一下你们要买房子的地区,
是否有你们能看中的房子。因为现在市场
上的房源不多, 对于低价位的房子(二,三十万的房子)仍然是“僧多粥少”。我有很多顾客在
这个地区买房, 等了很长时间都买不到房子,
稍好点的房子, 只要价钱合理,
一上市就被 “抢”掉。 如果是这样的话,
你们应该“先买后卖”。
但要把你们自住的房子做好随时上 市的准备, 一但买到房子,
马上将你们的房子上市, 只要你们能把卖的房子的过户时间安排
在买房过户之前, 就行了。当然你们也可以在买房时,
在合同里要求放个条件,
就是“只有 将自住的房子卖掉, 才能买这间房”。但这样一来会影响你们买房,
多数卖主是不愿接受这一
条的。但如果你们无法先卖房过户, 也可以采取一个变通的办法,
就是 “借”些钱, 即:
用 你们现在的房子办理一个房屋抵押贷款(Home
Equity Loan), 拿这笔钱去买第二个房子, 当然
这个办法也适用于“同时买卖”。如果“先卖后买”,
目前阶段可能有困难, 因为现在的房
地产市场仍属于“卖房市场”, 一但你们住的房子卖掉又一时半会儿地买不到满意的房子,
就 麻烦了。 如何办理购买政府补贴房
问：我们现在打算在马州的蒙郡买房。由于收入不高(家庭年收入4万5千)。听朋友讲只能买一个20万以下的房子，而且可以申请低收入贷款。另外还听说政府有售低价房，但我们不知到什么地方办理，你们经纪人有没有这方面的业务？或者能给我们提供一些信息？买低收入房有什么规定？谢谢。
答：买低收入房和办理低收入贷款是两件不同的事。所谓低收入贷款是指由政府资助的贷款，如 FHA Loan(Fair Housing Administrative 联邦公平住房管理委员会的缩写)。目前的利率
是6.25%(需付一个点数)，你们买任何房子(不论是市场上的普通房子，还是政府低价房)都可
申请低收入贷款。它的规定是，买的房价不能超过18万。买主在过去的三年内不曾拥有过住房。家庭年收入的上限规定是:一口之家不超过$40,640，二口之家$46,445，三口之家
$52,250, 四口$58,055，五口$62,695(每年会调整)。并不是所有的银行或贷款公司都办理FHA贷款，下面是几个办理
FHA贷款的银行的名字和电话: First
Horizon Home Loan Corp: 301-214-1400; Sun Trust Mortgage: 301-762-0800;
Wells Fargo Home Mortgage: 301-984-1880; B.F. Saul Mortgage: 301-907-5050;如果你需要询问有关事宜，请电:
301-962-5500。 政府的低价房全称是
Moderately-Priced Dwelling Unit (简称MPDU，在维州称做ADU:Affordable
Dwelling Unit)。它是一个由蒙郡住房部(Montgomery
County Department of Housing and Community Affairs) 执行的一项协助低收入家庭买房的优惠计划。该计划规定任何住房开发商在一个新社区若建有五十栋或以上的新房，则必须盖
一定比例的(12.5%-15%之间)“低收入”住房。房子的销售权归政府所有，销售价大约是“正常”房子价钱的一半。所以，符合低收入标准的家庭不应放弃这个机会。有意申请者可与蒙郡住房部联系。地址是: 100 Maryland Ave.,4th Floor, Rockville, MD 20859。电话是:
240-777-3600。这一计划由于不付经纪人佣金，所以，它不在经纪人的服务范围之内。你们可以自
己直接与上述机构联系。另外还有一个部门,叫做
Housing Opportunities Commission(HOC), 它负责销售
MPDU 的40%的房子。它的地址和电话是:
10400 Detrick Ave., Kensington, MD, 301-929-6700。 房子中对卧室的定义是怎样的
问: 我们现在正在买房。在看房的过程中,
发现有的房子说是三个卧房, 但却有四个,
而有 的房子说是有四个卧房, 但经纪人却说只能算是三个,
这到底是怎么回事? 美国对卧室的定义是怎样的? 答: 卧室(Bedroom)并不是一个房间里放张床能睡觉就能称其为卧室。它必须是一个房间,
有 门(Door), 有窗(Window),
有壁橱(Closet)。门不应该通向另一个卧室,
而是应该通向过道 等地方, 如果是通向另一个卧室,
那麽这个房间就应该称为Siting Room。窗子并不能是任何
尺寸的窗子都算, 要以人能够在着火时,
能够从窗子逃出去为原则, 具体尺寸应以当地住房
规定(Local Zoning Regulations)为准。有些地下室的房间,
有门, 有窗, 也有壁橱,
但窗子 很小(1尺X2尺左右),
它仍然不能称做卧室。而有些房间, 有门,
窗子也大, 但没有壁橱,
那么也不能称为卧室, 而应该称为
Den(小房间)。Den 按照房子的设计及用途,
有时分别称为: Library, Office, Study Room,
Medium Room, Bonus Room, Game Room等。 顺便提一下:
有的公寓楼在出租房子时, 说是一个卧室加一个Den,
那么有的家庭就搬进去住了, 不久生了小孩,
三口之家住得还挺舒服, 其实这已违反规定了,
房子出租所容纳人口数是每个卧室两个人(不论性别,
年龄和婚姻状况)。当你们看房子时,
说是三个, 你们却看到四个,
可能那第四个只是个Den。而有的房子(独立屋),
在二楼有三个卧室, 一楼有一个
Library, 但如果那个 Library有门,
有窗, 有壁橱, 虽然摆着办公桌椅和书架等,
但仍然称为卧室。这里给我们一点启发:
在买新房子时, 如果能让建筑商将Library里面加上壁橱,
还可考虑若它旁边紧挨着的半个厕所也能改为全浴,
那么如果是四房2.5浴的房子就成了五房三浴的房子,
即实用,将来卖起来又好听,
当然一楼的Library给人感觉有点不伦不类的。 房屋买卖专用名词解释
