Hall Wang

答：过户是买房过程的最後一步。过户前的准备工作包括：1.买好屋主保险(Hazard Insurance), 可去你们的汽车保险公司洽询，(我在99年9月24日曾发表过关于房屋保险的问答，读者可上网查阅)。2.请你们的经纪人确认卖主答应的房屋检查时所修理项目都已修好。3.联系水电气公司，及电话，有线电视等公司；联系邮局转换与新地区的垃圾公司，回收公司，联系搬家公司等。4.在过户的前一天或当天与过户公司联系，问清过户所需的钱数。如果数目与贷款公司所给的不符，不用担心，过户时律师会逐项核实解释的。当得到所需金额数後，去银行开具现金支票(Cashier Check)，付给过户公司。而不是卖主，经纪人，或贷款公司。有些银行对于开具现金支票要收费(大约＄10)。但若开给本人自己，则可免费。那麽你也可开给自己。过户时在支票上背书(Endorse)即可。5.如果由于某种原因，买房子的人过户时不能到场，比如:先生出差，太太生小孩等原因，那麽另一个人可以替他(她)签字。但需要办个手续，称做Power of Attorney(法律代理人)。可由过户公司为你们办，但要提前与过户公司联系。6.过户时要带上有效证件。如果有驾照就行了。如果没有驾照，那么护照，或任何有照片的官方证件均可。7.将任何与买房及贷款有关的文件准备好，以备过户时查对。特别是在申请贷款时，与贷款公司商定的各项条件及锁定的利率等，都应书面文件备查。8.按照合同规定，买主要在过户前的五天之内，通常的做法是在过户当天提前一小时去房子再看一遍(称做Walk Through)。除了查看修理的项目是否都已修好外，还要看一下房子里面各项设备是否工作正常，卖主答应留下的东西是否都在。最后，读一下水，电，气表的数字。如果修理项目有些未修，则记录下来。过户时与卖主交涉。过户时，主要的事情是签字，而签字的文件多是与贷款有关的文件。需签字的文件有很多，如果不停地签，大约需要30分钟。一个过户大约需要一小时。通常律师是安排一小时过一个户。如果买主有很多问题需要解答，则可能要超过一小时。有些律师会要求加快速度。但如果是因为贷款公司方面出了问题，则只好延时。与贷款有关的文件多是政府 (Fannie Mae)规定的标准表格。只要律师解释清楚就可以签字了。并不一定要逐字逐句地读懂。所签字的每一个文件过户后，律师都会给你一份Copy。有些文件内容很简单，比如:在一张纸上只是说明买主的名字是你们，如果是，就签字。或你们的社安号是什麽，对了就签字。还有的说买的房子是自己住，是，就签字，等等。所签文件最重要的是 “Deed of Trust”。这是一份放在贷款银行那里，并在政府登记的产权证明。这件文件目前有15页之多。但主要内容是所借贷款的数额，利率，期限，是否有罚款等。我在帮客户过户时，都会认真核对其内容。除了查看贷款数额，利率，期限，是否有罚款等。我在帮客户过户时，都会认真核对其内容。除了察看贷款额和利率是否正确外，还要重点查看是否有“提前付款须付罚金”的条款。目前的贷款，除了联邦银行贷款可能有“罚金条款”以外，其它银行都不应有这个条款。签完字后，将支票交给律师，卖主将钥匙交给买主，房子就属于买主的了。过户后，买主就可以搬家了。

买房的过户费用

问: 我们现在正在看房买房, 想在马里兰州买一栋20年的独立屋。有两个问题想问一下:

1. 听说买房时有很多开销, 它们有哪些? 都是什么时候付的钱? 2. 听买过房子的朋友讲, 一但合同批准下来, 房子里的所有设备不管新旧, 只要在房屋检查时没发现问题, 买主就得接受, 若再想讨价则为时已晚, 那么有什么办法能先知道? 我们知道不可能每看中一栋房子就先去做一个房屋检查后再去报价。

