Hall Wang

答: 房屋保险有多种, 根据所保的内容不同可分为: 产权险(Title Insurance), 灾害险(Hazard Insurance), 洪水险(Flood Insurance), 贷款保险(Mortgage Insurance)和房屋保修(Home Owner Warranty)。产权险主要保的是由于房子的产权出了问题而对买主造成的的损失。它分为两部分：贷款银行部分 (Lender’s Coverage) 和屋主部分 (Owner’s Coverage)。银行部分是必须要买的, 而屋主部分则可买可不买。虽然产权出问题的机率很小, 但大多数买主仍然是两部分都买。第一是买了安心。第二是因为这是一次性付费, 且费用也不算贵。灾害险有时也叫火灾险或屋主险。它是银行规定屋主必须买的一种保险。从字面上可以看出, 它是保由于房子发生灾害, 如由于火灾, 飓风, 冰雹等天灾造成的损失或由于飞机失事, 汽车失事造成的损失等。交费方式是每月和贷款一起付给银行, 费用大约每月几十元, 然后由银行一次性地付给保险公司。洪水险只适用于处在洪水区(Flood Area) 里的房子。如果处在洪水区中, 则屋主必须购买这种保险。贷款保险是针对屋主在买房申请贷款时, 若头期款放不到20％, 或贷款额超过90％时而设的一种保险。主要是保护贷款银行的利益的, 这种保险能不买则应尽量不买。房屋保修是由保修公司提供的,专门用于保修房屋各种部件和机器设备的, 费用大约在每年＄315－＄395,由屋主自由选择去买。保修的内容大致包括: 冷热器机, 热水器, 炉子, 冰箱, 洗碗机, 洗衣机, 烘干机, 水电系统,有的还包括屋顶和地下室漏水等。但这种保修多数要收$100左右的Deductible, 也就是说,一旦出了问题, 屋主要先付$100, 若修理费用超过＄100, 屋主只付 $100, 若不到$100, 则全由屋主付。另外, 若屋主每年都请白蚁公司做检查的话, 费用大约每年 $35-$75。白蚁公司也会提供一年的Warranty。下一年检查时, 若发现白蚁需要处理, 则屋主不用付钱。买建筑商盖的新房, 通常建筑商都会提供一个一年的全面保修, 即房子的任何问题几乎都管。另外还提供一个2-10的保修计划, 即2年内房子的各项设备, 10年内房子的结构都有保修。

保险公司是否可以随便调整保险费?

问：我们买房子已经一年多了, 最近发现每个月的付款额增加了, 仔细核查发现房屋保险增加了很多。打电话给保险经纪人, 得到的答复是: 由于现在房地产市场升值,你们的房子也涨价了, 所以保险费也就上涨了。我们的问题是: 保险公司是否可以随便调整保险费? 是不是应该凭据些什么? 我们能不能换别的保险公司? 要办什么手续?

答：保险费调整有几个原因。第一: 保险公司的收费标准调整, 可能出于盈利的考虑, 也可能是你的保险经纪人讲的房价上涨所造成, 要是这样的话, 你也索要书面证明材料。第二: 当初你们买保险对各个保险公司比较价钱时, 保险经纪人为了得到这笔生意, 有意识地压低保费, 在第一年时赔些钱。当顾客经过一年稳定下来后, 再把保费调高, 收回损失的钱。对于这种情况, 你可比较一下现在的保费与别的保险公司的收费, 若差不多你也就不用转到别的公司了, 起码你在第一年是少付了些钱。第三: 如果你们买的是新房, 会得到10%的折价, 以后每一年折价减少1%, 共10年停止折价。如果你们想换保险公司是可以的, 只要找好新的公司, 办理手续后, 分别通知旧的保险公司和贷款银行就可以了。这里我多一句, 许多屋主买保险时, 只比较价钱而不比较保险的范围, 这是不对的, 应该比较一下同种类保险的价钱。比如: HO－3是什么价钱, HO－5是什么价钱。另外, 屋主应考虑加保“地下室进水”(Water Seepage Backup)一项, 每年不过再加 $25。往往会花小钱, 解决大问题。

是否应买屋主部分的产权保险？

问：我在上个月买了房子，在过户时有一项费用称做“Title Insurance”，金额还挺大有一千多元，它包括两部份：银行和屋主，银行那部份我们必须得买。但屋主那部份是可买可不买的。当时我们问了一下我们的房地产经纪人是否应该买，他说你们已经花了几十万买了房子，这种小钱难道你还花不起？当时也没好意思问下去，就买了。过完户後，我们去问了一个买了房子的朋友，他的经纪人当时建议他不用买，说房子不像开车那样会出事故，房子出事的机率很小，所以不用买。这就使我们不知如何是好。您说我们应该不应该买？为什麽？