问: 我们正在买房,在研究房屋资料时,
遇到很多专有名词, 不清楚是什么意思,
比如：Cul-De-Sac, English Basement, Pipestem,
Sump Pump 等。您能否为我们解释一下？ 答: 很多房地产专业名词只看字面,
几乎很难明白其意思, 查字典也没有解释。下面就比较
常见的房地产名词给以解释: 1.Cul-De-Sac:死胡同,相当于Dead
End。美国的街名中凡是称为Court的,
走到最里端的圆环 称为 Cul-De-Sac。 2. English Basement: 是指独立屋的地下室的正面有一半在地面上面,房子的正门有十级左
右的台阶。 3. Pipestem: 在一条街道上并列排 着的房子,当有几间房子凹在里面,需要一条共用的通道才
能到达,这条通道就称为 Pipestem。 4. Tot Lot: 是社区中供儿童玩耍的小型游乐场。 5. Easement:在屋主的地界内,若有一条地带可供他人使用,
如水电气公司的水管, 电线等埋
在地下, 通到房子内, 所经过的路径就称为
Easement。 6. Sump Pump:是房子内地下室的底基下面的一种排水泵装置。下雨时,雨水从地面渗入到底基
下面, 水泵会自动打开将水排出, 水泵所在的小水井成为
Sump Pit。 7. Heat Pump: 即热泵。一种冷热气机, 提供室内冷气与热气之用,工作原理与冰箱类似,
利 用氟利昂(Freon)压缩放热,
减压吸热的特性, 冬天将热气吹到室内,
夏天将冷气吹到室内。 8. Whirlpool
Tub: 热水澡盆上装有若干喷水口,当开关打开后,
向澡盆内喷水,用水来起到按
摩作用, 有人也称 Jaccuzi。“Jaccuzi”是一个生产厂家的名字, 因为生产很多 Whirlpool Tub 而得名。 9. Gazebo: 凉亭, 通常是指阳台(Deck)上的八角亭,
有的装有纱窗或玻璃窗。 如果是装有砂
窗的方形亭屋, 通常称为 Screen
Porch。 10. Light Fixture: 是安装在房子里外所有固定在墙上的灯具。在卖房子时,
除非卖主特别 声明,全部灯具都应该包括在房价中。 11. Den: 是房子中的一个房间。
一个房间若具备门, 衣橱和窗 (窗的尺寸大到若着火时人能
逃得出去)则称为卧室(Bedroom), 如果没有衣橱(Closet)或窗子(或窗子不够大)则称为
Den。 12. Palladian Window: 这是一种上部是半圆的窗子,
通常是一进大门处的大门上面, 也称为
Atrium Window。Palladian 是一位意大利建筑家的名字。 13. Casement Window: 是用转动摇把打开的一种窗子。通常安装在厨房的水池前面或阳光屋
(Sun Room)中。 14. Attic Fan:有两种, 一种是安装在屋顶（Roof)上的排风扇,
用于夏天屋顶内温度过高时, 自动开启以达到降温的目的。另一种是装在室内的屋顶(Ceiling)上的排风扇,用于室内换气。 15. Wood Burning Stove: 一种由生铁制成安装在壁炉前面的炉子,
冬天烧木头时, 炉面很
热, 可用于烧水做饭。 16.“As is”: 房子在出售时, 如果卖主将房子卖出时,
不为买主做任何修理, 则这种出售方
式称为“As is”。 17. Foreclosure: 即银行没收。在市场上出售的房子如果是
Foreclosure 则经常被称为银行 拍卖。
18. Appraisal: 房屋估价。买主在申请银行贷款时,
银行要对房子进行估价, 以确定“物有
所值”, 从而决定是否发放贷款。做Appraisal的人称为
Appraiser。 而政府对房子所做的
估价则称为 Assessment。 19. Ratification: 当房屋买卖合同经买卖双方签字生效后,
则称为Ratified。
若是一方不 按合同办事, 或者说违反合约,
则称为Breach Contract, 而不是Break
Contract。 20. Closing Cost: 也称为Settlement Cost,是买卖房屋时的过户费用。 21. Disclosure: 由一方向另一方告之房屋买卖之事宜。Property
Disclosure 是屋主告诉有 关房子的事项, 包括房屋结构,
水电系统, 各项设备的工作状况。
Agency Disclosure: 是房
地产经纪人告之买卖双方,该经纪人是代表哪一方的。Truth-in-lending
Disclosure 是贷款
公司告诉申请贷款的买主有关贷款的事项。 22.Lock-in: 锁定利率。贷款利率总是涨涨跌跌,
当买主要求将当天的利率做为自己贷款的利
率时, 称为 Lock-in。 23. Lot Premium: 建筑商(Builder)在卖房时,
对于比较好的地皮(Lot)要额外收一笔钱,
这就是 Lot Premium。 24. Master Plan: 社区规划。 在买房签合同时,
里面有一条就是买主要去政府审阅
Master Plan。其目的是要看一看房子所在区还有什么开发和规划可能会影响到房子的价值。
房屋名词缩写解释
问: 读了您上一期的房地产名词解释,
学到很多东西, 能否请您再解释一下有关房地产方面
的名词缩写？ 如：HOA, FHA, CMA等等。 答:
很多房地产名词缩写是字典中查不到的,
让我来解释一下。1. HOA：是社区管理委员会
Home Owner Association的缩写；2. FHA：Federal
Housing Administration, 联邦住房管理 局;3.CAM：Common
Area Maintenance,公共地带维护保养;4. ARP：Annual
Percentage Rate, 年百分比利率; 5. ARM：Adjustable
Rate Mortgage, 浮动利率贷款；6.ASHI:
American Society of Home Inspector, 美国房屋检查师协会；7.
