Hall Wang

问：不久前我在北维州费郡买了一幢独立屋，房子大约有三十多年的屋龄。过户前的一个月之内卖主做了白蚁检查，由于我们担心有白蚁存在，便请我们的经纪人去询问，得到的答复是没有白蚁，过户时看了白蚁检查报告也没有发现问题，然而搬家后我在后院的一棵树上发现了白蚁，现在我们全家的心情都很差。我们的经纪人是否应负责任？

答：你的经纪人通知你没有白蚁，是根据卖方经纪人传达的信息，只要他是如实传达，则没有任何责任。按照法律规定，在北维州的房地产买卖中，白蚁检查是在过户前的一个月之内由卖主出资去做，检查报告在过户时由律师转交买主的贷款银行。在检查时，检查师对室内外进行仔细的直观检查，对室外包括房子主体（但不包括围墙）三尺以内的范围也进行检查，如果发现有白蚁则要进行处理（Treatment)，若白蚁已经对房子造成了损坏，则应由卖主负责修复，若卖主不同意修复，买主有两个选择：1.由买主来修复；2.宣布买房协议无效。这里买主并没有第三个选择：不经修复而将房子过户，这样做贷款银行是不会批准你的贷款的。如果你发现的白蚁是在房子的三尺以内范围，你应与白蚁检查公司联系，他们应为你做免费处理，一般的白蚁检查公司都提供一年的保证。至于你提到的在后院的树上发现白蚁，这在老社区中是常有的事，只要白蚁没有侵入到房子里面，你就不用担心。

买房子时没有白蚁以后是否应继续每年一次的白蚁检查?

问: 我们买房子已经一年了, 买的是一栋五年新的独立屋。现在收到一张帐单, 是从白蚁检查公司寄来的, 要我们继续买一年的白蚁检查及保修, 收费$70（当初检查时是 $45，没有白蚁)。请问对于我们这种情况, 是否应继续每年一次的白蚁检查?

答: 在买卖房屋时白蚁检查是贷款公司要求必须做的一步, 过户后, 就不是必须每年都要做了。比较保守或细心的屋主可能会每年都做一次检查, 因为费用不过是$70。如果几年未做, 可能会出现白蚁,其第一步是白蚁已出现在房子四周,需要做白蚁防治处理(Treatment), 费用大约在$300 -$450。第二步是白蚁已经侵入房子内部, 并开始对房子结构造成损坏, 这就需要修理(Repair), 其费用根据房屋受损情况, 少则几百元, 多则上万元。你们买的房子是一栋5年的房子, 在买新房子时, 建筑商都会给一个五年的保证, 在盖房子时, 地基四周的回填土(Back Fill) 都掺了药, 五年之内一般不会有问题, 而且五年过后药效通常会再延续一段时间的。具体到你们的房子, 你们要看一下同一社区其它房子及周围环境, 如果你们是在新社区, 而不是那种在老社区中, 周围都是旧房子而只有你们是新房子的社区, 你们的房子边上也没有树林, 那么招来白蚁的可能性就相对小一些, 则你们可以过二,三年以后再做, 而且一但开始做, 最好要每年都连续做, 因为第一次做完后, 若未发现白蚁, 则检查公司会给你们一个一年的 Warranty, 如你们每年都检查则Warranty一直给你们。任何时候出现白蚁,检查公司都会给你们做免费的 Treatment, 这样即节省了做 Treatment 的费用, 也避免了若已造成房屋结构损坏需要修理的费用。我去年有一位客户在买房时遇到了这样的事: 卖主在三年前买了一栋五年的房子, 当时做了白蚁检查, 没发现白蚁, 屋主在三年之中也未再做检查, 三年后卖房子, 一做检查发现有了白蚁, 而且已对房子造成了损坏, 做 Treatment 花了 $350, 修理又花了 $875。卖主说当初真应该每年都检查一次。所以做不做检查还要你们自己决定。

买新房后是否应购买白蚁防治公司推销的10年计划？

问: 我们买了一栋新房, 刚刚搬进不久, 前两天来了一个人敲门, 说是白蚁防制公司的。他提供给我们一个计划, 说是保证10年之内不用担心白蚁的问题, 费用是总共$650。白蚁公司会每年定期来检查, 如发现问题则免费进行处理。我们听着觉得不错, 不知是否应该买? 请指教。

答: 不用买。你们是买的新房, 一般情况下, 建筑商都提供一个五年的保证, 少数建筑商提供一年的保证。它保证在五年内, 房子不受到白蚁的侵害。如果发生问题, 则屋主可得到免费处理。建筑商在盖房子时, 在房子地基四周的回填土(Back Fill)里掺入了化学药粉, 可阻止白蚁从房子外面进入里面。这种药粉的有效期是五年, 所以建筑商通常提供五年的保证。按照医药常识我们知道药物的有效期过期以后, 药效逐渐消失, 直至彻底无效。那么白蚁在五年期一到, 不会马上出现在你的房子里(除了春天, 你可能看到零星飞舞的成虫白蚁), 通常会在8－10年才出现。所以你大可不必担心。况且, 你买的是新房子, 在新社区中, 如果你的房子不是紧靠树林, 则白蚁出现的可能性就更低。五年过去以后, 你可在每年的春天, 请白蚁检查及防治公司(Termite and Pest Control)来做年度检查 (Termite Inspection), 费用在$35-$60之间。一般情况下, 第一次检查若查不到白蚁, 则白蚁检查公司都会提供一个一年的保证(1 year warranty), 是免费的。待来年再做检查时, 若发现白蚁, 则检查公司会来做免费的防治(Treatment)。那么, 从五年以后开始, 每年做一次检查, 总共的费用只是$250左右, 而且是分五次付清, 比你一次付$650合算得多。顺便提一下, 买新房子建筑商多数都提供一个 1-2-10 Warranty。就是说: 1年的全面保修, 2年的机器, 设备, 水电系统的保修及10年的结构保修, 这里并没有包括白蚁检查及防治。