王志浩房地产资料网
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房屋贷款 与贷款有关的几个问题
问：我们买房子已签好合同, 现在正在办理贷款,
由于从来没有买过房,
贷过款, 所以有很多
地方不清楚, 有很多问题想问。如果我们的问题显得很幼稚,
请不要见笑。我们的问题是:
我们 申请的是三十年固定利率贷款,
如果提前付清是否有罚金?
每月的付款额是不是固定的同一个
数额? 付款日期是不是固定在每月的同一天?
如果某个月迟付了几天,
会有什么事情发生?
如 果在三十年中间,
我们将房子卖掉,
没付清的贷款怎么办？将利率锁定后,
利率还有没有可能再
变化? 答：对于三十年固定利率的贷款, 如果提前付清,
在多数情况下是不会有罚金的。这可在申请贷
款时, 同贷款公司或银行讲明不希望有罚金。但少数情况下,
可能有罚金, 这是由于前一阶段利
率比较低, 有很多屋主办理了重新贷款(Re－Finance), 而且有些屋主在短期内多次办理,
这就使 得银行无利可图,
为了保护银行自身的利益,
有些银行加上了提前付清需付罚金的条款。这里顺
便提一下, 如果屋主提前付清贷款而被征罚金,
罚金是可在当年报税时用于抵税的。对于固定利
率贷款,每月的付款额(这里是指包括了本金,利息, 地产税和保险,
简称PITI),一般是不变的,
最 起码在同一年度中是不变的。但由于房地产税和房屋保险有可能调整(通常是上涨,每年调一次),
这就有可能使你的月付款额上升。如果你们每个月想多付一些,也是可以的, 当然少付是不行的。
每个月的付款日期通常是在1号, 如果晚几天是可以的,
若在2日至15日之内收到钱, 则银行按天 数计算利息,
待下一年调整月付款额时,
加上利息。多数银行是允许在每月的15日以前收到钱即 可,如果超过15日则要征“迟付费(Late
Fee)”, 但若你迟付款不是几天,
而是几个星期(超过15 天), 除了要交迟付费以外,
银行还会在信用局你的信用记录中记上一笔,
给你们造成坏信用。若
超过一个月,银行就有可能开始执行没收手续(Foreclosure)。在付款期的三十年中,
如果你们将 房子卖掉,
未付清的贷款是由新的买主付给你的房钱来支付的,
剩下的钱除去过户费用后归你
们。你们将利率锁定后一般是不再变化了,
即使利率再涨你们也不用担心,
但要注意, 一定要在
锁定有效期内将房子过户。若超过有效期重新锁定,
则按当时的利率重新办理。倘若利率下降了, 你们可要求银行将已锁定的利率下调(Float
Down)。 买的公寓(Condo)若出租房比例过高可能贷不到款
问：我打算买一套两卧室的公寓(Condo),
已经签好合同并交了$1,000的定金。 当我申请贷款时 遇到了麻烦,
贷款公司不能批准我的贷款的原因不是在于我的收入,
而是由于这个公寓有48%的 住户是租房的房客, 超过了银行的标准。
当我要求卖主同意取消合同并将定金退还给我时,
卖 主不答应,
理由是我没有多试几家贷款公司或银行。
请问按照我这种情况, 能否将定金拿回?
需要什么手续? 答：这要看你的购屋合约中是否选择了“购屋合约要取决于买主是否能贷到款” (Financing
Con -tingency),
如果你选择了该条款, 卖主应无条件地退还你的定金。
由你的经纪人准备一份
"Agreement of Release", 买卖双方签字后, 由保存定金的房地产公司将定金退还给你。你所 买的公寓出租率高达48%, 这大大超出了一般银行所规定的百分比:
25%。所以你再多试几个银行 也无济于事。
如果卖主就是不签字, 你可让你的经纪人与对方经纪人的公司的经理
(Manager or Broker)交涉, 若仍无效, 最后你们只能去小额诉讼法庭 (Small Claim Court) 则可解决问题。
贷款数额的大小是会影响利率的
问：我们买房子已经到了办贷款的地步。我们买的房子的价钱是$358,000。打算放20%的头期款,贷款额是$286,400。申请贷款时，贷款员讲因为我们是大额贷款，利率就要高些。但我觉得利率应比小额的要低些，这就好比批发和零售的道理，但实际情况和我想象的不一样，不知为什么？您能否告诉我们一下，不同数额的贷款，利率是怎样变化的？另一个问题是：当比较不同的贷款公司或银行时，应该怎样比较他们所提供的利率是最好的利率？因为报纸上登出来的利率有不同的点数。 答：
你们申请的贷款额超过了联邦国家房屋贷款协会(Fannie
Mae和Friddie Mac)所规定的金额 $240,000(24万以下称为 Conforming Loan,1999年以前。2002年以后升到$300,700), 属于大额贷款(Jombo Loan)，贷款时利 率要高0.25%-0.5%，或多交一个点数至两个点数(Point,一个点数等于贷款额的1%)。其原因有二: 1.贷款银行的风险要大些。金额越大风险也越大。超过75万的贷款(Super Jombo Loan)，多交一 个点至两个点(或利率增加0.25%-0.5%)。超过110万的贷款(Super-duper Jombo Loan)，再多交一 个点至两个点(或利率再增加0.25%-0.5%)。这是银行的高风险高利率投资的必然做法。 2. 按照 Fannie Mae的规定，超过24万的贷款，银行就不能将这笔贷款(Loan
Package)放在Fannie Mae 指 定的市场去买卖。 银行会在买主过户时告诉买主他们将贷款转售给其它银行的百分比。 这样一 来由于资金周转不灵活，愿意放贷超过24万的银行就相对少些。在挑选贷款公司时，很多人去比较利率。但由于不同的银行在报利率时要收些手续费及点数，所以你们要问清是既没有Point，也没有Loan Origination Fee，还要问清是否有其它手续费。按照规定，银行应在你们申请贷款时 给你们一份 “Truth in Lending Disclosure Statement”。这个表格中有一栏是 “Annual Percentage Rate” (年息，APR)，虽然这个数子不是用于计算每月付款额的，但却是银行实际给 你的利率，通常要比你在询问贷款公司时所得到的利率高一些，这是因为有贷款点数和其它杂费计算进来的缘故。举例来说，一笔20万的贷款，申请人交一个点数，即$2,000，另外银行收批准费，手续费等杂费$500，如果你得到的利率是6.75%，若一个点数相当于利率的0.25%，则APR是 7.0625%，即(($2,000
+ $500) x 0.25%) / $2,000 = 0.3125%，加上6.75%, 得到7.0625%。当申 请人拿到 “Truth in Lending Disclosure Statement” 后就可以据此比较不同的银行的真实 利率。 房屋估价(Appraisal)若比实际卖价(合同价格)少银行可能不会批准贷款申请
问: 我们现在买房子正在办理贷款,
其中有一个步骤是对房屋估价。听贷款公司的人说，房屋估
价(Appraisal)的结果出来了，比实际卖价(合同价格)少两千元。这样一来，贷款银行不会批准我们的申请。我们很想买这栋房子,
请问应该怎么办? 答: 由于现在是卖方市场,
你们遇到的这种情况时有发生。我自己也遇到过多次,
有代表买方的, 有代表卖方的。主要是因为目前房地产市场活跃,
稍好一点的房子一上市就被一抢而光。往往一
个房子上市几天之内卖主就会接到几个报价,
买主之间的竞争就使得房价升了上去。
对于你们现 在所遇到的情况,
如果你们正好由于某种原因不想买这幢房子，
那么可以这个为借口,
说贷不到 款而退出合约。但你们很想买这栋房子,
可以采取以下几个办法:
1). 由你们的经纪人与卖方经
纪人交涉, 重新商议房子的买卖价钱,
要求卖主将房价降低两千, 否则你就不买(因为你贷不到 款,买不成房子)。通常卖主会同意的，这是对你最有利的做法。2).
由你的贷款公司再请另一个
房屋估价公司派人做一次估价(可能你还要多付一次估价费,
约$300)。 房屋估价是“艺术” (Art)而不是“科学”(Science)。 第二次估价结果可能会使你们的贷款银行满意。
3).如果你们 的报价里面包括有卖主替你们付一部分过户费帮助,
则可以重新调整价钱,
将过户费帮助减少
两千,同时也将房屋买卖价降低两千。4).
如果你们必须要卖主的过户帮助,
少一分钱就买不成这
个房子, 再做一次估价也升不上去,
而卖主也不愿意降这两千元，若你们的经纪人比较灵活的话,
他会与卖方及卖方经纪人商量“三一三十一”,每家三分之一,各六百多元将这两千元解决。通常卖主不会再因为几百元钱而失去一笔买卖。 利率锁定(Lock-in)与贷款批准不一定要同时
问: 我们买房子刚签好合同，合同里规定要在7天内申请款贷，25天内款贷要批下来。但我们的
过户时间要在两个月以后,如果我们很快就去申请贷款,
利率变化了怎么办？尤其是利率下降了, 我们岂不失去了机会。是不是我们应该将合同改一下,
变成45天连申请带贷款批准,
这样灵活性大一些？ 答：你有一个错误的概念,或者说你对贷款的过程还不了解,尤其是利率的锁定(Rate
Lock-in)。 如果你的合同中规定要在7天内申请贷款，这是指你要去找一家银行或贷款公司去办理申请手续
与贷款员定一个见面的日子(7天之内), 只要在7天之内填了申请表就行了。25天之内贷款批准是 要求银行(Lender)根据你的申请, 经核查你的财务状况合格后,
同意批准你这笔贷款申请。这一
过程称做 Loan Approval 或
Loan Commitment。而利率的锁定(Lock-in)
可以在25天内做,
也 可以在25天以后做,
不一定必须在25天内做, 更不必在7天内就定下来。 通常Lock-in要在过户 日期的前30天之内去做。如果你担心利率上涨,
则可办理45天或60天锁定, 但可能要多付些钱,
一但利率锁定利率就不再变了。即便后来利率上涨了,
你也不必担心。但如果利率又下降了，则
你可以要求贷款公司给你做一个
Float Down, 就是将利率调下来。但要做Float
Down, 应事先 与公司说好,
并付一笔钱(几百元而已)买到今后
Float Down 的机会。但如果后来利率再没有下
降，那么这笔钱也就白付了。你可在申请款贷时，与贷款员商量分析一下利率的走势，以决定什么时候锁定利率。 “加速付清贷款”(Mortgage
Acceleration)有多种不同的方法
问: 我们刚买了一栋30万的房子,头期款放了20％,就是6万,贷款24万,30年付清, 利率7％, 每月付本金加利息共$1,596。 过户时签了一份表格,
名称是:“Federal Truth-In-Lending Disclosure Statement”, 其中有一项叫做
“Finance
Charge”金额是: $334,819.92。 律师说这是我30年总共要付的利息,
我觉得金额很大。听买过房子的朋友讲,
有不同的方法, 可少付利息, 能否为我们解释一下? 答：你所问的少付利息的方法, 在房屋贷款中称做
“加速付清贷款”( Mortgage Acceleration )。有多种不同的方法。下面分别解释一下:
1.