CC&Rs: Covenants, Conditions, Restrictions, 社区管理委员会的规章规定；8.
CMA：Comparative Market Analysis, 房价
市场分析；9. COFI: Cost of Funds Index, 资金指数价格(一种浮动利率贷款)；
10. CRB: Certified Residential Broker, 有证书的住家房地产经纪人；
11. CRS： Certified Residential Specialist, 有证书的住价房地产买卖专家；
12. CTC: Certified True Copy, 经确认的正本文件；
13. EPA： Environmental Protection Agency, 环保局；
14. ERIIS, Environmental Risk Information and Imaging Services,
环境安全信息处理局； 15.
Fannie Mae: Federal National Mortgage Association(FNMA), 美国联邦贷款协会,
有人简译为“房利美”；16. Freddie Mac:
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), 联邦房屋贷款公司；17.
National Mortgage Association(GNMA), 政府贷款协会； 18. FSBO: For Sale By Owner, 屋主自售；
19. GRI: Graduate Real Estate Institute, 房地产学院;
20. HOW: Home Owner Warranty, 屋主保险；
21. HUD-1: 过户收费清单；22. HUD: Housing
and Urban Development, 美国住房部；23. IRED:
International Estate Directory, 国际 房地产目录；24.
FRI： Flame Retardant Treated Plywood, 经防火处理过的屋顶用木板;
25. MIP: Mortgage Insurance Premiums 或 PMI：Private
Mortgage Insurance, 贷款保险; 26. MLS: Multiple Listing Service, 房地产公司电脑网络;
27.PITI: Principal Interest Tax, and Insurance (本金,利息,地产税和保险);28.
PUD: Planned Unit Developments, 综合规划发展小区；29.
RESPA： Real Estate Settlement and Procedures
Act, 房地产过户程序法案； 30. RIN:
Realtor Information Network, 房地产经纪人信息网络；31.
203K: 一种政府贷款(用于修理房屋用)；32.
VA, Veterans Administration, 美国复员军人部；
33. SWM: Storm Water Management,洪水处理。 经纪人资料中的专用词解释
问: 我们正在买房子,
有时候看到经纪人从电脑打印出来的资料不太看得懂,
能否为我们解 释一下? 答: 经纪人的电脑中打印出来的资料主要是为了经纪人自己看的,
所以有许多专业名词及缩 写名词, 下面我来解释一下。“MLS#”: 是 Multiple Listing System 的缩写,
在九位字母 及数字中, 前两位是
County 的缩写, 如:
MC 是 Montgomery County; FX 是
Fairfax; HW 是 Howard; LO 是
Loudoun; AR 是 Arlington等。后七位数字是系统顺序排的号,
这样每个
房子就有一个自己的号码。许多人在Internet中查房子,
都能查到这样的号码, 告诉经纪人则能一下就查到房子;“Status”: 是指房子在市场上的状态,
有多种:“Active”是房子正在市场上出售;“CNTG/KO”是已经有了合同(Contract),
但是有条件地(CNTG: Contingency)买房,
比如: 如果买主卖不掉自己正在住的房子,
则可不买现在买的房子, 这叫“KO”,Kick
Out 的 缩写;“CNTG/NO
KO”也是有了Contract, 但没有
Kick Out Contingency;“Contract”是指合同生效后,
买主的贷款都已批准下来, 这时买主是无条件地买房子,
只等过户了; “Sold”
是指房子已经过户;“Withdrn”是卖主将房子从市场拿下来不卖了;“Tempoff”是卖主由于某种临时的原因将房子从市场上拿下来,但很快就又会放回到市场上;“APPREG”是出租的房子已收到了申请(Application),正在办理,一但租出去则状态就变为“RENTED”;“Ownership”:是指个人或家庭所拥有(FeeSimple)还是公寓形式(Condo或Coop),或是
Rental Apartment;“Leg Sub”和“Adv
Sub”是 Legal Subdivision 和
Advertised Subdivision 的缩写,
是社区的名称。
多数情况下两者是一样的, 但有时不一样。Legal
Subdivision 是政府使用的, Advertised
Subdivision 是建筑商盖房子时或是邻里之间使用的,
在政府那里并不存在, 或者是不使用。比如:
我原来住的社区的 Legal Subdivision 是“PINEY
GLEN VILLAGE”, 而在这个
Subdivision 下又分为二个, 一个仍叫
Piney Glen Village, 另一个叫
Potomac Glen;“Old Map”:
是市场上出售的 “ADC Map”,
是大本子的那种, 而不是在
AAA 免费索取的那种, 有的
County 道路增加很多, 地图也需要增加而导致页数变动,
则在这个地方就用旧地图的页数及坐标,
如:“5D11”是指第5页的“D”和“11”交界的方格处。“TBM
Map” 是 Thomas Bros. Maps 也是一大本的地图,
比 “ADC Map”更详细,
许多房地产协会都在使用这种地图。“Total
Tax”: 是房子每年所交地产税。“HOA
Fee”:
是 Home Owner Association 即社区管理委员会的缩写,
费用 (Fee)是指每月多少钱。“Area”:
是从以前旧的房地产电脑系统中延用下来的,
那时把每个 County 划分为几个大区,
在每个大区中再划分许多小区, 比如:
10－4就是第10大区中第4小区,
这是便于经纪人查房子用的, 除了一些老经纪人还在用以外,
许多新的经纪人已不再用了。“Type”:
是房子种类, 是独立屋
(Detached), 还是连栋屋 (Townhouse 或
Attach/Row Hse) 或是高层公寓楼 (Hi-Rise 9+
Floors)等。“Style”: 是指独立屋的式样, 常见的有:
Colonial 殖民地式; Rambler 平房;
Split Level 分层式; Contemporay现代式;
Tudor都德式; Victoria 维多利亚式等二十多种。“Model”:
是建筑商在盖房子时, 通常设
计出几种不同的房屋式样(Model)供选购,
对每个式样都起一个名字, 用的都是一些常见
的名词, 有的用地名, 如:
Potomac, Oakton, Mclean, 有的用常用的名词,
如: Oakwood, Bayberry, Sycamore等。“Yr.Build”:
是房子在哪一年盖的。“BR”:
是卧室(Bedroom),“FB”:
是全浴(Full Bathroom)。“HB”:
是半浴 (Half Bathroom)。“ES”:
是小学 (Elementary
School)。“MS”:
是初中 (Middle School)。“HS”:是高中(High
School)。“#Lvls”:
是房子共有几层(Level)。
“#Fpls”:
是有几个壁炉(Fire Place)。“Lot-SF”:是房子的房址(Lot)占地平方尺(Square
Foot)。 “Lot Ac”:是房址的英亩数(Acre),
一英亩等于43560平方英尺。“Exterior
Const”: 是房子外墙所用的材料,
常见的有: 砖(Brick),
护墙板(Siding), 石头(Stone),
木板(Wood), 拉毛水泥(Stucco)等。“Heat
Fuel”: 是取暖,有天然气(Natural
Gas)及用电的(Electric)。“Sewer/Septic”:
是废水处理。“Dom-MLS”: 是房子上市后在市场上已有多少天
(Days on Market)。 房子的车库介绍
问: 我们现在正在买房, 打算买一个全新的独立屋,
现在想问一下有关车库的问题, 在看房
子时, 多数房子的车库都建在房子正面的侧面,
但我们也看到有些房子, 车库在后面,
还有 些车库与房子是分开的, 也有的车库是从侧面进来的,
能否请您为我们详细地介绍一下车库
的有关知识? 谢谢。 答:
车库, 英文名字是Garage,
其主要用途是停车用, 兼做储物,
车库的面积是不计算在房子的面积中的。现在美国盖的房子多数带有一至二个车库,
稍大一点的房子有三个车库, 我最多曾见过有六个车库的。多数的房子与车库是盖在一起的(Attached),
而且是位于房子的前方, 以方便进出。也有的车库是从侧面进出,
称做“Side Load”, 有些大房子位于街道的拐角处
(这样的房子所处的房位称做“Corner Lot”),
车库多建为Side Load, 这样从正面看起来房
子比较好看。有些车库建在房子的后面, 这是由于房子所在的地形或房位(Lot)的大小所决定
的。现在由于土地愈来愈少, 盖房的密度也就越来越大,
房子左右之间的距离也越来越近, 有
些建筑商就把车库盖在房子的后面。如果后边的地势较低,
那些车库就建在地下室中, 房子进
车库就要从后面绕进去。如果后院是平地, 车库就建在后院,
若车库与房子分开, 则称为
“Detached”。现在的独立屋的车库绝大多数都是二车库的,
有的车库是两个门, 有的车库用
一个大门, 如果是两个门的, 从正面看比较好看,
但不如一个大门的用起来方便。如果是两
个门的, 建筑商在盖房子时, 通常在车库中间留一根柱子,
若是一个大门, 则需要加固车库
的横梁, 柱子就不需要了, 这称做“Clear
Span”有些买主让建筑商把柱子去掉, 而选了
“Clear Span”, 这项Option的费用大约$2,000左右。建筑商在盖房时,
是不在车库里刷油漆 的, 有的甚至在车库里不靠房子的一面墙上,
连内墙板(Drywall)都不安装,
买主不应大惊小 怪, 因为这是建筑规章(Building
Code)允许的。 车库门现在以铝合金为多,
有些是木质的, 不论什么样的材料,
每年最好做一次保养: 将所有的螺钉柠紧,
将转动及传动部件上润滑油, 每二至三年木质门油一次漆。车库门上可以安装自动遥控开门器(Automatic