答: 买房子的开销在马里兰州大约等于房价的3.5%。从顺序上讲大至如下: 签合同时先预付一笔定金(Earnest Money Deposit), 大约是房价的2％-3％。这笔钱通常存在买方经纪人的公司帐户中, 等过户时退还给买主; 合同生效后, 买主要去办理贷款。贷款公司(银行)一般要预收$350 左右的申请费。其实这笔钱要分成两笔: 一笔$70左右用于信用调查(Credit Report), 另一笔 $280左右用于对房屋的估价(Appraisal); 同时屋主要对房子进行检查(Home Inspection), 检查费大约是房价的千分之一,也就是说30万的房子大约为$300。若买主要做氡气检查 (Radon Inspection), 开销大约为$100－$130。华盛顿地区的氡气含量较高, 大约三分之一的房子超过标准规定的4pCi/L。对于1978年以前盖的房子, 可能存在含铅油漆(Lead Based Paint)的问题, 其检查费用大约是在$300－$400。还有一项检查就是白蚁检查(Termite Inspection), 费用大约$35－$70, 这是贷款银行要求做的, 在过户日期前的30天之内完成。但这笔费用通常是在过户时由过户律师代收的; 在过户前, 买主还要先买好房屋保险(Hazard Insurance), 约三,四百元一年。可以由买主先付, 也可以在过户时付。其它的费用还有很多, 如: 地界勘查费(Survey), 贷款处理费(Processing Fee), 贷款审批费(Underwriting Fee), 税务费(Tax Service Fee), 洪水确定费(Flood Certificate Fee), 产权检查费(Title Search), 产权保险费(Title Insurance), 过户律师费(Attorney Fee), 过户税(Transfer Fee), 登记费(Recordation Tax),公正费(Notary), 文件传递费(Courier Fee)等, 都是在过户时由买主一次付清, 而且要用现金支票的方式(Cashier Check 或 Bank Check)。顺便提一下, 买房时经纪人的佣金(Commission)通常是由卖主付的, 买主不用付一分钱。对于你的第二个问题, 你说的情况确有发生。有些买主在看房时, 由于对房子不懂, 在看的时候, 看到新油漆, 新地毯, 感觉好就签了合同, 但房屋检查时, 发现很多设备已老旧, 再想重新讨价确实为时过晚。那么正确的做法应该是: 在看房时, 请经纪人帮助看一下设备的新旧。如果无法确定, 可请经纪人向卖方经纪人询问, 通常屋主都是有记录的。

若卖主在过户前没打扫房子怎么办？

问: 我们买了一栋15年的独立屋, 在整个买卖过程中, 一切还都顺利, 只是到了最后一天在过户前的Walk-through时, 发现虽然屋主已将房屋检查时发现的问题修好, 但屋里一片狼籍, 满地垃圾, 过户时卖主解释说, 由于搬家公司的原因, 未能在过户的两天前搬出, 由于时间上的冲突, 而取消了清理公司的工作, 他们答应第二天就叫清理公司来搞卫生。两天后, 我们在搬家时看到仍然依旧, 由于家具必须搬进屋内, 我们只好搬完后自己搞卫生。请问遇到这样的问题我们应该怎么办? 我们不希望别的买主也遇到同样的问题, 而不知及时采取措施。

答: 在标准的房屋买卖合同中, 有明文规定:“卖主要将房子在过户交屋前, 将室内清扫干净, 不能留有垃圾, 废弃物等”。也就是说, 这是卖主的责任要搞好卫生, 也是卖方经纪人的责任去督促卖主按合同去做。由于现在已经搬入, 你们所能做的是将你们做的清洁工作所花的时间列出, 然后折成应收的费用去找卖主要, 一般一栋房子的清洁费用在 $80 -$120。若卖主不付, 你们可上小额诉讼法庭告他们, 但我认为不值得花这个精力。在房地产买卖中, 任何事情都应书面写下来, 当卖主口头答应再回去搞卫生时, 应书面写下来, 并且应在Walk-through 时或过户前记录下来, 最好再照张相, 这样事后就更有把握叫卖主赔偿。同时也让过户律师扣留卖主一些钱在 Escrow Account (中间代管户)中, 若卖主能在答应的天数之内来清理, 则将钱退还卖主, 若不做则买主用这笔钱请人做。