将贷款期限缩短, 由30年改为15年或20年, 如果你改为15年的话, 仍按7％计算, 则你总共
只付利息:$148,293.42。比30年少付$186,526.50。如果改为20年, 应付息$206,571.66,比30 年少付$128,248.34。若你改为15年的贷款,
利率通常还应再降0.25％。就是说要按6.75％计 算,还可再少付利息＄6,012.04。 也就是如果改为15年, 共少付利息
$192,538.54, 将近20 万!
但你每个月要多付多少钱呢？要多付$527/月,即: $2,123/月。(若按7％计算15年, 每月 多付$560)。改为15年需要你重新贷款,
开销要大约为一个点数
(即贷款额的1％, 也就是
$2,400)。但你也不必去做重新贷款,
只要每个月多付
$560 就行了, 同样可以在15年内付 清, 而这样做也更灵活些,
如果那个月钱多些就多付,
少就少付, 不多就不付。 2.
将付贷款的时间由每月一次改为每两个星期付一次(每次付月额的一半:$798)。用同样的贷款 额24万, 每两个星期来计算,
就将一年每月一次付款改为26次付款(一年有52周每 两周一次, 就是26次), 这相当于一年按13个月付款, 这样一来,
将一年的付款额增加了一个月,
平均 下来变为每月$1,729,
即比正常的30年付款每月多付$133($1,729-$1,596)。 按照第一种算 法(由30年改为15年), 每月多付五百多元对有些家庭可能负担过重,
但只多付$133/月,
而 且是改为每两个星期付一次,
有一种不知不觉的感觉。而这样下来,
用23年另10个月就付清 了贷款,
提前6年多付清,
共节省$80,758($1,596*30年-$1,729* 23.8年 )。 3.
每个月多付点钱。上面第2种做法需要银行(Lender)为你建立一个每两个星期付一次款的计
划,而且还要收你些手续费。实际上最简单的办法就是每月多付点钱,
比如: 每月多付$133。 能达到与上面一样的效果。 说来说去, 不外乎就是每月多付些钱,
多付得越多, 还清的时间就越快。美国人为自己设立了不
同还款期限的计划, 就是需要由别人为自己制定一个“纪律”, 否则他们自己很难管理好自己,
有了多余的钱就花掉。而中国人在这方面普遍有储蓄的概念。所以你们想少付利息,
只要每个月 多付点钱就行了。这里我多说一句话：如果你每月有了多余的钱, 除了多花些就是存银行,
则不 妨放在房子里。那你可能会问：如果我有急需,
而钱都放在房子里了,
怎么办？回答很简单：去
银行用房子抵押, 申请一个信用额度(Line
of Credit of Home Equity Loan), 需要钱时随时可
开出支票。如果多余的钱有更好的用途。如：投资共同基金,
股票等收益远高于贷款利息,
则不 妨将钱用于这类投资,
而房屋贷款那边将每月的付款按时按数付就行了。 买房的过户费用
问:
我们在维州买了一栋建筑商的新房, 刚刚过户。在过户时发现一个有关贷款费用的问题,
能否借您的专栏为我们解答一下,
以做为其他买新房子的买主之鉴。我们的问题是:
与建筑商签 完买房合同后,
我们就开始办理贷款,
当时比较了几家贷款公司,
找到了一家利率最低,
收费 也最少的公司,
就请他们帮我们办理贷款。开始申请时,
是通过Internet办的手续,
办完以后, 曾收到过贷款公司寄来的Good
Faith Estimate(GFE)表, 后来由于利率的变化(下降), 我们又 将利率重新Lock
in过一次, 在此之后我们曾打电话给这家贷款公司,
要求他们再寄一份GFE,
但直到过户都没收到。到了过户那天,
发现实际付的钱要比贷款公司预估的多了很多(多了二千多元),我们有一种上了贷款公司当的感觉。经过仔细核对,
发现很多项目或是少估,
或是根本没有包括,
其中有几项是贷款公司的,
也有很多项是其它地方出现的,
包括建筑商, 过户公司, 银行等,
能否请您详细解释一下在维州买新房的费用。为什么我们实际付的钱要比从贷款公司拿
到的估算高很多? 答: 在维州买新房的费用大至上有如下几个方面: 1. 贷款公司和贷款银行收的费用。包括的项目
有(注: 以下所有费用都是大约数):
Appraisal Fee: $300; Credit Report Fee: $75; Tax Service Fee: $75; Processing
Fee: $400; Underwriting Fee: $400; Flood Cercificate Fee: $25; Document
Preparation Fee: $90; Final Inspection Fee: $75。2.
过户律师收的 费用:
Closing Fee: $300; Title Search:$150; Title Examination: $150; Title Insurance
Binder: $50; Title Insurance: 一栋40万的房子大约要$2,000左右。 3. 政府收的过户税:
State Transfer Tax (Deed): 房价的0.15%;
State Transfer Tax(Mortgage): 贷款额的0.15%;
County Transfer Tax(Deed): 房价的0.05%;
County Transfer Tax(Mortgage): 贷款额的0.05%;
Recording Fee (Dead): $17; Recording Fee(Mortgage): $30。4.
预收地产税和保险金及过户
当月的利息。 地产税每月大约等于房价的0.1%,
需交几个月的税金要以过户的月份是在一年中的
那个月来计算, 如果你是在3月份过的户, 律师就要预收你至少5个月的税金, 这是因为在维州地
产税是每年交两次, 而且是后交, 也就是说6月30日交上半年的税,
12月31日交下半年的税。5.
建筑商收的费及一些杂费:
Survey: $250; Termite Treatment: $300(少数建筑商收此
费用); Grantor Tax:房价的0.1%(这项本来应是卖主付的钱,
但有的建筑商在签合同时,
要求买主付); HOA费: 两个月的钱再加上过户当月剩下几天的钱;
另外还有些公证费,
文件传递费等不到$100。 所有这些费用加起来大约是房价的2%。过户时,买主看到的数字与预先知道的数字不相符,
对此应有心理准备。首先要知道Good
Faith Estimate是一个“估价”,
贷款公司会尽量估算准确,
如果过户时看到有差异先不要大惊小怪,
应冷静分析一下哪些数字不相符。最有可能出现问题的地方有几个:
1. 预收的税金: 由于申请贷款时, 还不知建筑商什么时候能盖完房子,
过户的月份只能预估,
这样一个月的误差就会有几百元钱。2.
过户当月的利息:
买新房的过户日期通常是建筑商定的,
月初过户和月末过户所交利息可能相差一,二千元。3. 产权保险(Title
Insurance): 包括三部分(Lender,
Owner 和 Coverage), 除Lender部分是必须买的以外,
另外两部分是可买可不买。
这时有些贷款公司就不预估进去,
有些建筑商要求买主付一些费用,
原本是应由卖主付的,
如: Grantor Tax, Termite Treatment, 加起来也有七,八百元。这样看来,
过户的费用与预估的相差几千元也是有可能的。所以在过户时,
只要律师将各项费用计算准确就可以了。 信用分数 (FICO Score)
问: 我是您的专栏的长期读者,
您在98年7月3日的问答专栏中提到与贷款有关的个人信用问题其中讲道“
信用分数 (FICO Score) ”, 我想了解一下有关
FICO Score 的情况, 什么是
FICO Score? 它的重要性, 如何建立高分数及提高该分数。能否给予更详细的信息及解释? 答: 谢谢您一直阅读这一专栏。下面我来具体解释一下:“FICO”是位于加州
San Rafael 市的一 个公司 “Fair, Issac & Co”的缩写, 该公司成立于1956年, 由工程师
Bill Fair 和数学家 Earl Isaac 合伙组成。他们共同发明的这套计分系统模型称作
FICO Scoring System。该系统将 需要计算分数的与申请人信用有关的数据输入到模型中,经过到目前仍然未公布的计算方法而计算出分数,
由于该模型不考虑申请人的种族,
肤色, 国籍,
宗教信仰, 性别,
年龄, 婚姻状态
等有歧视的因素。所以自1980年以来逐渐被美国的两个半官方机构Fannie
Mae 和 Freddie Mac 所采用,
并且由美国的三个信用局Equifax,
Trans Union 和 Experian (原称
TRW ) 执行计 算。FICO 的分数范围从375直到900分, 分数越高表明信用越好。一般人的分数在620到650之间, 如果分数在650以上则表示信用“很好”申请贷款不应有任何问题。如果分数在720以上则表示信用“非常好”,申请贷款时甚至缺少一些文件也能很容易地得到最低的利率。分数在650以下则要被划分等级,
在620至650之间, 则被评为“A”级, 表示信用“好”,
多数申请人应容易地贷到款,但要提供各种财务文件(报税单,工资单,银行对帐单等)。若分数低于620分则被划分为“B”, “C”甚至“D”, 那么就较难申请到贷款。但也不是说就得不到贷款,
有很多银行也会考虑给这种人提供贷款的,
只不过要求申请人要满足更多的条件,
得到贷款的利率也相对高一些。使申请人达不到满分的原因有很多,
主要分为以下五类:
1. 各种付款的历史
(Payment History), 包括：迟付款
(Late Payments), 破产 (Bankruptcy), 以及 Collections, Foreclosure, Lien, Judgement,
Charge-off 等。2. 借款数目
(Outstanding Debt): 信用卡的额度是否用得很多,
房屋贷款还有多少没有付清,
是否有其它贷款:
如学生 贷款, 汽车贷款, 家具贷款等。3.
信用史(Credit History): 申请人的信用历史有多长。
4. 近期的与信用有关的行为:
有什么新开户, 有什么信用查询。5.