Garage Door Opener), 建筑商提供的这项Option比较贵,
屋主可以在买房过户后, 去建材商店,如:
Sears, Home Depot, Lowe¢s等, 自行购买, 请商店派人安装,
连人工带材料大约$250－$300,
比建 筑商省三分之一左右, 而且选的开门器有各种档次,
建筑商一般用最低档的。你可以选一种 带“Key
Pad”功能的, 又称“Keyless
Entry”, 就是在车库外门框上钉有一个小数字键盘,
屋主不用钥匙, 仅键入密码,
车库门就会自动打开。
另外这种开门器多带有一种安全保护装 置, 就是车库门两侧(离地面一尺左右处)安装光控开关,
如有物体或小孩挡在车库门下方, 车库门就不会关下。或有的开门
器内部装有感应器, 若车库不能完全关闭,
比如碰到物体或 小孩, 就会自动反弹回升。另外,
车库门上升, 下降是借助弹簧来运动的,
有的弹簧是安装 在车库门轨道两旁, 这种弹簧有断掉的可能性,
如果弹簧断掉, 正好有人站在下面,
就可能 造成伤亡,
所以建议在弹簧中间穿一根钢丝,
以起到保护作用。有些车库门上有窗口,
有些 没有, 如果没有,
屋主若能在车库侧面加装一, 二扇窗子,
则不至于门一关上, 车库里就一
片漆黑, 有些建筑商提供一个Option,
就是在车库侧面装一扇门, 称为“Service
Door”,
既方便进出, 也可透进光亮,
如买主的经济能力允许, 也可考虑加装。从车库通向房子的门
是属于防火门, 有些建筑商会在这个门上换装一种带有弹簧的合页,
等屋主一进屋, 门就自动
关上, 以防止因屋主忘记关掉汽车发动机所产生的一氧化碳进入室内。
在车库内一般都有一 个电源插座, 它是连在GFCI上的(GFLI是一种短路保护装置),
以供室外工作用电。另外, 多
数建筑商将水龙头安在房子外面, 有些建筑商则将水龙头安在车库里,
其好处是冬天不易冻
坏。很多屋主迁入新居以后, 在车库的墙上安装上架子,
方便储物。建筑商盖房子时, 车库的
地面应稍微有点斜度, 靠房子一处稍高于大门处,
以防水进入房子地基。买新房时, 外面的车
道如果是沥青的(Asphalt), 建筑商通常会再回来铺一层,
买主不用催他们来铺, 由于车道会
一点点地下降, 等的时间越长越好,
若短期内铺了第二层, 车道又下降了,
那就得屋主自己花 钱铺了。另外, 车道最好每二至三年铺一层“Drive
Way Sealer”, 使其延长寿命。 房子的阳台介绍
问：我们刚买好一幢新房，打算建一个阳台(Deck)。在买房时，曾经问过建筑商一个阳台要多少钱，建筑商说要四千多块。听朋友讲盖完房子后再建阳台用不着花那么多钱，而且在房子过户后再加盖些东西可以少交税(对于加盖的部分), 不知是不是这么回事？ 我们自己请人 盖应花多少钱？在谈价钱的时候和后面盖的过程中应注意什么事呢？ 答：自己请人盖阳台确实可比由建筑商少花钱。一般的建筑商收费是按$16/尺-$20/尺的标准。举例来说：一个13x20尺=260平方尺的阳台至少要花四千多元，而自己请人的话只用$11元/尺左右。这样，同样尺寸的阳台只要$2,860。至于交税的事，你的朋友讲的并不对。盖阳台时，你要去当地政府(County)申请Permit。政府批准后备案，一旦你的阳台盖好后你的税收就会在当年加上去。但如果你是装修完成地下室，由于政府并不知道室内的施工，虽然房子的价值上去了，你仍然交同样的税，只有当你今后卖房时，新的买主才可能被重新估税。在和建筑公司谈时， 要问清他们用的是什么样的材料， 目前最常用的材料是经过压力处理过的松木 (Pressure
Treated Pine Wood)，除此之外, 还有红松木(Red Wood)，雪松木(Cedar
Wood)及 人工合成材料(Synthetic
Decking Material)等，但都比较贵。如果用的是Pressure
Treated Wood，要问清是那一档次的，市场上出售的有不同的档次：#2，#1，#1 Select。#2较短较薄; #1较长较厚但有木节子；#1 Select是从#1中挑选出来的，没有木节子，木纹好看的木料， 做阳台时最好用这种木料。其次, 阳台的尺寸也很重要。现在的建筑规章(Building
Code)规定, 阳台的宽度超过12尺的就要用加大加厚的材料(柱,梁等)。小于12尺的阳台就可用尺寸小一些的材料。一般建筑公司都是按平方尺计算收费的，一个12x20尺的阳台和13x18.5尺的阳台面积一样，收费也一样。但用的材料却不一样。从结实、牢固的角度看，当然要建一个13x18.5尺的阳台。另外，建阳台钉在台面木板上用的钉子要问清是什么样的钉子。市场上有售专门用建阳台的钉子(是经过防锈处理过的),如果可能的话，可要求使用木螺丝钉(而不是一般的钉子),可保证天长日久木头不翘起来，但这样开销会大些或建筑公司不愿意做，则可要求在木板的两头用螺丝钉，也可起到相同的作用。还有阳台建好后，需要在木头表面涂层保护涂料(Coating or Deck Treatment)。常用的涂料根据种类不同有三种：1.Semi-transparent;2.‘Toned’or Lightly Tinted; 3.
Clear。其中的第一种对阳台的保护效果最好。推荐的厂牌有：1.Cabot; 2.Glidden；3.Olympic。
第二种里面只有一种值得推荐：Akzo
Nobel。第三种里面也推荐一 种：DAP。涂的时候最好用喷枪而不是用刷子, 这样可使上下侧面都均匀涂上。再有：如果建 阳台的公司是别人推荐的，则应没有问题，但如果是你们自己找的，则应慎重，可要一下最近他们建过阳台的几家人的电话、地址做一个参考(Reference)。最后，问一下谈妥的价钱内包不包括由建筑公司为你申请 Permit。 房子的窗子介绍