买新房卖旧房在同一天过户如何安排搬家，转钱

问: 我们现在正在买一幢新房同时要将住的旧房卖掉，新房子要在下个月完工。我们卖的旧房子已经收到合同。在谈判时，我们要求对方将过户日期定在新房子的过户日子。对方也同意，但我们的问题是：1.新房的过户律师要求我们在过户时带来的钱要用银行支票(Cashier’s check, Bank check or Certified check), 但我们的钱要在旧房子的过户后才能拿到，当天几乎无法开出银行支票；2. 如果当天过户，当新房子过完户后, 拿到钥匙才能搬家，而旧房子这边买主要求在过户的当天房子就必须搬空。我们也需要最少一天来打扫卫生。请问有什么办法解决这个问题？

答：对于你的这种情况目前很常见, 一个简单的办法是“回租”(Rent Back)。你们可要求旧房子的买主提前两天过户,然后你租回来两天。使用表格“Post-Settlement Occupancy Agreement”, 由你的经纪人为你准备，买卖双方签字后做为购屋合同的一部分。租金的计算方法是：将买主的每月付款额 (包括本金Principal, 利息Interest, 地产税Tax, 房屋保险Insurance, 简称 PITI。如果社区管理费HOA Fee 或 Condo 费较高的话, 也应计算在内) 除以30天折合为每天的房租费, 然后按天计算。如果买主的头期款放的比较多的话, 上述计算方法对买主不公平，则应以当地的应收房租额来计算。另外，卖主还应付一笔押金(Security Deposit), 放在一个中间户里, 通常是律师那里，押金的数目由买卖双方商定，一般是月费的一半或全部，但最多不应超过两个月的房租额。

有关房地产税的知识

问: 我们已经在马州蒙郡买了房子。虽然知道要交房地产税, 但并不清楚其具体内容, 所以想对房地产税有一个更详细的了解, 能否请您具体介绍一下有关房地产税的知识?

答: 交地产税是美国的州法所规定的, 凡是屋主每年都要交税。但也有例外: 如果房子是属于慈善机构, 教育机构, 宗教组织或属于联邦政府, 州政府, 地方政府则免交地产税。每年交税的日期是在7月1日开始, 截至日期是9月30日，如果迟交则要付罚金和利息。地产税是地方政府的主要岁入(Revenue)之一, 每年的财政预算中, 税收都占了很大部分, 占地方政府(County)的30%, 占市政府(City)的35%, 占州政府的10% (州政府的岁入主要是由个人所得税(Income tax)和销售税(Sale tax)组成)。计算每个房子要交多少地产税是由两个因素所决定: 1.评估(Assessment), 2. 税率(Tax Rate)。评估是通过对房子的市价 (Market Value) 进行估算后得出的一个值, 它并不是房子的市价, 由州政府的税收评估部门 (Department of Assessments and Taxation) 来执行, 它每三年对房子估一次价, 主要是根据房屋的市场买卖价来计算, 评估出来后, 由地方政府核准(Certify)后, 再通过税率计算出应收地产税金额。税率是由地方政府制定,州政府不予干预, 这是为了使地方政府能自主地制定出自己所需的资金数额。其税率变化很大,目前低的有0.8%, 高的有6%。它是变化的, 可以增加, 降低或保持不变。如果需要变化, 要经过公开听证 (Public Hearing), 这一过程称做 Constant Yield Tax Rate Process。税率包括几个部分: 州, 地方, 市(如果房子位于市区内), 特别地区税(Special Area), 全部加起来后就是总的税率。计算一个房子的地产税通过下列方法: 用评估值 (Assessment Value) 乘上税率。举例来说: 一个房子的市价是25万, 评估值是10万, 总税率是2.788%, 其中州税率是0.21%, 地方(County)税率是1.925%, 特别地区税是 0.655%, 相乘后得到应交税金 $2,788。但在实际的税单中还会有其它税收项目: 垃圾处理税(Refuse Charge), 临街路段受益费 (Front Foot Benefit Charge)等等, 那么税单上的总数才是实际应交税金数。每一个屋主都可以去地方政府索要自己的房子的评估计算表(Assessment Worksheet), 以检查是否有计算错误。如果屋主发现计算有误, 可向政府提出要求改正。有的地方政府每年对房屋评估一次, 有的是每三年评估一次, 评估后会通知屋主其评估值, 屋主接到通知后的45天之内, 可向政府提出核对及更正(如果有错)的要求。另外, 政府每年都会退一部分税给收入不高的家庭, 大约平均每14个家庭就有一个家庭能得到退款。这种退款不是自动退的, 屋主要在每年的9月1日以前提出申请，读者可打1-800-944-7403询问具体细节。