已得到的信用有那些:
信用卡, 加油卡,
商店信用卡, 房屋贷款, 汽车贷款等。当你收到信用报告,
如果发现分数不高(并不是所有的信用报告都会给你分数),
可能是下列原因之一(如果多于四个原因,则只列出四个主要原因):
借钱太多; 迟付款或只有少数几个帐户按时付款;
银行帐户过少或过多;
信用卡中余额过高或信用卡上用钱太高;
有登记在册的私人借款;
信用帐户的历史过短;
一年之内别人对你的信用查询太多;
最近一次的查询太近;
一年之内开户过多;
缺少近期非房屋贷款之贷款的信息;
缺少近期的房屋贷款或其它分期付款;
最近一次的开户时间太近;
最近一次迟付款时间太近;
银行提款卡近期未使用;
缺少近期各种帐户的信息;
现在的地址居住的时间过短,
近期搬家次数过多;
等等。由于很多因素(共有30多个)没有公布, 所以申请人只能注意尽量避免出现上面的问题。要保持好的信用,
除了要避免发生破产,
迟付款, Collection, Judgement 以外, 1. 还要注意在用钱花钱时要尽量保持平均
(Sporadic),不要有“大动作”。有的人要买房子为了建立好的信用,
先去贷款买一辆车,
如果只是为了买房而去买车,
其效果还不如买套分期付款的家具或买台分期付款的电脑。有些人为了提高分数将几张信用卡合并在一张上,付清一些小额欠款,
但结果是分数不升反降,
这就是在短期有“大动作”造成的。另外每一次由信用局发布一份信用报告,
也会使分数下降8至20分, 每一次查询也会使信用受影响(变差)。一个人的分数在每一时期都不同,
可能上个月和这个月就不同,
甚至每天都有可能变化。这是因为一个人时时刻刻都在花钱,
会影响他的分数,
一段时间不花钱也会影响他的分数,
甚至他的汽车贷款由于车子由新变旧也使分数变化(降低)。以前的迟付款等不利因素由于天长日久,
其不利因素也变得越来越少。2.
要及时付清信用卡的欠款,
最好做到当月还清,
实在还不上也不应使余额(Balance)
超过限额(Credit Limit)的75％。 如果你有三张信用卡每张限额
$4,000, 如果你买了$3,000的东西, 最好不要花在一张卡上($4,000*75%=$3,000),
而应花在三张卡上,
每张$1,000(如果可能的话)。如果你有其它分期付款的借款,
应每月按期付。3.
拥有太少的信用。如果可能的话,
尽量拥有 Visa, master Card,
America Express, Discover 及 Department Store
Card 和 Oil Charge Card 各一张。
但拥有太多的信用卡也不是好事,
有可能你会因此而被拒绝新的贷款申请。4.
买东西时用现金并不一定是好事,
能用信用卡的地方尽量用,
只要及时还上就行,
“好借好还, 再借不难”。在打算买房子借贷款前,
最好查一下自己的信用,
如果分数偏低要尽早采取措施。
除了一些问题, 如迟付款等无法避免外,
有些问题, 如:
名字拼写错误, 别的同名同姓的人的 信息上到你的记录中等,
早发现早解决。由于信用局是每个月收到一次报告,
所以你有任何改正要到下一个月才能更正过来。一个比较好的方法是每年查一次自己的信用,发现问题及时解决。只要交很少的费用即可从三个信用局查到,
下面是三个信用局的电话:
Equifax: 1-800-685-1111，Trans Union: 1-800-888-4213，Experian:
1-800-392-1122。 读者也可上Internet只花$8就可要到自己的信用报告
(Credit Report, 不包括 FICO 分数的), 网址是:
www.icreditreport.com。 贷款中的点数
(Point)
问: 我们买房子正在办理贷款,
在申请贷款时, 得知可以通过交一些点数
(Point) 来降低利 率。由于对贷款有些事情还弄不懂,
不知是否应交点数?
如果交, 交几个点比较好? 答: 贷款交点数要具体情况具体分析。首先,
要根据买主的家庭情况。如果你们申请的贷款是15
年或30年固定利率贷款,
但你们只打算在里面住不超过5年, 那么你就不应该交点数,
理由是: 交点数可将利率降低,
一个点数大约可将利率降低0.25%,
交一个点数, 大约四年可将本收回,
超过四年则开始赚钱。若能坚持30年交完, 则少交的利息大约是点数的六倍多举例来说:
一笔15万的贷款,
付一个点数是$1,500,
30年下来共少付利息$9,530,
达6.35倍。所以,
如果你们打算在房子里长住,
则不妨考虑买点数,
但如果你们打算住几年就换房,
则不要买点数。其次,
要根据当前的利率。如果现在是多年来的低利率,
则可考虑买些点数。
若利率较高, 最好不买,
原因是若买了点数是将整个贷款期间的利率降低。如果几年内利率下滑,则可做重新贷款。但这样一来,
就使买点数的钱浪费了。所以,
综合上面两方面的因素来考虑,
如果现在利息较低,
或者估计几年内利息不会下滑到比目前还低的水平,
而且你也打算长住则可考虑买些点数,
甚至多买些点数达到3个也未偿不可。还有一种特殊情况,
就是如果买主是由于工作调动(Relocation)买房, 新顾主同意付一定的点数, 则是当然要买,
在允许的范围内,
多多益善。 “COFI”是一种浮动利率贷款 问: 我们刚刚签好买房合同, 正在办理贷款。在申请贷款时遇到很多从来未听说的名词,
比如: Lock-in, ARM, Point等。我们现在考虑申请一个浮动利率的贷款, 贷款公司的人介绍给我们一
种贷款,称作“COFI”。我们从来没听说过这种贷款。
能否为我们解释一下？它是什么的缩写？
这种贷款的利弊任何？ 答:“COFI”是“Cost of Funds Index”的缩写, 发音就象“咖啡”(Coffee)一样。它是浮动利
率贷款(ARM)的一种,
要解释“COFI”, 须先解释一下ARM。ARM是Adjustable Rate
Mortgage的缩 写。 从字面上就可以看出,
它的利率是经常变动的, 通常是每年一变,
但可长可短。短到可以
每个月一变, 长到可以10年才变,
这要看你申请的是哪一种贷款。所有的ARM都是按30年计算
的。 浮动贷款的利率通常要比固定利率低2％－3％, 这是指一开始时, 以后则随着市场利率的变
化而变化。 这种一开始付的很低的利率称作首期利率
(Introduction Rate)。我曾经看到有的贷
款公司(银行),甚至有些房地产经纪人在广告中提到“利率从3.5％起”。对于不懂的人, 以为能 拿到3.5％的利率。其实那是在“钓鱼上钩”,
你能拿到的利率,
可能几个月以后甚至第二个月
以后就不再是了, 而是一个相对很高的利率。 那么利率是怎么涨上去的呢？这就要解释一下几个名词:
1.“Index”(指数): 它是一种金 融工具,贷款是和它直接联系着的,
它是利率变动的依据,
当金融指数变动时,
利率也跟着变化。 金融指数有多种,
包括：一年期财政债券(1
Year Treasury Security); 国库券(T-Bill);
六个 月定期存款(6-Month
CD); 英国伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)以及COFI。2.“Margin”(差额)：这是银行要赚的利润部分,所以也称为差额利润。
Index 加上 Margin 就是银行实际发放的贷款利率。举例来说,
某银行的半年定期存款利率是
5.25%, Margin 是2.75%, 该银行在发放贷款时的第一年的利率是5.25%。从第二年起, 如果
Index 仍是 5.25%, 那么加上Margin
(2.75%), 则变为8％,
这是银行从第二年开始的实际利率。若第二年的Index为5.5%, 则利率变为8.25%。若利率降为5％, 则利率降为
7.75%。Margin一旦定下来就不会再变动。3.“Cap”(上限): 是对利率
上涨所设的上限。它分为三种,
一是 Rate Cap, 也称做
Interim Cap, 是指在下一次调整利率时,利率上升不超过某一个数目。举例说:
如果Cap是3％, 银行的
Index第一年是5.25%, Margin 是2.75%, 若第二年涨为5.50%(涨了0.25%), 加上Margin,
正好是3%。而Cap也是3%, 则利率为 8.25%。
若Index涨为5.375%(涨了0.375), 加上Margin
的 2.75%, 为
3.125%, 而Cap只允许涨
3％,则利率仍然为
8.25%, 而不是
8.375%。第二种是 Lifetime
Cap, 即利率上涨最高所不能超
过的数字。如果上面的银行把
Lifetime Cap 定为 10％,
则在最差的情况下,
借款人所付的 利率也不会超过10％。第三种叫做
Payment Cap。 由于浮动利率贷款的性质,
利率涨涨降降, 有时市场利率大涨,