答：房子出事的机率确实很小，但一旦出事则钱数就很大。那么有那些情况可能出问题呢？举例来说：屋主在卖房子时，太太在外地出差，丈夫就同女朋友一起去了签字，女朋友冒用了太太的证件。当太太出差回来，房子已经卖给了新的买主。这时太太就去告上了法庭。错误虽然出在了卖主丈夫和女朋友身上，与买主无关，但法院的判决可能是要买主搬出去。这时买主就需要产权保险来保护了(这是一件真实发生的事情)。另外再举例来说新房子。买新房子的买主认为是从建筑商那里直接买的房子，应该不出问题。但须知建筑商并不是第一个拥有这块土地的所有人。在建筑商之前还有开发商(开发商从土地的所有人手里将地买过来后，铺路，铺水，电，气管线，将地划分为可供建房的地块(Lot)後，再卖给建筑商),开发商之前可能是土地的所有者。假设这块地是一个农场，名叫King Farm，King 先生在世时，立有遗嘱，在他去世後，将农场传给大儿子。现在他去世了，大儿子拿到农场后，人在外地工作，结果小儿子冒名把这块地卖给了土地开发商。问题出在小儿子身上，不是大儿子，也不是开发商，更不是接下来的建筑商和买主。但当大儿子回来後，发现了问题，买主已住在房子里面了。若最後大儿子告上法庭，并且赢了官司。现在的屋主可能要付赔偿费，或搬出房子。当屋主买有产权保险，则不用担心。一切都由产权保险公司来负责。不管是律师费还是可能发生的赔偿，屋主都不用付一分钱，只要一通电话，打给产权保险公司就行了。那么发生问题的机率有多大呢？少之又少。你买的房子可能从来就不会出问题。但你买了产权保险，起码可以高枕无忧(Peace of Mind)。而且这笔费用是一次性付的。只要你拥有这幢房子，以後就不用年年再买了。当然如果你又买了另一间房子，那么还是要给那间房子买的。对于同一间房子，如果将来办理重新贷款，屋主部分就不用再买了。但银行那部分还是必须得买的。由于你有了屋主部分，则银行那部分再买的时候就不用付全价，而是能得到折扣。幅度能高达40%至60%。若你第一次没有买屋主的部分，那么以後每次重新贷款时，银行部分都要全价去买。这样一算，有两次重新贷款，第一次付的屋主部分的钱就回来了。另外一个应买屋主部分的理由是为了将来。这从两方面来讲，一方面是你们现在保屋主部分。保的是现在房子的价值。由于房子在不断地涨价。将来的价值也被保了进去。第二方面是今後你卖房子。若将来的买主能得到你们买的屋主保险的保单(Policy)。那他们也能得到些折扣。除此以外，将来这个房子转手及次，如果某一次出现问题，引起法律诉讼，律师会从那次往回追溯。若发现某一屋主没买，就会抓住这个屋主。虽然这个房子没出问题。但以後的问题要把他扯进去。真是无望之灾。所以，这个保险做为房地产经纪人，我是推荐你们买的。在买房子的买主中，绝大部分的买主都是买的。我从95年做经纪人以来，我的客户这有两家没买。一家是律师，他说若出问题由他自己来打官司。另一家是在买房时，倾其全部积蓄买了房子。再要买保险，则那个月连吃饭的钱都没了。

如果买新房过户后马上办重新贷款，买新房过户时是否应买屋主部分的产权保险？

问: 我们买了一栋建筑商的新房, 建筑商在签合同时, 要求我们用他们指定的贷款公司和过户公司, 这样我们才能得到建筑商给的五千元过户费帮助。我们在申请贷款时, 发现建筑商的贷款公司给的利率比别的公司高许多, 因此我们打算一过户就马上办理重新贷款(Re-Finance)。我们知道过户时要买贷款银行产权保险(Title Insurance), 但听说屋主那部分是可买可不买, 那么我们是否应该在和建筑商过户时先不买屋主部分, 等我们办理重新贷款时再买, 这样是不是可以省一次钱? 还是说一开始就买? 哪样做更好一些?

答: 产权保险分两部分: 贷款银行和屋主。贷款银行部分是必须买的, 屋主部分是可买可不买。如果你和建筑商过户时, 买了屋主部分, 那么今后办理重新贷款时, 就不用再买了, 而重新贷款多数情况下, 都换了银行, 那么还要给新的银行买保险, 由于已经有了屋主保险, 银行那部分就可得到40%左右的折扣。如果你第一次过户时没买屋主保险, 重新贷款时, 则还要买, 而且银行部分还得不到折扣, 这样即没有省钱, 反而要多花钱。所以, 你们应该在第一次过户时, 就买屋主保险。