过户时如何计算税收

问：我们有一个有关买房过户交地产税的问题。我们是今年(2000年)元月七日在马里兰买了新房过的户, 在我们的过户收费清单 (HUD－1)上有一个项目“County Taxes”(1004项)收了我们 9个月的税, 而我朋友只交了5个月的税。在第一页的1007项, 也有一项叫“County Taxes”, 收的是一月八日至七月一日的税, 但数字小的多。我们对这样的收税计算方法不太理解, 能否给予解答? 另外, 我们在去年6月和8月曾分别读到过您对过户时预收地产税的问题解答, 当时因为还没买房, 所以没有认真去想.现在回过头来一看, 仍然有不懂的地方, 比如, 预交地产税到底是一年一次, 还是一年两次。新法规定到底是怎么讲的?

答：马里兰将要在 2000年7月1日开始实行一项新的法令: 凡是在7月1日以后买房过户的屋主, 将每年一次交税改为每年二次交税。在新法令执行以前是在每年的7月1日预交当年下半年和来年的上半年的地产税。7月1日以后 (包括2000年7月1日这一次) 交税自动变为每半年一次, 而每半年交一次只适用于屋主自住的房子, 若出租的房子则不适用。在一般的买房情况下, 交税都是由贷款银行代办的, 那么银行就要设立一个中间代管户, 称做“Escrow Account”, 你们是在一月份过的户, 离7月1日还有5个多月, 你们的第一次付房钱(贷款: 包括了本金, 利息, 地产税和保险金), 是3月1日, 从过户到7份还要再付5个月的钱, 到时加上银行过户时预收的9个月的税金共14个月, 交掉一年一次地产税还剩两个月的钱,（这两个月的钱称为“Cushion”, 是政府预留下来用于支付屋主可能因交不起房钱, 房子被银行没收后, 仍然有两个月的地税)。而你的朋友在过户时, 只付了5个月的税金,那他应该是在今年2月份过的户, 他的第一次付款是四月份, 加上五月和六月的钱, 共三个月, 再加上五个月的预收的税金, 共有八个月的钱, 到七月份, 付给政府六个月的钱, (这是按半年一次付的), 还剩两个月的钱。那么你们是一年一付的, 不用担心, 到今年7月1日, 你的贷款银行会自动退还给你半年的税金。读者请主意, 如果您是在今年7月1日以前将要过户, 可向银行提出: 将税金按半年一次来计收。那么您的过户费就可少交半年的税金。一个三十几万的房子, 大概就是两千多元。但政府又有具体规定, 若一年付两次, 2000年7月1日以前过户的买主, 则要多付一定的费用和利息, 其计算方法是: 将三个月的税金按月息1.5%(也就是年息18％)计算, 得出利息(这是利息部分), 再乘上10％(这是费用部分),然后两项相加, 就得出政府应收的钱。而有些银行还要加收费用, 其数额大约是贷款额的 0.25％。那么一栋30万的房子, 若税金每年＄3,600, 采用简单计算方法(实际上应按复利计算): $3000×1.5%×3=$135, 加上$135×10％＝＄13.5, 等于$148.5。若银行再收贷款额的0.25％, 若贷款是27万, 则等于＄675, 加上政府收的钱共＄823.5。看来银行这边是大头。如果能在申请贷款时,找到不收这笔费用的银行,则只付政府这个小头。而新法令又规定:若屋主能将第二次 (即2001年1月1日)付的钱, 提前到2000年9月1日付,则可不用付政府的钱。至于你在HUD－1上出现的两个不同的地产税数目,这是因为你们买的是新房子, 建筑商在盖房之前, 将地皮买下来, 地皮是要交税的, 但税率很低, 这就是为什么数额很小的原因。地皮税(Land Tax)是每年交两次, 那么, 你在过户时要将 1月8日至6月30日的地皮税退给建筑商。而从1月8日到6月30日, 你的房屋部分的税(Improvement Tax) 还要补交，你们有可能会在几个月内收到政府寄来的帐单, 到时照单付税就是了。但仅此一次, 以后就由银行每月收你的税钱, 然后每半年替你交一次. 而有些买主可能在HUD-1上还发现有一笔同样名目的税, 这就是过户律师替政府预收的房屋部分的税, 其数额只是估算, 政府会在过完户后,为房子估税(Assessment), 然后寄税单给屋主, 若律师已收了这部分钱, 买主要将税单交给律师, 由律师将预收的税付上。