造成每个月付款变化过大,
可能使屋主吃不消。这时银行就对每月付款额做
了一个限制 (Payment Cap), 不管利率怎么大涨,
付款额有一个上限。 清楚了浮动利率的变化规律,
让我们来看一下COFI。目前在美国比较常见的COFI有两种。 一是美国西部比较常用的“11th
District COFI”。这是因为其Index是由加州旧金山市的联邦贷款银行来公布的。该银行自从1981年以来即在其所在区(第十一区)公布Index,
该区包括了加州,
亚利桑那州和内达华州的储蓄银行。这种
COFI 比较适合于屋主,
因为它的升降幅度比较缓慢。而投资者则比较常用在美国东部流行的COFI, 它是随着“一年
期财政债券”变化的。与普通的浮动利率或固定利率相比,
COFI 贷款有其特有的吸引人
之处: 第一, 由于其
Index 变化缓慢, 使人不会象普通ARM 那样, 担心第二年利率大涨, 每年要付很多钱。第二,
由于初始利率较
ARM 还低, 可使有些人买到他们用其它利率贷不到款而用COFI能够买到的房子。第三,许多 COFI 允许屋主选择灵活付款方式：(1).只付利息, (2).象普通贷款一样付本金和利息,(3).付比利息还 少的最小付款额(Minimum
Payment)。 但这种付款方式会使本金负减少，是很危险的。这样,
在 屋主某个月“钱紧”时,
这种灵活付款方式可起到“缓冲”的作用。在某个月有了多余的钱又可
以多付利息或本金, 这样就可使将来的月付款额减少。而对于固定利率的贷款,
若屋主每月多付 钱,通常会使还款期限缩短。当然,COFI的缺点是每月的付款额不定(其实金额的变化很小)，使家庭财务计划不易准确计算。综上所述,COFI仍不失为在利率上下变动较大时值得推荐的一种贷款。 若买主不在建筑商那里贷款可能得不到过户帮助费
问: 我们刚刚和建筑商签了一个买房合同,
现在正在办理贷款,
合同里规定, 如果我们使用建筑 商的贷款公司就能得到$3,000的过户费帮助, 但建筑商的贷款公司的利率比别人要高。我们的一
位朋友也在同一建筑商买了房子,
但由于他太太的身份问题,
建筑商的贷款公司不能批准他们
的贷款申请, 因此同意他们自己去找任何贷款公司,
而且也答应给他们$3,000过户帮助费。这 样他们即得到了低利率,
又得到了$3,000, 两全其美。那么, 我们也在想是否也能这样。因为最
近我的公司做的Project快要结束了, 我得再去找工作,
那么公司会给我开封信,
证明工作就要 没了,
我能不能到时将信拿给贷款公司,
说我没有工作了,
那么只用我太太一个人的收入在建
筑商那里贷不到款, 这样他们就让我自己去找贷款公司,
而且我也可以得到$3,000? 答: 若用你太太一个人的收入在建筑商那里贷不到款,
到了其它公司又能贷到款,
如果只是利率 的不同而使她能贷到款,
那么一但你拿到了证明信,
拿给建筑商看, 如果他们那时不能批准你的
贷款, 则你们是可以出去的。但你们如果到了外面, 把其它的情况改变,
比如说, 到时你又找到
了工作, 把你的名字又加回来,
或者又多放了头期款(Down
Payment)等, 如果建筑商发现了他们
是不会答应的。正在买房的读者请注意,
在买房前如果你们能先计算一下,
在当时的利率下,
若 用一个人的收入(如果夫妻俩都工作的话)去贷款, 如果利率稍高一点就贷不到款,
则在签合同时, 可以用一个人的名字去买。比如:
现在的利率是8%,而建筑商稍高一些,
比如 8.25%,那么这0.25%
正好就使你不被批准,
则你就会被允许出去贷款。到目前为止，有些建筑商已规定，只要买主不在建筑商那里贷款，不论什么情况都得不到过户帮助费。 有的贷款若提前付清可能会有罚款
问:我们在上个月办了重新贷款，在办理最后的手续时发现原贷款银行要收一笔罚金，金额是原贷款额的2％。但我们记得当初买房时过户律师说没有罚金，当回家查了一下以前的过户文件，却明明写着有罚金，所以只好认倒霉。但我们的朋友办重新贷款时都没交，不知有多大比例的贷款要有罚款？以后我们应注意哪些？ 答:在房地产中，任何事情要以书面文件为准。口头上说的如果与文件不符则不算数。你们当初过户时,除了把钱算对以外,
还要特别注意贷款的条款是否有罚金（Pre-payment
penalty)也是很重 要的一条。由于有罚金条款的贷款所占比例很少（大约1％)，则有些过户律师在过户时往往说顺了口，就会顺口说出“无罚金”，所以这一点还要你们自己注意。现在既然你们已经交了罚金，后悔也来不及，所幸交的罚金可以抵税的（Tax
Deductable)，所以你们可以在年终报税时，把这
笔钱做为抵税款项计算进去。收取罚金的银行很少，在加州有一些。马里兰州，维吉尼亚州规定本州的贷款银行是不许收罚金的。所以，在办理重新贷款申请时，先和贷款员提出，要求不要有罚金的，就可避免将来出问题，并且在过户时，务必亲眼看到文件确实写着“无预付款罚金”的条款。 怎样找到一个好的贷款银行?
问:
我们刚刚在建筑商那里签了买房合同, 合同中要求我们在7天之内要去申请贷款,
30天之内 贷款申请要获批准。建筑商还说如果我们用它的贷款公司,
可得到$5,000的过户费帮助。我们打
听了一下,说是建筑商的贷款公司的利率都比较高,那么我们有可能“出去”自己找贷款公司。如
果用建筑商的贷款公司就不用去比较了,
但如果自己去找就需要做个比较,
能否请您告诉我怎么
去找贷款银行? 若要比较都比较哪些项目,
怎样找到一个好的贷款银行? 答: 找一个贷款银行可以有很多方法: 找自己的银行;
由朋友介绍; 由房地产经纪人推荐;
查电 话本; 请贷款中介公司帮忙;
到报纸上看广告;
上Internet去找;
不一而足。找一家好银行实质
是为了找一个最低的利率,
但要注意: 利率并不是唯一的决定因素,
除利率外, 还要比较各项费
用, 办事效率和服务态度等。有的银行利率很低,
但费用却很高, 这样高费用就会冲抵低利率。
所有的银行和贷款公司都很乐意在电话中报给你利率,
但你要特别注意,
你要比较的一定是同一
类的贷款, 比如:
都是30年固定或15年固定等。而且在问利率时,
要问清楚是否有
Point 或 Origination Fee(点数,
相当于贷款额的1%),而且要问清利率“锁定”(Lock-in)
的天数是多少, 有的银行用30天,
有的用20天,
20天的就应比30天更低些。 除了利率和费用外,
办事效率也是非 常重要的。我曾经有个客户遇到这样一件事,
离过户不到一个月了,
他已准备随时锁定利率,某日 看到利率下降了0.25%,
便打电话告诉贷款员“锁定”,
留言后三天, 贷款员回电说, 锁定的利 率不是他要的,
而是高了0.25%, 因为贷款员去渡假了。所以你在与贷款员面谈时,
要问一下是 否能随时联系上他,
他能留给你多少电
话号码, 包括手机,
公司, 家中等,
若他渡假是否有人
替代他。另外, 按照规定贷款员在给你办理贷款申请手续时,
应给你开具一份称做“Good
Faith Estimate”的表格, 里面列出了买房的过户费用,
要注意这份表格只是一份“估价”表,
并不是 实际过户的费用,
实际的费用要以过户律师开出的“过户收费清单”(Settlement
Statement, 简 称HUD-1)为准。
这样有的贷款公司的估价高些,
有的低些, 这不应做为你的衡量标准,
因为这份 估价包括了很多项目,
有过户公司的, 要政府的, 有银行的,
有贷款公司的。有的贷款公司将政
府, 过户公司等收费有意识地降低些,
以显示总数低些使你们误以为他们公司收费低些。其实你们的注意力应放在贷款公司收费的部分。 贷款银行变换是正常的
问: 我们是去年买的房子,
贷款到现在已经付了一年多了,
一直是付给Chevy Chase
Bank, 最近 接到一封银行来信,
说是从下个月起,
我们要将房款付给他们(Chase)。请问这种情况是正常的
吗? 如果转换银行对我们什么影响没有?
我们应注意什么事情? 答:贷款银行变换是正常的,
也是很普遍的, 不用担心。对你们应没有任何影响,
贷款利率也不 会变化,
唯一的不同就是你们每月寄钱寄往新的地址。在寄往新银行之前,
应确认既要收到新银行的来信通知,
也要收到旧银行的来信通知,
方可寄钱。以前曾经发生过有人冒名写信给屋主,
让屋主将钱寄往新的地址,
结果真有人上当。那么任何事情的变化都有可能发生问题,
银行的转 换也是如此。你们应仔细核对新旧银行的对帐单,
特别是余额(本金)和 Escrow 帐户中的金额。 这个帐户中包括了地产税(Real
Estate Tax)和屋主保险
(Hazard Insurance)。 在银行转换的
当年, 要注意如果旧银行付过税和保险金,
政府和保险公司应该收到钱,
如果有政府或保险公司
来信说没有收到钱, 千万不能掉以轻心,
要及时与各方联系。 贷款银行说我们迟付费, 但我们并没有迟付, 应该怎么办?