问：我们打算换房。现在住一间近30年的连栋屋，想换一个新房子。我们现在考虑一个问题，就是窗子。我们住的这个社区有很多人家最近都换了新窗子，他们说换了新窗子后，冬天和夏天的冷暖器费降低了很多。那么能否请您为我们介绍一下窗子的知识，另外也为我们介绍一下买新房子时对窗子的挑选应注意事项。 答：随着建筑材料的不断更新，窗子的材料也在不断更新，最早的窗框是木质(Wood)材料，然后出现了铝质(Aluminum)材料。现在建筑商又在大量使用塑料(Vinyl)材料。但并不是说愈新
的材料就愈好。测试显试，木质窗框仍然是最佳材料。以前的房子由于窗子的密封及保温性能
不佳往往设计的比较小。现在的房子一进去，使人感觉宽敞明亮。除了房子面积加大外，所安装的窗子设计得高高大大，在有的房间，比如阳光屋(Sunroom)，家庭活动室(Family
Room)， 完成平地走出地下室(Finished Walk
Out Level Basement)等。窗子几乎装了一整面墙，
从而使室内的光线非常明亮，看来这是今后房屋设计的发展趋势。
在一个新房子中， 你可能
会看到各种不同式样的窗子。大家所熟悉的湾式窗(Bay
Window)几乎在每一个建筑商的样品 房(Model
Home) 中都可以看到。而Bay Window又分为两种。普通半圆型突出于墙外的通常被
称为 Bay Window，但方型的则被称为Box
Bay Window。新房子的大门上面，越来越多的建筑
商采用一种称做Palladian Window的大窗子。窗子大于普通的窗子，顶部呈半圆型，双层玻璃
之间镶有木框。很多人家为了进一步增加房间的亮度，在房子的顶部加装天窗
(Sky Light)。
还有的在门的上面加一横条型玻璃窗，称做门顶窗或楣窗(Transam
Window)。除此以外，很多的卧室中，窗子由原来的一个窗子，
扩大到两个并排在一起的窗子(Double Window)，甚至三个窗子在一起(Triple
Window)。在过道浴室中，若原设计中没有窗子，如果有一面墙可以加装窗子，则可考虑一扇窗子，以增加采光。所说的这些窗子，你们可以去建筑商的样品屋及门窗公司的展示厅(Show
Room)去参观浏览。窗子从开关的方式分又有
多种型式:最常见的上下开的有两种。如果只是下面的能拉上来，而上面的固定不动的称为
Single-hung；如果上下两扇窗(Sash)都能拉动的称为Double-hung。如果窗子是水平拉开的则称为Horizontal
Slider。
这种窗子在较老的房子中常见。在厨房水池前面及阳光屋中多装有一种用摇把转动方式平行打开的窗子，称为Casement
Window。而在地下室及有些浴室中装有用摇把摇开，合页在上面，
底部开启的窗子称为Awning Below Fixed Window。若反过来合页在下面，上部开启的窗子称为
Hopper Below Fixed Window。现在生产的窗子，多是双层玻璃的，称为Double-Pane。
如果是三层玻璃则称为Triple Pane。这种窗子只有在寒冷的地方才使用。而单层玻璃(Single
Pane)窗已越来越少了。双层玻璃之间为了增加隔热效果往往灌有惰性气体氩气或氪气(Argon
or Krypton), 密封在两层玻璃之间。目前,
在选购窗子时, 往往听到一个词“Low-E”,(Low Emittance)，这是一种新型的覆膜技术，将非常微小的金属氧化物
(Microscopic Layer of Metal
Oxide) 覆盖在玻璃上。由于它是透明的，所以能使光线照射到室内，而又能挡住室内的热源不散发到室外，它有点象人们戴的水银墨镜。这种窗子开始是为冬天的窗子设计的，目前又有为夏天的窗子设计的Low-E窗子。
让我们来设想一下，当人们买房子时，对于窗子，有很多因素要考虑:
比如房子的朝向: 当房子背向南面，在冬天时有大量的阳光照向室内。这一面的窗子应尽量接受热辐射(Heat
Radiation)，而面向西方一侧的窗子，在夏天落日夕晒时，
应能挡住热辐射。在冬天时，所有的窗子都应能保持室内的温度。而室内的家具，布料沙发等受到阳光照射，颜色会逐渐变色。因此，在选择窗子时，还有两个重要的指标要考虑:
1.U-Factor: 是指窗子的导热系数。这个系数愈高，表示窗子的保温性能愈不好。有些老窗子
的这个系数可能高达 1.3以上。而现在生产的高档窗子能低至
0.1。 2.SHGC（Solar Heat Gain Coefficient): 接受热辐射的能力。这个指标愈高，窗子在阳光下
的导热性就愈高。所以，这样的窗子不能安装在有夕晒的地方。 上面谈到的是窗子的玻璃部分，它是窗子导热的主要地方。第二要注意的地方是窗框，传统的木质窗框仍然是最佳材料。铝质窗框由于保温性能差目前已越来越少使用。第三以塑胶窗框，它既实用又便宜。一个建筑商若提供不同材料的窗子，一个普通的独立屋，塑料窗和木料窗价钱可能会相差$6000-$8000。所以，你们在换窗子时，应多比较和了解不同厂牌窗子的性能，
指标和价钱。 房子的屋顶介绍
问：我们买房子刚刚签下合同, 做房屋检查时,
发现房子的屋顶已经很旧了, 虽然还没有漏,
但检查师说随时都有可能漏, 也就是说应该换新屋顶了。我们要求卖主换新屋顶,
但卖主不同意, 他们的回答是:
只要屋顶不漏, 就不需要换,
既使有漏, 修补一下也就是了。
所以我们想问一下, 我们这种情况卖主是不是必须得换屋顶?
如果不换, 我们是不是可以不买这栋房子?