离婚后房子归一方所有如何将另一方的名子从贷款上去掉

问: 我和我的前夫离婚已经一年多了, 当时协议离婚时, 房子归我所有, 他签了一份“产权转让书”(Quit Claimed Deed)。前一段时间我查了一下我的信用报告, 发现我前夫的名字仍然还在房屋贷款上, 我想问一下, 有没有什么方法能将他的名字除去, 我不想再和他有任何牵联。

答: 有两个办法。1. 给你的贷款银行写封信, 要求将你前夫的名字去掉, 当然你要说明离婚一年多来是你一个人保持每月按时付贷款。但不是每个银行都会同意你的要求的, 这是因为银行认为有两个人对银行更保险。那么, 2. 重新贷款(Refinance)。再找一家银行, 用你自己的名字单独办理贷款, 则他的名字自然就去掉了。但这样做的前提必须是现在的利率比你那时要低, 否则我认为你宁可不去办重新贷款。如果你的前夫没有要求你将他的名字去掉, 那么他的名字留在你的贷款上, 对你没有什么坏处, 对他反而有坏处: 如果你不按时付钱, 有可能把他的信用给搞坏。

有什么办法能取消贷款银行的Escrow帐户?

问：我们刚刚买好房子, 在过户时从过户收费清单(HUD－1)上发现, 银行为我们设了一个中间帐户(Escrow Account), 用于代收地产税和保险费。我们后来打听了一下, 听说这个帐户是可以不用设立的, 这也正是我们的意思。因为我们觉得与其预付给银行, 不如自己每半年付一次, 在半年之内, 将付给银行的钱拿去投资, 甚至存入银行的定期, 也比白存在贷款银行那里要强。您看我说的对不对? 我们随即和银行联系了一下, 但得到的答复是我们要等两年后才能取消这个帐户, 而且还必须是在两年之内, 每月准时付钱才行。请问我们有什么办法能提前取消这个帐户?