问: 我们是一年前买的房子,
当时的贷款是建筑商提供的。在一年之内,
贷款银行换了三次,
最 后一家银行在最近的两个月连续每个月都来信说我们迟付了房款,
要求我们付迟付费。我们知
道每个月我们都是按时付款,
所以就打了电话去,
贷款银行的人收到电话后马上就说可以免去
我们的迟付费, 但最后一次说,
下次如再迟付那么迟付费就不会免掉了。
请问我们应该怎么办? 我觉得银行是在故意这样做, 有什么办法可以防止这样的事发生? 答: 办法很简单,
下个月寄支票时去邮局寄一封挂号信就可以了,
或者去邮局寄平信,
但要一张 收据。如果银行又“故技重演”,
则可凭收据据理力争:
将收据复印件寄给银行和银行的上级管
理机构。你说你是按时寄的,
如果你是每月一日以前寄出,
那么做法是对的。
但如果你是每月十 五日快到时才寄出,
则有可能出现迟付款(多数银行规定: 超过每月十五日则要征罚金,
十五日 之前则属按时付款)。这里你要注意, 你实际上应该在一号时,
就将支票寄到银行,
银行若在一 号至十五号之间收到支票,
则要按日计算利息,
折到第二年的付款里面。 如果贷款公司答应的利率不兑现怎麽办？
问：我们想把现在住的房子办一个重新贷款，两个月前与一家贷款公司的一位贷款员谈过一次，他们给了很好的利率，当时我们交了350元的申请费，过了一个月问他怎麽样了，他说还需要一些时间，现在两个月已经过了，他还没给我们办好，上星期我们去了他的公司，他的态度很差，我们要求将350元申请费退还给我们，他说那是“Non
Refundable”。我们打听了一下，当初他
答应的利率，现在根本就没有。请问我们现在应该怎麽办？ 答：贷款公司在接到贷款申请时，如果申请人没有当时就将利率锁定(Lock In)，并且未要一份有
贷款员签字的Lock In Agreement的话，若利率持平或走低，则申请人还能拿到申请时的利率。若利率上升了，就恐怕得不到贷款公司口头答应的利率了。所以，任何事情都应书面写下来。你的那家公司现在是在等利率降下来再给你办，但一时半会儿可能降不下来。又不愿意你们“跑”掉,所以就说“不退款”。其实这笔钱他们是用来做房屋估价(Appraisal)和调查你们信用的(Credit
Report),如果他们还没有去做，你们是有权要回来的。若他们坚持不退，维一要回钱的办法就是上小额诉讼法庭(Small
Claim Court)告他们，对于这种贷款员和贷款公司你们还可以告到政府主管部(Licensing
Dept)。若他们已做了Appraisal和Credit Report，那麽你们有权要一份Copy。“一个老鼠坏一锅汤”，贷款行业个别人的不良做法，将本行业的名声败坏了，对于这样的人你们不应退让。 无费用和有费用的重新贷款哪一种更好？
问：现在利率很低，我们打算去办重新贷款。与几个贷款公司打了电话，他们都说可以为我们办 无费用 (No Cost) 的重新贷款，如果有费用则利率还可再降0.25%
。那么我们的问题是：
无费 用和有费用哪一种更好？ 答：各有利弊。具体选用哪一种要因人而异，以前我多次回答读者问题时提到尽量不要买“点数”(Point)，那是因为那时的利率比较高(相对于现在而言)，有可能会下降。买“点数”(办贷款付费用也是同理)是“花钱买低利率”， 一个点数的钱相当于贷款额的1％， 它可以使利率下降
0.25%左右。比如：一笔30万15年，年息8％的贷款，每月的付款额本金加利息是：＄2,867，如果买了一个点数，花费是＄3,000，使利率下调到7.75%，月付款额变为：$2,824。每月少付＄43，一年是＄516，15年下来是＄7,740。由此看来，如果利率从此不再下降，屋主一住就是15年下去,那么这三千元似乎还是值得花的。反过来，如果屋主住不到15年就卖房子或者在15年内利率又下调了，屋主又做了重新贷款，那么买点数的这笔钱花的就不值了。让我们来分析一下现在的情况,今年(2001)联储会将利率(Key
Rate)一降再降，已低至2.5%，这是39年来的最低点，再往下降的可能性还有没有呢？不大(当然，谁也不能预知将来)。那么，如果这时买了点数(或交了费用),今后再去做重新贷款的可能性不大了，则15年下来能省七千多元，也还是值得的。所以，你要根据家庭情况来具体分析。 重新贷款若办的很太频繁是得不偿失的
问：我们买房子已经有两年了。其间办过两次重新贷款。两年前，买的是建筑商的新房子。用的是建筑商的贷款公司，利率比较高，所以一过完户马上就办了重新贷款。半年前，又办了一次重新贷款，现在看到利率又降了，就又打算去办重新贷款。但回过头来一看，虽然利率是一降再降，但两次重新贷款，花了不少钱，而且两年来已经付了很多的利息。一办完重新贷款就又开始了新的30年还款期。这样下去，似乎永远还不完。不知有什麽好办法？ 答：你说的很对，重新贷款若办的很太频繁，则是得不偿失的。因为每办一次重新贷款都要有开销的。一般情况下是贷款额的1％。有的人采用一个变通的办法来降低开销，就是将费用折到贷款额里面。这样办手续时，不用再花一分钱，但其实这是
“背着抱着一边沉”。 让我们来看一下
一笔20万的贷款，利率7％，30年还清。一年下来本金只付掉了$1,857。如果一年后办了个重新贷款，费用大约也是这个数字。那么又要开始一个新的30年还款期了，欠的钱还是一样多，只是利率下调了些。重新贷款的原则通常是:
如果利率下将了0.5%，就值得去做。那么，如果你们当时
的利率是8.5%,降到现在的6%左右。你们去办了四次重新贷款。若这四次是分布在四年里，每年办一次，费用与付掉的本金基本上相等。那么你们等于用了四年的时间换了现在的低利率。加上四年来付了5万元左右的利息。若这四次是分布在两年中，那么每一次的费用要超过付掉的本金，则两年来办理重新贷款还要额外花几千元，暂且不论两年来的利息也要两，三万元。一个较好的办法是每次办重贷时，将费用折算到利率中。办法是这样，既然费用大约是贷款额的1%。而这笔费用折合为利率大约相当于0.25%。那么你可要求贷款公司将利率提高0.25%而免收你的费用。这样,几次重贷下来，你的利率只应比实际利率高0.25%。而你的本金部分变的越来越少,但这仍然不是一个最佳办法,因为这几年付掉的利息是一去不复返了。最好的方法是：保住这几年付掉的利息。与你们现在的银行联系，问一下它们是否提供一个称做
Modification 的服务。就是将你们的贷
款利率,下调到当前市场利率,费用仅几百元而已。这一做法的最大好处是已经付掉几年的利息不
用再重新计算了。也就是说，如果你们三年前办的是一个30年的贷款，现在办了
Modification, 那么利率降了下来，每月付贷款额减少了，剩下再接着付27年，而不是象重贷那样，要重新开始又付30年。当然并不是每个银行都能这麽做，所以，你们要在一开始买房办贷款时间请银行能不能这么做。 买房子办理过户手续有没有一个统一的收费标准？
问：我们在马里兰刚买了房子，现正在办贷款。分别和几个贷款公司联系了一下有关过户费用。三个公司给了我们三个不同的答案，一个说是3%左右，一个说只要2.5%，最後一个更低，说只要2%就够了，不知到底谁说了对？买房子办理过户手续有没有一个具体的标准？ 答：买房过户的费用没有一个准确的数字，执行标准是有的，但只是一个范围，而且有些项目是“可选”的(Optional)，这就是为什麽不同的公司给了你们不同的数字，他们给你们的数字所填表格称做“Good Faith Estimate”。既然是“Estimate”(估算)，那就不可能是准确的。只是尽
量估准确而已。因为按照政府的规定，贷款公司必须给买主一个
“费用估算”, 也就是“Good Faith Estimate”。但这个估算共包了四大部份：贷款公司和银行的部份 (Mortgage Co. & Lender`s Part);过户公司的部份(Settlement
Co.);政府征税部份(Transfer
Tax)和中间帐户部 份(Escrow
Acct.)。那麽贷款公司只能将第一部份“准确地”告诉你们其它的部份只能告你一
个大概的数字。比如律师费，有的过户公司收$100,有的收$250,有的甚至收$400,过户公司是由买主选的而不是由贷款公司指定的，所以它可能不知道你们选的过户公司的收费是多少，更何况每个过户公司会有各种不同的收费项目，有的多有的少，有的高有的低。即使是第一部份，贷款公
司也只能告诉你他们自己公司那一部份，而不可能或不确定银行(Lender)那部份，因为贷款公司
在给你们找最低利率的那家银行，你们在申请贷款时，可能还没有锁定利率(Lock-In)，只有利率 锁定时,才知道是那一家银行。前面提到了Optional的项目，那麽在过户时：有两项是Optional， 一是产权保险(Title
Insurance)的 “屋主自保部份”(Owner`s Coverage)，另一是“中间预留帐户”(Escrow Acct)中，可预收半年，也可预收一年(现在多数房子只预收半年)，这两项费用数字较大，加起来近1%。如果贷款公司把所有的都算进去，并且是全都按“上限”(如律师费中按$400去算)，那麽费用就可高达4%以上。反之可能会低至2%。那麽，通常是多少呢？在马里兰大约是3%左右，维吉尼亚州大约是2%左右，真正准确的数字要到过户时，由过户律师计算出来，所用的表格称做HUD-1。那麽每个贷款公司报给你不同的数字可能都不错，报得低的那一家也许是为了做到生意，而有意低报了一些，这样，买主以为他们收费低廉就愿意找他们办贷款，其实2%,2.5%或3%基本是没区别的。 如果申请了贷款但未过户，是否应付贷款公司罚金？
问：我最近买房遇到这样一件事:由于种种原因，到过户时我们未能过户，卖主也同意将订金退还给我们，然後双方签了Release
Agreement。我以为这样事情就算完了。没想到贷款公司来找
我，要求我们付罚金，金额是贷款额的1%。我现在应该怎麽办？ 答：去查一下你在申请贷款时，是否有同贷款公司签过什麽答应付1%罚金的协议没有。如果有的话，那麽你若不付，则贷款公司可以去告你，这时你应请一位律师。做贷款也像做房地产是一样，理论上讲，做房地产时，当一笔房屋买卖成交後，虽然还没有过户，但经纪人已经算是把这笔买卖做成了，而且也“应该”得到佣金了。但“应该”得到并不是表示“一定”能拿到，只有当房子过了户後，才算拿到手。做贷款也是如此，如果房子没过户，那麽，贷款公司仍然得不到佣金。鉴于这样，有的贷款公司为了保护自己的劳动，在买主申请贷款时，与买主签有协议。据我所知，很少有这样的公司要求买主签这种协议的，通常是如果买主没有过户，贷款申请也就相应地无效了。 在网上办理贷款是否有风险？