但我们也考虑过, 因为比较喜欢这栋房子,
即使卖主不换屋顶, 我们也可能买,
但需要了解一下换新屋顶的费用,
能否也请您顺便介绍一下有关屋顶的知识。 答：换不换屋顶是经过买卖双方协商而定的。通常的情况是如果屋顶未漏, 卖主就没有必要 换。如果有漏水, 能修补好的话,
就不用换了, 若状态实在太差,
通常卖主也会考虑换的, 所
以对于你们这种情况, 卖主不是必须换屋顶的。若卖主不换,
你们也可以不买这栋房子(这是
根据签购房合约时, 所选 Home
Inspection Contingency 所决定的)。当然最好在看房选房
时, 就请房地产经纪人帮你看一下,
或向卖主了解一下有关屋顶的情况, 如果发现是15年以
上的屋顶, 在谈合同时, 就提出来,
这样比较主动, 一旦合同生效(Contract
Ratified)后,
做房屋检查时才提出来就比较被动。 如果你们打算买下房子后换屋顶,
应在屋顶还没开始漏水之前, 就请屋顶公司来做一个
估价(Estimate), 要求有效期一年, 这样只要不是在雨季及屋顶公司最忙时来做估价,
通常 会得到最具竞争性的价钱(也就是最便宜的价钱),
一当下雨时, 屋顶开始漏水,
就请屋 顶公
司来换屋顶。有些屋主看到屋顶的寿命快到了, 不管是否漏水,
就将屋顶换了, 但根据专家
建议, 最好等屋顶开始漏水时再换,
因为有些屋顶的年龄(Calendar Age)已达20年,
但实际 寿命(Wear & Tear Life)可能只有15年, 还有五年以上的使用期限, 所以并不是寿命一到就 要换。 用做屋顶的材料在美国有很多种,
最常见的是油毡片(Asphalt Shingles)。除此以外还有:
木瓦片(Wood Shingles & Shakes), 这种材料在美国的中西部,
西北部及加州比较常见, 在华
盛顿地区也可见到。瓦(Tile), 由泥土烧制出来或水泥烧筑而成。这种材料多用于西班牙式
建筑物上, 在中南美州广泛使用, 也影响到美国的西南部和佛罗里达州(所有麦当劳的屋顶都
是这种瓦)。 由于这种材料比较重,
若屋主考虑换用, 应认真计算屋子的承重能力。石板瓦
(Slate), 采石场中生产的天然石料制品。虽然贵一些,
但寿命却几乎是无限的, 这种材料在
美国的北部及加拿大比较常见。金属(Metal), 通常用于商业建筑物,
其特点是: 重量轻,
寿 命长, 适用于各种环境,
并且美观。除此以外,还有人工合成材料制成的屋顶(Synthetic
Roof Product)。对于屋顶材料, 美国的保险评估实验室(Underwriters
Laboratories, Inc.)进行 了防火等级分类(UL
Class),A, B, C。 A级防火最好,
C级最差。木屋顶都是 C 级。
由于油毡片屋顶最为常见,
让我来重点介绍一下。它的寿命通常是15-20年,
好一些的能 达到25年(木瓦片能达到10-40年,
瓦: 20年以上, 石板瓦:
30-100年, 金属: 15-40年)。影响
屋顶寿命的因素有很多, 主要是自然因素:
阳光, 温度, 雨,
风, 雪, 冰,
雹, 树枝, 树叶,
霉潮等,任何极端的气候环境都会使屋顶的寿命缩短。
要保证屋顶的正常寿命对屋顶保持通风 非常重要, 许多屋主在屋顶上加装排风扇(Attic
Fan), 这样可使屋顶的寿命延长 10-20%, 加
装一个排风扇的费用大约是$250-$300。另外深色的屋顶要比浅色的屋顶寿命短些。换屋顶时
要综合考虑价钱(Cost), 寿命(Durability),
美观(Aesthetics) 和结构式样(Architectural
Style)四项因素。一般的屋顶在计算价钱时是按照“Square”来计算,
一个“Square”相当于
100平方英尺(Square Feet),
通常的收费是$100-$150/每个Square(如果屋顶的坡度较大,
则收费相对高些)。一般一个连栋屋换屋顶的费用在$1000-1300,
小点的独立屋在$2000-$2500, 大的独立屋在$2500以上。
在换屋顶时, 可请屋顶公司先来看一下,
能否在现有的屋顶上再铺上一层, 一般情况下,
屋顶可以再加铺一至二层, 这样费用可便宜许多。 地毯介绍
问: 我们在5年前买了一栋房子, 当时的房子是5年新,
到现在已经10年了。房子里很多地方都铺的是地毯,
当时看着还挺新, 现在觉得既旧又脏,
所以我们打算换新地毯。能否请您为
我们介绍一下有关地毯的知识, 以及购买,
挑选及安装的注意事项? 谢谢。 答:
现在大部分的房子里面除了厨房,
浴室, 门廊及阳光屋外,
多是铺的地毯, 选购地毯时,
除了价钱以外, 颜色,
式样, 质量, 材料,
花纹, 种类, 品牌都要认真考虑,
甚至地毯下面的 垫子(Padding), 保修及安装也很重要。不管生产地毯的厂家有多少,
牌子有多少, 颜色有多
少, 制做地毯的材料共有五种: 毛(Wool,
其中也包括丝), 尼龙(Nylon),
条纶(Polystor), 丙烯酸纤维(Acrylic)和丙烯纤维(Propylene)。除了第一种外,其它四种都属于人造纤维(Man-
made Fiber)。现在房子里所铺的地毯多数是用这些人造纤维制的地毯,
在房子里称作: Wall-to-Wall Carpet。而最多用的又是尼龙产品,
因为它最结实。地毯的试样(Type of Pile
Construction)有三种: 1. Cut-Pile: 这是最常见的,
地毯的每一根线都立着, 象人的头发一
样。地毯在生产时, 象织毛衣一样,
是一环连一还的, 环的下部粘在一起,
但上部剪开, 这样
每根线就立起来了。这样的地毯也称作: Plush或Veluet。这样的地毯适合安装于走动不多的
地方, 如: 卧室。2.