答:很遗憾，在这一家银行您恐怕只有等两年以后再说了。但如果你去办一个重新贷款(Refinance), 则可以去掉这个帐户, 但要看办重新贷款合算不合算, 因为现在利率在不断上涨。目前, 美国的联邦法律还没有对Escrow帐户有任何具体的规定, 那么, 这就要看你所住的州的法律有什么具体要求。有些少数州是禁止贷款银行设立Escrow帐户的, 但大多数州都是任由贷款银行设立的。设不设这个帐户最好在申请贷款时就提出大多数银行都是会同意的, 但要收一定的费用, 通常是几百元钱, 或是贷款额的0.25%－0.375%。

产权保险中的屋主部分是否应买

问：我在上个月买了房子，在过户时有一项费用称做“Title Insurance”，金额还挺大有一千多元，它包括两部份：银行和屋主，银行那部份我们必须得买。但屋主那部份是可买可不买的。当时我们问了一下我们的房地产经纪人是否应该买，他说你们已经花了几十万买了房子，这种小钱难道你还花不起？当时也没好意思问下去，就买了。过完户後，我们去问了一个买了房子的朋友，他的经纪人当时建议他不用买，说房子不像开车那样会出事故，房子出事的机率很小，所以不用买。这就使我们不知如何是好。您说我们应该不应该买？为什麽？

答：房子出事的机率确实很小，但一旦出事则钱数就很大。那么有那些情况可能出问题呢？举例来说：屋主在卖房子时，太太在外地出差，丈夫就同女朋友一起去了签字，女朋友冒用了太太的证件。当太太出差回来，房子已经卖给了新的买主。这时太太就去告上了法庭。错误虽然出在了卖主丈夫和女朋友身上，与买主无关，但法院的判决可能是要买主搬出去。这时买主就需要产权保险来保护了(这是一件真实发生的事情)。另外再举例来说新房子。买新房子的买主认为是从建筑商那里直接买的房子，应该不出问题。但须知建筑商并不是第一个拥有这块土地的所有人。在建筑商之前还有开发商(开发商从土地的所有人手里将地买过来后，铺路，铺水，电，气管线，将地划分为可供建房的地块(Lot)後，再卖给建筑商),开发商之前可能是土地的所有者。假设这块地是一个农场，名叫King Farm，King 先生在世时，立有遗嘱，在他去世後，将农场传给大儿子。现在他去世了，大儿子拿到农场后，人在外地，结果小儿子冒名把这块地卖给了土地开发商。问题出在小儿子身上，不是大儿子，也不是开发商，更不是接下来的建筑商和买主。但当大儿子回来後，发现了问题，买主已住在房子里面了。若最後大儿子告上法庭，并且赢了官司。现在的屋主可能要付赔偿费，或搬出房子。当屋主买有产权保险，则不用担心。一切都由产权保险公司来负责。不管是律师费还是可能发生的赔偿，屋主都不用付一分钱，只要一通电话，打给产权保险公司就行了。那么发生问题的机率有多大呢？少之又少。你买的房子可能从来就不会出问题。但你买了产权保险，起码可以高枕无忧(Peace of Mind)。而且这笔费用是一次性付的, 只要你拥有这幢房子，以後就不用年年再买了。当然如果你又买了一间房子，那么还是要给那间房子买的。对于同一间房子，如果将来办理重新贷款，屋主部分就不用再买了。但银行那部分还是必须得买的。由于你有了屋主部分，则银行那部分再买的时候就不用付全价，而是能得到折扣。幅度能高达40%至60%。若你第一次没有买屋主的部分，那么以後重新贷款时，银行部分都要全价去买。这样一算，有两次重新贷款，第一次付的屋主部分的钱就回来了。另外一个应买屋主部分的理由是为了将来。这从两方面来讲，一方面是你们现在保屋主部分。保的是现在房子的价值。由于房子在不断地涨价。将来的价值也被保了进去。第二方面是今後你卖房子。若将来的买主能得到你们买的屋主保险的保单(Policy)。那他们也能得到些折扣。除此以外，将来这个房子转手及次，如果某一次出现问题，引起法律诉讼，律师会从那次往回追溯。若发现某一屋主没买，就会抓住这个屋主。虽然这个房子没出问题。但以後的问题要把他扯进去。真是无望之灾。所以，这个保险做为房地产经纪人，我是推荐你们买的。在买房子的买主中，绝大部分的买主都是买的。我从95年做经纪人以来，我的客户这有两家没买。一家是律师，他说若出问题由他自己来打官司。另一家是在买房时，倾其全部积蓄买了房子。再要买保险，则那个月连吃饭的钱都没了。