问：我们现在买房已签好合同，从现在到过户日期还有50天，我们正在著手办理贷款，已经在电话中同三家不同的贷款公司联系了，两个公司的利率是7.5%(都是没有Point的)，低的一家是7.25%，我们在网上查到有一家是7.125%，我们就要求7.25%的那一家给我们降到7.125%，但是他们说做不到。如果他们做不到，我们就打算用网上的那一家。请问我们这样做有没有什麽风险？应该有哪些注意事项？谢谢！ 答：你们离过户还有50天，一般的利率锁定(Lock-In)是30天之内，若超过30天利率就会高些，比如60天的Lock-In利率可能是7.5%(高0.125%-0.25%)。时间愈长,利率愈高,反之就低。那麽,多数贷款公司给你的可能是30天的Lock-In利率。而网上的可能甚至是15天的。通常办理贷款需要20天 左右，15天就比较紧张了，若15天之内没办好，就又需要Lock-In，那时网上的银行若给一个高利率,想换银行恐怕就来不及了。除了比较利率以外你还应注意以下几个问题：1.虽说是没有Point,但还要问一下有没有Loan
Origination Fee ， (这也是相当于
Point 的，通常是1%)。 2. 每家公司的费用(Fee)是多少，有的公司可能利率比别人低0.125%，但如果费用多收些，就等于把利率涨回去了。3.所申请的贷款有没有“提前付清罚款”的条款。网上的公司往往可能有罚款。4.不管是那家公司，能否随时联系得上。 离婚后房子判给对方，但贷款银行那里的债务是不会自动去掉的
问：我刚刚办了离婚手续，房子判给了我先生而且房钱由他付。离婚时除了签离婚协议外，我还签了一份叫做“Quit-claimed Deed”的文件，律师说那样房子就归我前夫了。现在我发现我们当时买房子时，除了两个人共同拥有房子的产权外，还共同签了贷款的文件。那麽现在我离婚了, 是不是我的债务也自动从贷款银行那里去掉了？如果不是，我应该怎麽办？ 答：你离婚时签了Quit-claimed Deed表示房子归你前夫所有，但银行那里并没有把你的名字去掉, 你仍然有义务付款。银行是不受你们的离婚协议书约束的。但我假设在你们的离婚协议中规定，今後的房钱是由你前夫付。但如果他不按期付或是破产了付不起，那麽你的信用就会被影响。解决的办法有两个：1.卖房子。但这显然不是你们在离婚时你前夫所同意的。2.重新贷款。如果你前夫现在办一个重新贷款，则你的名字就自动去掉了。你的这件事本来应该是在协议离婚时解决,而不是离完婚後再办。 如果付不到20％的头期款，有办法可以不付贷款保险
问：我们现在打算买房，听说买房时如果头期款不到20％要交贷款保险，而贷款保险对买主来讲并不怎么好,虽然我们付得出20％,但我们并不想付那么多。请问有什么办法可以不付贷款保险？ 答：贷款保险(PMI-Private
Mortgage Insurance)主要是保护银行的利益，借款人通常会尽量避 免付这笔钱。其计算方法是：对于头期款只放5％－10％的贷款，每年付保险费0.54%（不同的银行计算稍有出入）。举例来说：一个25万的房子，头期款5％：＄12，500，贷款额＄237，500，乘0.78％，得到＄1，852/年，即每月＄154。为了避免付贷款保险，目前通常的做法是：买主房20％的头期款，贷款额为房价的80％即可。但如果买主拿不出20％的头期款或不愿意放那么多，则通常的做法有：10/10/80，即10％的头期款，10％的第二贷款(Second
Trust)，80％的第一贷款 (First Trust)；或5/15/80。第二贷款的利率比第一贷款的利率要高一些，通常要高出 1.5％ 左 右，仍用上面的例子：第一贷款利率如果是7％，第二贷款利率是8.5％，15％的房价的贷款额为＄37，500，计算出的每月付款差额为＄288(8.5%)-$250(7%)=$38，即每月仅多付＄38，而且买主 会尽快在几年内将第二贷款付清。而去掉PMI并比容易，付贷款一定时间后，买主要向银行证明所欠贷款(本金)不到房价的80％，这就需要买主请一位专业的房屋估价师(Appraiser)对房屋估价，收费在＄275左右，而且多数银行规定两年之内不得将PMI去掉。 已经开始付贷款并有贷款保险，后来还是有办法免掉贷款保险的
问：我在几年前买了一栋18万的连栋屋。当时付了10％的头款，贷款额是16万2千。由于没有经验，不知道应该在贷款时申请10/10/80，即10％头款，10％第二贷款，80％第一贷款以免交贷款保险，所以每月大约要交$100左右的贷款保险(PMI),
现在还欠贷款余额15万左右,
请问有什么办法能省掉(免交)这$100？？ 答: 您可以试以下几个办法:
1. 找一家房屋估价公司(Appraisal
Company) 对你的房子重新估 价, 费用大约$250-$300。如果估价值与贷款余额的差额大于估价值的20%
(按照您的例子应估价 大于18万8千, 其20%是$37,600,
相减得15万4百, 大于您的余额,
则您可以找您的贷款银行要求 去掉PMI; 2. 如果估价不到18万8千,
或者您不愿意花钱去估价,
也可以用现在的余额与房价相 差, 看看与20%还差多少,
若您有多余的钱, 将差额付给银行后,
则可要求去掉 PMI。同样的例 子: 18万减去15万等于3万,
18万的20%是3万6千, 您补交6千后即可与银行交涉;
3. 如果您没有 钱交这6千元, 申请一个第二贷款,
由第二贷款补上这个差额后,
也可免掉 $100 的PMI。 离过户还有半年以上能否现在就锁定利率？
问: 我们现在刚刚买了一栋新房,
签过合同后就要办理申请贷款了。由于离完工还需要半年左
右的时间, 估计到那时利率又要升得很高。听说十月份还要再调高利率,
这使我们很担心。请
问我们能不能现在就锁定利率? 或还有没有更好的办法? 答: 并不是每个银行都提供长期锁定利率,
你先要问一下建筑商指定的银行是否可以,
如不行, 那你们只能按照常规做法:
60天或30天内锁定。如果可以,
通常时间越长,利率就越高, 一般加长
一个月, 利率就要增加
0.125%－0.25%, 那么六个月就有可能增加高达
1.5%, 目前(9/13/1999) 是
8%, 六个月后就是
9.5%。如果你现在就想锁定,
可要求银行允许你有一次利率下浮(Float
Down), 即: 如果到时利率没有升到
9.5%, 则银行允许你下浮到当时的利率,
如果超过了 9.5%, 因你已锁定, 则不用担心。另一个办法就是办一个浮动利率(ARM)贷款, 现在的固定利率虽然高一些,
但浮动利率总是相对较低,
专家估计虽然现在的利率在上涨,
但一年后可能会降下来, 那时将浮动利率固定下来就可以了。 因为建筑商的贷款公司利率比较高，是否值得放弃建筑商给的过户费帮助而找别处的贷款公司？
问:
我们刚刚买了建筑商的新房, 在签合同时, 建筑商的房价一分钱也不降,
只提供$5,000的过
户费帮助, 但条件是必须用建筑商的贷款公司和过户公司,
如果我们用外面的贷款公司则没有任
何过户费帮助。我们打听了一下,这个建筑商提供的贷款公司利率要比其它公司高出平均0.25%, 我们的贷款额是23万, 外面的贷款公司的利率现在是7.75％, 我们算了一下,
30年的贷款要多付
$14,367, 所以我们打算放弃建筑商的过户帮助。不知这样做对不对?
如不对, 有什么更好的办法没有? 答：不对。 首先你们不可能一住就是三十年下去, 很可能不到十年你们就换房了。美国人平均
七年换一次房, 中国人换的更勤一些,
那么你们在七年内只多付了$3,352。其次利率有可能还会
降下去, 那时你们办一个重新贷款(Re-Finance),
利率可能会比现在的7.75%还低,专家预测一年
后利率还会降低, 所以你们应该要这笔过户费帮助。那么建筑商的利率高怎么办呢?
这样做: 拿 到五千块钱过户以后,去办一个重新贷款。建筑商的贷款公司与外面的贷款公司的利率差是0.25%,
这大约相当于一个点数(Point)(一个点数是贷款额的1%),也就是$2,300。那么重新贷款也需要手续费,
介于0.75-1个点数,
也就是$2,000左右,
你们在重新贷款时,
办一个“无费用”(No
Cost) 的贷款, 那么费用到那里去了呢?
是折算到了你的利率上去了,
也就是说如果你找到的利率是
7.75%, 把费用折回到利率里,
则利率回升到8%, 这样一来, 你的五千元就到手了。那你会说,
这不是和在建筑商那里贷款没什么区别吗?
其实不然, 你在建筑商那里申请贷款时,
也应要求办一个无费用的贷款,
也就是说把上千元的费用折到利率里,
使利率由8%再升高一些,
如8.125%, 反正你是要办重新贷款的, 再高也不怕。重新贷款时若交一个点数的手续费($2,300),
利率拿到 7.75%, 加上前面省的上千元,
共$3,700。这样看来,
如果建筑商的利率与外面相差不到0.25%,去外面贷款意义不大,
你可在过户费帮助中拿出一个点数的钱($2,300),
把利率买低就行了。但若差出大于0.25%,
则值得到外面的银行去办重新贷款。 10-10-80比贷款保险要省钱
问: 我们买房正在办理贷款,
由于拿不出20%的头期款(只能放10%),
所以打算办理一个10-10-80
(10%头期款, 10%第2顺位贷款, 80%第一贷款)的贷款, 以避免贷款保险。但听朋友讲还有比10-10-80更好的办法免去贷款保险,
请问有什么样的办法?
是不是更好? 另外当人们谈到贷款保险都简称PMI,
可是我也听到有人说MIP,
它们是不是一回事?
是什么名称的缩写? 答: PMI是Private
Mortgage Insurance的缩写,是对常规贷款(Conventional
Loan)的一种保险。MIP是Mortgage Insurance Premium 的缩写,
是对 FHA (Federal Housing Administrating) 贷款(一种政府补贴的低息贷款)的一种保险。名称虽然不同但实质都是对贷款的保险:
一但借贷 人由于某种原因(如失业)而付不起贷款时,
由保险公司来支付月费。一般来讲
PMI 的费用每月 大约$50-$150,
你的朋友讲的办法是指将每月的
PMI 折算 回到贷款利率里去。举例来说,
你买 了一栋20万的房子, 放头期款10%,
也就是2万,贷款额18万。1.
如果买PMI, 则每月要付$117。银 行现在(1/10/2000)的正常贷款利率是8.0%,
每月付本金和利息要$1,320(按30年计算), 加上 $117, 共$1,437。2. 若将PMI折算到利率里去, 就变成 8.625%, 那么每月付款
(本金加利息) 要 $1,400, 也就是每月少付$37,
而多付的$80 ($1400-$1320)里的利息部分还能够抵税。3.将PMI全部计算出来,
办理贷款时一次付清,
若付不起可折进贷款额中,
通常银行按贷款额的2.4%-3%计算: 18万的贷款,
若按2.6% 计算,
等于$4,680。放到18万的贷款中, 变为$184,680,
贷款利率仍然不变为8%,
每月付款额为:
$1,355。 这种做法还有一个好处是:
如果屋主在12年之内付清贷款(卖房子或重新贷款),
则可得到退款(Refund)。退款额按时间由短到长逐年递减。4.