Loop-Pile: 象上一种一样, 但不剪开,
而且织得比较密, 并有多种花纹
图案, 俗称: Berber。它比较耐用,
现在多见于铺在家庭起居室(Family Room)和完成地下室
中。3. Cut-and-Loop Pile: 是第一种和第二种的混合,
它的耐用度是介于第一种和第二种之 间,
而花纹图案也是最多的。不管什么试样,
地毯的质量随着单价的提高而提高。负责供货和
安装的地毯专业公司在计算价钱时, 通常是按照平方码(Square
Yard)计算的(一平方码等于
九平方尺), 价钱可以从十元起到三十几元不等。
而这个价钱应该包括垫在地毯下面的海绵垫 (Padding), 安装费(Installation)和将旧地毯运走(Remove),
屋主还可要求他们为你清理一 下工作现场(Vaccum)。地毯的质量是以重量单位:
盎司(Ownce)来衡量的,
一般的地毯有七,八
盎司就可以了, 高档地毯可达到50盎司以上。检查地毯的质量最简单的方法是查看地毯生产厂
家提供的质量保证(Warranty)。质量保证应该包括三部分:
1.纤维材料的磨损(Fiber Wear)。
2. 生产质量问题(Defect)。
3. 使用保证(Performance Warranty)。
保证期越长, 说明质量就越高。另外,
安装的质量也应该有保证, 多数厂家都提供一年的保证,
有些厂家提供5年的保证。地毯在安装时,
要尽量向四周拉平, 拉得越平
越紧越好, 提供5年保证的厂家往往能够做到,
而一年保证的有很多就做得不好。新的地毯在刚铺上时,
拉的紧不紧看不出来, 但经过一次水洗后,就可看出来,
拉得不紧的地毯 就会出现波纹(Ripple)。地毯下面铺的垫子对地毯的寿命起着很重要的作用,
海棉垫越厚越密, 对地毯的保护就越好。
它的好坏衡量是以磅 (Pound)为标准的,
建筑商提供的最低档次一般不到4磅,
这种海棉垫在一年左右就会被踩得一点弹性都没有了,
地毯很快也就需要换了。
一般家庭使用最好选6至8磅的,
厚度大约八分之三英寸, 这样可以使地毯寿命大大延长。在选择地毯颜色时,
应与室内的家具及装饰相协调, 浅色的地毯可使室内的面积感觉大一些,
但如果家中有小孩或养有宠物, 则应考虑深一点的颜色。地毯安装后,
要经常用吸尘器清理。专业人士建议要每隔一天就吸一次尘,
如果你们做不到, 最少也要每星期吸一次,
而每年应请专业清理公司专门来清理一次。最后在换地毯时,
由于你住的是旧房子, 地毯下面的木板可能已经松动,
人在上面走时会发出“吱吱”声, 趁着换地毯,
可请地毯公司在木板上钉上螺丝钉, 即可消除“吱吱”声。另外,
如果你装的地毯比较厚,要注意卧室的门下面应留有半寸左右的缝隙,
以便冬天和夏天冷暖气机工作时, 室内的空气便于循环。 房子里有一种易出问题的灰色塑胶水管
问：我们现在正在买房,在看房过程中,遇到过有的房子里的供水系统是灰色塑胶水管。听说这种水管容易老化开裂会造成家中发大水,
能否请您为我们介绍一下有关这种水管的情况？ 答: 这种灰色塑胶水管的英文名是Polybutylene
Pipe,是一种聚丁烯脂塑胶管。它是石油化工的副产品,因为石油副产品生产出来的塑胶管有很多种类,也就有很多颜色，所以Polybutylene
Pipe 多生产为灰色的水管。 当然，
偶尔也会看到黑色，白色，或银灰色的 Polybutylene Pipe。这种水管最早是由“壳牌”(Shell)石油公司和“杜邦”(Du-Pont)于1978年研发生产出来,由于它价格低廉，因此在1978年至1996年期间大量被采用。直到两次分别的法律诉讼才减少和停止使用。全美国大约有六百万的房子使用这种水管,华盛顿地区估计有四万。许多装有这种水管的房子发生了漏水,对居民住家造成了很大损失。造成这种水管漏水的原因不是因为塑胶水管本身的老化而开裂而是由于自来水中的化学物质及净水用的添加剂氯化物(Chlorine)对塑胶的长年累月的侵蚀而导致塑胶在接口处被腐蚀从而造成松动以致漏水。那么，并不是所有这种水管都一定会漏水，多数漏水的水管是和它的安装方式和方法，及接口处所使用的材料有关。它的安装方法和使用材料共有四种不同方式:
1.在1978年指1983年间,水管的连接是套在塑料(Acetal)拐角上面，再用铝箍套紧。这种方法造成漏水的情况最多。
2. 1983年至1989 年铝箍改为了铜箍。3.
1989 年至 1996年，塑料拐角改为铜制拐角，并用铜箍套住。
由于漏水是发生的水管的拐角处。尽管所用材料不断改进，还是不断有问题发生。4.最后，在这一时期，水管的安装在方法上进行了彻底的改变，把传统的串联分配式改为了中央平行独立分配式(Manifold
System): 在房子的主进水处的墙上安装一个分水器，房子里有多少个水龙头，分水器上就有多少个出水口，每个出水口接一根水管直通水龙头，而这时的水管也由原来的硬水管改为可以弯曲的软水管。这样，就达到了避免使用接口的目的。Polybutylene
Pipe 一但发生漏水，通常是不再进行修理，而是全部换掉。再换成传统使用的铜管，或一种新式的塑胶水管
PVC(Polyvinyl Chloride)。更换水管系统费用非常高，
一个连栋屋大约需四千至六千美元，而一个独立大约需六千至八千。美国曾经有过两次集体的法律诉讼(Action
Law Suit)。 一个是告Shell石油公司，一个是告杜邦公司。最后的判决是:
这两个公司只赔偿发生了漏水的房子。Shell公司赔100％的重新换水系统的费用，而杜邦公司只赔10％。具体的规定是:
Shell公司的水管:1978年1月1日至1995年7月31日安装的有塑胶拐角的，漏水必须发生在安装后的13年之内，而索赔必须在14年之内。若是铜拐角的，漏水必须在16年之内，索赔则应在17年之内。若过了这个年限水管还未漏水，则就得不到索赔了，杜邦公司的水管，只负责用了塑胶拐角的。在15年内漏水的。那么，如果已经买了装有这种水管的房子屋主怎么办呢？先看一下房子是什么时候建的，若到现在时间还未过期，则先不要做任何事情，看它在过期前会不会漏水。若现在已经过期了，则在房屋保险中，加上一个保漏水的Option，一年仅十几元而已。 |