卖房时产权上有Lean怎么办

问: 我们现在正在卖房子, 打算换一个大点的房子。卖的房子就要过户了, 刚刚收到过户公司的通知, 说我们有两笔贷款(Lean)需要结清, 但我们知道只应该有一笔, 另一笔早在1998年就付清了。我们在90年买这个房子时, 共有两笔贷款, 一笔是80%的贷款($160,000),另一笔是15%($30,000) 由卖主提供的。我们在98年办了重新贷款, 已将第二笔付清。但现在产权保险公司说第二笔贷款在政府那里还未结清, 要求一但我们卖房过户, 必须将这3万元加上利息扣下, 否则不能过户。我们现在去找卖主, 但已找不到人, 而且也找不出当时重新贷款的文件, 请问我门应该怎么办?

答: 你这种情况我曾遇到过一次, 幸运的是找到了卖主, 请他们在Deed of Trust上签了字, 问题就迎刃而解了。由于你们找不到卖主, 也找不出任何文件证明你们已经付清了第二贷款, 有两个办法: 1. 与办理重新贷款的过户公司联系, 他们那里可能有存档, 能证明你们第二贷款已经付清。2. 请律师去法院办理一个Quit Title Law Suit。但这是一个需要几个月的过程, 既要登报 Publish Legal Notice, 还要出庭(既使并没有被告人)。你们的这个情形说明贷款付清后, 及时登记(Release)的重要性。

买房后把儿子的名字加到房契上是否是好主意?

问: 我和我太太拥有一栋独立屋, 是15年前买的, 现在房子的贷款已经付清了。我们打算把儿子的名字加到房子上, 将来好把房子传给他, 听说这样做就可以不用交税了, 而且可以避免复杂的法律手续, 这样做是否可行? 有什么利弊? 还有什么比这个更好的方法?

答: 首先, 我假设你们的儿子已成年(18岁以上)。如果在他还未成年时, 你们就要把房子传给他, 那么他必须有一位法庭指定的监户人(Court-Appointed Guardian)。如果你们将房子传给他时,他已成年则无问题。当然现在若他还未成年, 你们仍然可以把他的名字加到房子上, 当将来你们把房子传给他时, 他已成年, 那么也无问题。但你们要注意另外一个问题, 就是如果将来你们打算把房子卖掉, 则需要经他同意, 因为情况总是在变化, 若他不同意, 则你们会很麻烦。你们在问题中说要把房子“传”给儿子, 我的理解是指如果你们去世后, 由儿子自动继承房产, 那么这样做是可以的, 不需要经过法庭的认证过程 (Probate), 也几乎没有什么费用。但是这里又涉及到遗产税的问题, 目前的规定是: 遗产不超过65万可以免税。在你们过世时, 如果房子那时的市价是40万(不管你们买的时候是多少钱), 加上其它财产若不超过65万, 则不用交遗产税。那时你们儿子接到手中的房子价值就要从40万开始计算, 称做“Stepped-up market value”。这里还涉及到另外一个问题, 就是房产增值税(Capital Gain Tax)。如果你们买的这栋房子买价是30万, 当你们卖房子时, 升值部分要按新税法去做, 就是: 在卖房的日子往回数五年之内, 若自住超过两年, 房子增值部分(个人不超过25万, 夫妻共有不超过50万)免交增值税, 如果升值超过25万或 50万, 则要交税。但如果房主去世, 不论升值多大, 增值税全免。若你们去世时, 房子已升值到 100万, 虽然增值了70万, 国税也不再抽税, 但你们的儿子将要面临遗产税的问题。所以有另外一个办法可能会更好一些, 就是在现在去办理一个“Living Trust”, 把你们的财产(包括房地产), 每年将一部分转到这里, 将来你们去世时, 可以最大限度地保留自己的财产, 而又少交或免交税, 详情请问会计师。