如果是办10-10-80,让我们来计算一下:
16万的贷款(First Trust) 按利率8%计算,
每月要付 $1,174, 第2贷款(2nd
Trust) 2万按利率 9.5%计算, 每月要$168,
共$1,342。上面的四种方法每月的付款额分别是:
1. 买PMI: $1,437。
2. 将PMI折到利率里:
$1,400。3. 一次付清PMI:
$1,355。4. 10-10-80: $1,342。
由此看来, 10-10-80 仍然不失为一种省掉PMI的最好方法。 能否同时找两家公司申请贷款？
问: 我们刚刚在建筑商那里签了买房合同买一栋新房子,
建筑商说要六, 七个月以后房子才能盖好。现在的问题是:
建筑商要求我们在建筑商指定的贷款公司办理贷款
(其实是他们自己的贷款公司),
这样才能拿到他们付的1%房价的过户费帮助,
我们去他们那里问了一下现在的利率是多少,
他们给的利率比我们在外面的要高
0.375%, 我们一算这么一来,
建筑商给的那个
1%又被拿回去了, 名义是过户费帮助,
实际上没有任何帮助。他们还说到过户时会尽量给我们找低利率的贷款。
我们找买过这个建筑商的房子的朋友问了一下,
发现这个建筑商是出了名的放高利贷的公司,
由于快到过户时来不及到外面找别的贷款公司,
结果吃了亏。那么我们想问一下,
能不能同时找两家公司申请贷款,
一家是建筑商的公司,
另一家我们自己去找,
到过户时那家的合算我们就用那家的,
这样做是否合法? 如合法有什么注意事项没有? 答: 这样做是合法的。当然贷款公司是不希望每个人都这么去做,
因为他们必竟是付了劳动的,
如果没有为你们贷到款,
他们是挣不到钱的。但这样做确实能使那些挣“黑心钱”的贷款公司有
所顾忌。你们在申请贷款时,
要交一笔三百至三百五十元的费用,
有些人称做申请费,
其实是有 两笔费用:
60左右元的信用调查费和290元左右的房屋估计费。你在同时申请两家时,
可先只交 60元的信用调查费,
到最后确定用某一家公司时,
再补交290元的房屋估价费, 这样就不至于一
下损失三百多元。 FHA贷款的好处有哪些?
问: 我是您的房地产问答专栏的长期读者,
我现在有一些关于FHA贷款的问题: (1). FHA 贷款 的好处有哪些?
在卖房子时, 它能否全数退款给我(100%
Refund)? (2). 如果我放了10%的头期 款, 并且在过户时预付了全部的贷款保险(PMI),
今后卖房子时, 我是否能得到保险部分的退款?
(3).80/10/10贷款的好处是什么?(4).如果我在五年内有可能卖房子,
是普通贷款(Conventional
Financing)好呢? 还是浮动利率贷款好呢?
为什么? FHA, 浮动利率贷款和30年或15年固定利
率贷款, 哪一种最好?
谢谢。 答: (1). FHA贷款的好处是它的利率比较低,
通常比普通贷款要低0.5-1.0%。在你卖房时, 已付 掉的钱(本金加利息)是不会退还给屋主的,
这和普通贷款是一样的。(2).
如果你在今后十二年内
卖房或还清贷款,则可得到贷款保险金部分的退款,
退款额按时间由短到长逐年递减。(3).
80/10 /10贷款的好处是:
不用付MIP(MIP是Mortgage
Insurance Premium的缩写,专指FHA贷款; 而PMI 是 Private Mortgage
Insurance的缩写, 是指普通贷款而言)。 (4). 普通贷款
(Conventional Financing)包括了固定利率贷款(Fixed
Rate Mortgage)和浮动利率
(Adjustable Rate Mortgage, 简称ARM)。所以, 我假设你的问题是:“固定利率还是浮动利
率哪一种好?” 这要具
体分析: 如果目前利率变化不大,
则浮动利率要比固定利率好。这是因为贷款的时间(Term)越短, 利率就越低。而浮动利率,
故名思义就是利率经常变化,
通常是一年一变,
有的短到三个月就一
变。目前的利率变化较大(主要是上升), 所以你应申请一个固定利率的贷款。另外,
你也可考虑 一种将固定利率和浮动利率结合起来的贷款,
它有: 5/1, 7/1, 5/25, 7/23等。你一问贷款公司
的人, 他们就知道这种贷款。若要比较FHA
和浮动或固定贷款,
你应请贷款员帮你计算分析一下,
才好做比较。我个人认为如能贷到
FHA, 对你可能是最好的选择。 房屋增值贷款(Home
Appreciation Loan)是什么？
问: 我们买房已经几年了,
最近因需一笔钱,
打算办一个房屋抵押贷款(Home
Equity Loan), 听 说有一种贷款非常好,
借完后不用每月还钱,
而是将来一次性还清,
并且不用付利息,
有这样 的好事吗? 听起来是“Too
Good To Be True”。 答:有这样一种贷款,
它的名字叫做“房屋增值贷款”(Home
Appreciation Loan)。 这种贷款现
在市场上还没有, 估计今年年底以前就会推出市场。它的客户主要是针对50岁以上即将退休的屋
主, 贷款额最多能到四万元。屋主贷到款后可以一直不付款,
直到年龄达到62岁再一次性地付清
(当然也可以提前付清)。如果到了62岁屋主仍然不想付清,
则可将这笔贷款转到另外一种叫着
“Reverse Mortgage”的贷款中 (今后有机会我会介绍这种贷款的)。听起来很好, 是吧? 那么 银行(Lender)是怎么赚钱的呢? 从这种贷款的名字里就可以看出,
银行是从房子的增值中赚钱
的。具体的做法是: 在申请贷款时, 银行对房子进行估价,
然后与屋主商量一个分成比例,
当今 后屋主卖房还钱时,
将房子卖掉后的升值部分按
商定好的比例分成。举例说:
一栋30万的房子,
屋主打算借四万元,
五年以后还清, 银行与 屋主的分成比例是三七开。若五年后,
房子升值了 三万,
则银行拿走九千元,
加上本金四 万元,
共: $49,000。让我们来算另外一笔帐,
如果屋主用房子做抵押去贷款,
利率是9%,五年以后连本带息共付$49,800。请注意, 这里是每月要付$830,
连续5年共付$49,800。由此看来, 三七开的比例,
对于升值三万是很合算的。但如果房子升值超过了三万元或分成
比例是四六开, 甚至是对半开,
则屋主就不划算了。若低于三万,
甚至不升值(美国在90年至96年就是这种情况), 那么屋主到时, 就只用付四万元本金就可以
了。但银行不是傻子,
它们会算得很精的,
就象去赌场, 庄家赚钱还是多数。 利率下降多少就应办理重新贷款？
问: 我们是在去年买的房子,
当时的贷款利率是8.25%,
听说两个月前利率几乎快升到9%了, 但 最近又降到7.5%左右了。我们是否应该去办一个重新贷款? 利率是不是还会降低? 答: 利率是否还会降低,
谁也说不准。如果我要是能预知的话,
也不用做房地产经纪人了。利率
的升降与美国的经济有着直接的关系,
美国总统大选与国际形势也会从利率上体现出来。现在的
利率低于你当时买房的利率,
你应去办一个重新贷款,
办理重新贷款的标准是:
如果现在的利率 比以前低0.25%以上, 则你就可以考虑重新贷款了,
因为重新贷款的费用大约等于1个Point(1个 Point等于贷款额的1%, 可使利率调整0.25%)。当然你不应一看到利率下降了0.25%,
就去重新贷 款, 而应根据现在利率的走势及你自己对利率的分析做决定。 “Fannie Mae”是一个什么样的机构?
问: 我们现在为买房做准备,
经常看到和听到与贷款有关的一个词:“Fannie Mae”。它是什么 样的一个机构? 我们是不是应该对它有个了解?
它对我们今后办理贷款有什么影响? 答: “Fannie Mae”是“National Mortgage Association”的缩写,
名称是美国“国家贷款协
会”, 它自己给自己翻译的名字是“房利美”。
它是一个政府特许的私人机构(A
Government Chartered Private Company), 负责住房中,
低额度贷款的资金管理,
买卖和控制。Fannie
Mae 成立于1938年,
它原是美国联邦住房管理局
(FHA: Federal Housing Administration)中的一个
分支机构, 专门负责收购由政府保险的低收入贷款
(FHA Insured Mortgage), 后来(1944年)服 务范围扩大到负责美国复原军人贷款(VA
mortgage)。 1954年发行股票,
开始了向私人持股公司
的转换, 到了1968年美国前总统约汉逊签署法令,
宣布 Fannie Mae为私人股份公司(Private
Shareholder-Owned Company), 1970年开始允许它收购
普通贷款(Conventional Loan, 也叫
Conforming Loan)。它在纽约股市的上市股是“FNM”, 并且同时也是史坦普(S&P500)里的一支。 从资产数额上排,
它是美国第三大公司,
也是世界上最大的金融公司之一,
拥有资产总数高达
$4.5 trillion。了解它的经营范围和运作过程,
对你们申请贷款会有一定帮助的。当你们申请贷
款时, 是向银行(称做Lender)申请,
当你们 的贷款申请被批准后,
在过户时, 银行就要把钱送到
过户律师手里, 然后转交给卖主,
有的银行自己有钱,
就可以直接贷给你们,
有的银行有时资金
不足, 则要去一个“资金批发”
市场去“批发”一些资金来,
这个市场就叫“Secondary
Market”,它的“批发商”就是
Fannie Mae, 由银行放贷给个人的市场称为“Primary
Market”, 相当于是一个“零售市场”,
所以说Fannie Mae只是和银行打交道,
而不和个人打交道。它对
“批发”生意有许多具体的规定,
其中最重要的是贷款的上限,
1996年是$200,400, 1999年是
$24万, 2000年是$252,700,
2001年提高到$275,000, 2002年升到$300,700。凡是申请贷款不超过
这个上限, 都有可能得到最低的利率,
如果超过了这个上限,
就不再是 Conventional Loan, 而称为“Jumbo Loan”,
Jumbo Loan通常比 Conventional Loan的利率要高0.25%, 所以有些人买 房在考虑房价时,
除了考虑头期款和利率外,
也要考虑到贷款额的上限。 “Freddie Mac”是一个什么样的机构?
问：我们现在正在办理重新贷款，在一份材料中，看到一个与贷款有关的机构称做“Freddie Mac”。请问这是一个什麽样的机构？它对我们办贷款有什麽影响？请给于简单介绍。
答:“Freddie
Mac”是“Federal
National Mortgage Association”(美国联邦房屋贷款公司)
的缩写。它成立于1970年，从名称上看，它们似乎是一个政府机构，但它实际上是一个私营金融机构(Private
Financial Company)，虽然它是一个政府特许的机构，但它并不花美国的纳税人
一分钱，相反，它们是美国最大的“纳税人”之一。它们的资产目前有将近9千亿，其资产来源是股份集资，而没有政府的任何资金，任何人都可以买它的股票(FRE)。其最高行政机构(Board
Of Directors)共由18人组成，其中13人是通过每年的选举产生，剩下的5人由美国总统指定。它的主要职能是通过将世界范围的金融市场与美国的房屋贷款市场融资，从而为美国的房屋贷款市场提供借贷。它具体的操做是在一个称做“Secondary
Mortgage Market”上进行。在这里，它将贷
款银行的每笔贷款收购，转换为股票的形式，再卖给投资人，从而使资金流动起来。举个例子来形容：如果将贷款银行比喻为一个商店的话，来店里买商品(Loan)的就是申请贷款的人，商品的制造商是投资人，而将商品从制造商那送到商店的供货商或者是批发商就是Freddie
Mac。这样看 来 Freddie
Mac 并不直接提供贷款，而是通过“商店”来进行的。虽然它不直接提供贷款，但对
房贷市场却有着直接的影响。这是因它所制定的各项规章制度及标准是每个银行及借贷人都要遵守的，从而使产品规范化，使流通渠道畅通，而保证了“价钱”(Interest
Rate)的合理。当然， 如果借贷人由于种种原因不能达到标准，那麽贷款银行就不能发放“标准的”贷款。这样，银行可以发放“非标准”的贷款，也就是“利率高”的贷款。由此看来，如果借贷人要想得到最低利率，就应按“标准”去做。具体的标准可向贷款银行查询，但下面几条是起码应具备的：良好的信用，稳定的收入。一定的头期款，在美国合法的身份，贷款金额在规定的数目内(Conforming
Loan)等。从今年2002年起，Conforming Loan的上限上升为$300,700，与2001年的$275,000相比 上升了9.3%，这是根据2000年1月至2001年10月一年内美国房屋市场升值的幅度9.3%制定的。超过$300,700的贷款称为“大额”(Jombo)贷款,利率就要高一些(大约0.25%)。除了Freddie
Mac以外, 还有另一个性质相似的机构称做“Fannie
Mac”，它是“National Mortgage
Association”的缩写，名称是美国“国家贷款协会”。 美国的房屋贷款利率是由谁决定的？
问：美国的房屋贷款利率是由谁决定的？是不是联邦储备委员会主席 Alan
Greenspan？现在他 已把利率降得这麽低，为什麽房屋贷款利率还在7%左右？ 答：美国联储会(Federal Reserve)主席并不决定房屋贷款利率。他所决定的是美国中央银行间同
业拆借利率(将联储会称为中央银行是因为它是由十二个地区性的联邦储备银行组成的一个金融系统，其职能相当于一个国家的中央银行，所以它是美国的一个货币政策最高主管机构)。由于这个利率的升降会影响到几乎所有其它利率。它的利率愈低房屋贷款的利率也愈低。由于去年(2001年)连续11次降息，因而房屋贷款利率也曾一度达到40年来的最低点。决定房屋贷款利率的是美国两大金融机构：Fannie
Mac和Freddie Mac，它们操纵着一个称为“Secondary
Mortgage”的房屋 贷款“批发集散市场”，这个市场上的利率就是直接联系到每个家庭的房屋贷款利率。有时人们可能会注意到，当Federal
Reserve宣布降息，若不如人们预期的那样，房屋贷款利率不仅不降，
还有可能升上来一些，而股市也可能出现下降(通常利率的升降与股市是反方向的)。 办的是固定利率贷款，为什么月付款额会增加？
问: 我是贵专栏的长期忠实读者,
现有一关于每月付房款的问题:
我刚刚收到贷款银行寄来的
付款通知, 我们新的月付款增加了二百元左右,
我们的贷款是15年固定利率, 我们的房价大约
是16万。请问这是什么原因? 答: 如果你是固定利率的贷款,
则每月交的本金和利息应该是15年固定不变。那么变化就出在了
另外两项上面, 一项是保险,
另一项是房地产税。你可向你的保险公司打电话询问一下,
一般情 况下, 保费上涨是由于保险公司对你的房子重新估价的结果。目前(2000年)华盛顿地区房地产市
场的年平均上涨10%左右, 那么你的保费如果原来是$200/年, 那么现在可能上调为$220/年, 每月 只应该增加$2元。同理保费会上涨,
房地产税也可能上涨,
如果你原来每月交$160,
那么上涨 10%也不过是多交16元, 如果多交200元, 那么在这个地区只有房价涨了20万左右, 才会多交这么
多钱。看来一定是政府搞错了,
你可向郡政府要求更正,
具体地址电话你可在每年政府寄给你税
单的信中查到。上面规定了如何办手续的时间,所需填的表格等。当然你最好先去邻居家问一下他们的情况,如果你比他们高了一大截,则说明是政府错了。另一个可能是银行的错误,如果政府那里收的税金数与银行的不一样,
则是银行出错, 只要你打个电话或写封信通知银行就行了。 办理重新贷款要重复交几天的利息
问：我们是去年在马州Germantown买的新房，在今年九月份做了一次重新贷款，在办重新贷款时发现我们要预交很多的房地产税(大约相当于六个月的税金)。我们不明白为什么要交这么多的钱？我们会不会受损失？政府的税金每年是什么时候收取的？另外还有一个问题：重新贷款手续办完后，我们当天就开始交新的贷款，但旧的贷款要到三天后才停止。这样，我们不是要重复付这三天的钱吗？这个问题怎么解决？ 答：马州蒙郡政府征收房地产税每年分两次，上半年1至6月份是在头一年的12月收，通常政府会在11底寄出税单，来年1月底前收齐。下半年的7至12月是在7月份收，税单在7月初寄出，9月底前应收齐。你们办理重新贷款正好是在9月份，就会出现由谁来付的问题：可以是旧的银行来付，也可以是屋主来付(但通常是由律师代收)。不管是谁来付，政府是只要收到钱就行了。假设你们是在9月23日办的手续，旧的银行正好也是在这一两天左右将税金寄出。这时当过户律师向政府核查税金收缴情况时，政府那里还没有显示出税金已收到，律师就会要求你们交这份钱。办法就是在过户时要求屋主预付半年的钱，办完手续后把钱上缴政府。如果那时政府收到了双份钱，它会把多收到的钱退给屋主。如果你们签的文件在几天后送到旧的银行手里，而那时银行还未将钱寄出，银行就会把存在Escrow帐户中的钱(包括税金和保险)寄还给你们。所以政府既不会多收你们的钱，你们也不用担心银行不退还钱给你们。对于你们的第二个问题，规定是这样的：办理重新贷款手续后的第四天是Funding
Day, 就是说律师可以将屋主签的文件留在手中三天，因为屋主有权在3天内取 消重新贷款。第4天一到，屋主开始付新的贷款，所以你们不是当天开始交钱。律师在第4天将文件快递寄出，第5天旧的银行“应该”停止收钱。这样看来，办完手续后屋主有可能多付高达7天(5天加上如果还有周末两天)，如果是感恩节等假日，甚至有可能高达9天。但通常情况下屋主只是多付两天的钱(三天的Funding Day应减去)。由此看来，过户日子的
选择很重要。 办理无费用的重新贷款贷款公司怎么能赚钱？
问:
我想问一个有关重新贷款(Refinance)的问题: 我们是在去年买了一栋连栋屋,
贷款额是14 万,
利率是8%, 按30年计算每月本金加利息共$1,028。当时办贷款时, 贷款公司的人说我可以在利率下降后,
随时回去办理Refinance,
而且可以不收钱。现在的利率已降到了
7%, 我打算去办一下。
我想知道一下每月大约可以节省多少钱,
如果改为15年的,
每月要多少钱? 我是不是必须回到同一个公司去办理手续?
如果贷款公司不收钱,
那么他们怎么赚钱? 答: 俗话说: 天下没有免费的午餐。办理重新贷款的费用通常是贷款额的1%,
也就是人们常说的
一个“点数(Point)”, 若折合为利率就是大约相当于0.25%,
如果你现在去办理重新贷款,
大约 要交费$1,400。你在去年买的房子,
一年下来, 本金大约只交掉了$1,400左右。贷款公司的人说
“不收钱”, 其实是把收钱转移到其它地方上了。
一是折算到利率上, 就是说本来你可以得到
7%的利率, 而贷款公司给你7.25%,
这0.25%就抵了费用。二是折回到你的本金上:
你一年交掉本 金$1,400,
欠银行的余额只有$138,600了, 但你一办重新贷款,
即不想交费, 又要拿到最低利 率,
那么贷款公司就只好把费用折回到本金上了。别忘了一但办理重新贷款,
如果是30年的,
那 么你就又要开始付30年的贷款, 前面一年交的钱等于白交,
当然你可能得到了抵税的好处。
让我 们来算一下哪种方法更划算,
第一种涨0.25%利率的方法:
本金$138,600, 利率7.25%,按贷30年计 算,
每月本息是$945, 30年下来共: $340,300。第二种涨本金为$140,000,
利率7%,也按贷30年来 计算, 每月本息是$931,
30年下来共: $335,300。两种方法相差:
$5,000。所以还是第二种利率
稍低点的更划算, 与你现在8%利率贷款相比,
每月节省$97, 一年是$1,164,
30年就是 $34,920。 再让我们看一下,
如果改为15年能省多少钱呢?
通常15年的贷款利率,再低一点,大约能低
0.25%, 那么$140,000的贷款每月要交$1,239,
这比你现在30年的贷款每月多交了$211,
但因为只交15年, 那么总共只用交$223,000。而你现在30年的贷款总共要交$370,000。办理重新贷款去哪一家银行
都可以, 当然如果你在现在的同一家银行办理,
可能费用会少一些。NIH的Credit Union只收
$75 的手续费半一个Modification就可以把利率降下来。 贷款时只用一个人的名字产权上放两个人的名字,
能否可行
问：我们现在买房，房子已经看好，购屋合约也已签好。
由于某种原因，我们想在贷款时只用
一个人的名字，但在房子的产权上要放上两个人的名字,
不知这样能否行得通？ 答：可以。只要一个人的收入可以贷得下来款就行。在过户时，让过户律师将第二个人的名字放
在房子产权上即可。 但如果律师不同意，也可在过户后，你们自己（也可请律师代办)去本地政
府(Local County Land Record Office)将第二个人的名字补上,
手续费几十元即可。 |